Στις οκτώ μεγάλες πόλεις της Γερμανίας γίνεται όλο και πιο εμφανές, όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα, ότι η εξέλιξη των τιμών δεν εξαρτάται μόνο από την τοποθεσία και την κατάσταση του ακινήτου, αλλά και από τον τρόπο θέρμανσης. Τα σύγχρονα συστήματα θέρμανσης δίνουν επιπλέον ώθηση στα ακίνητα σε πολλές αγορές, ενώ οι παραδοσιακοί τρόποι θέρμανσης αξιολογούνται πολύ διαφορετικά ανάλογα με την πόλη και το τμήμα της αγοράς. Γίνεται ιδιαίτερα σαφές ότι η εξέλιξη των τιμών ανάλογα με τις πηγές ενέργειας δεν ακολουθεί καθόλου ομοιόμορφη πορεία στις μεγαλουπόλεις.
Οι ειδικοί της VON POLL IMMOBILIEN ανέλυσαν τις τιμές προσφοράς των κατοικιών¹ ανά ενεργειακή πηγή² κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 στις οκτώ γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α – Βερολίνο, Ντίσελντορφ, Φρανκφούρτη, Αμβούργο, Κολωνία, Λειψία, Μόναχο και Στουτγάρδη – και εξέτασαν την εξέλιξη σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Εξετάστηκαν τέσσερις ομάδες πηγών ενέργειας: πρώτον, η ηλιακή, η αερόθερμη, η υδροθερμική και η γεωθερμική ενέργεια, δεύτερον, η τηλεθέρμανση και η ηλεκτρική ενέργεια, τρίτον, το αέριο και το φυσικό αέριο, καθώς και, τέταρτον, το πετρέλαιο.
«Στην αγορά κατοικιών παρατηρούμε μια αυξανόμενη διαφοροποίηση ανάλογα με τις πηγές ενέργειας. Αν και ο τρόπος θέρμανσης δεν επηρεάζει από μόνος του την εξέλιξη των τιμών, σε πολλές αγορές αποτελεί έναν επιπλέον παράγοντα στην αποτίμηση των ακινήτων. Ειδικά στις μεγαλύτερες γερμανικές πόλεις, τα σύγχρονα συστήματα θέρμανσης αυξάνουν σε πολλά μέρη την ελκυστικότητα της αγοράς και συχνά συνοδεύονται από μια πιο δυναμική εξέλιξη των τιμών. Ωστόσο, οι διαφορές μεταξύ των μητροπόλεων καταδεικνύουν επίσης ότι οι τάσεις της αγοράς δεν μπορούν να μεταφερθούν κατά γράμμα. Αυτό που σε μια πόλη και σε μια συγκεκριμένη συνοικία της οδηγεί σε εξέλιξη των τιμών άνω του μέσου όρου, μπορεί να έχει σημαντικά μικρότερη επίδραση σε μια άλλη αγορά. Γι’ αυτό, για τη θέση ενός ακινήτου στην αγορά, καθοριστικό ρόλο παίζει πάντα το συνολικό πακέτο που αποτελείται από την τοποθεσία, την κατάσταση, την ενεργειακή ποιότητα και το αναπτυξιακό δυναμικό.''
Τα ανανεώσιμα συστήματα θέρμανσης πρωτοστατούν στην εξέλιξη των τιμών
Την ισχυρότερη δυναμική μεταξύ όλων των εξεταζόμενων πηγών ενέργειας παρουσιάζουν τα οικιστικά ακίνητα που διαθέτουν ηλιακή, αερόθερμη, υδροθερμική ή γεωθερμική θέρμανση. Πρωτοπόρο αποτελεί το Βερολίνο, με αύξηση κατά μέσο όρο 10,4 τοις εκατό στα 6.559 €/m² το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του προηγούμενου έτους. Ακολουθούν το Ντίσελντορφ με 9,2% στα 7.311 €/m², η Φρανκφούρτη επί του Μάιν με 6,6% στα 7.461 €/m² και το Αμβούργο με 4,8% στα 6.569 €/m².
Πιο συγκρατημένη είναι η εξέλιξη των τιμών των ακινήτων με ανανεώσιμες πηγές ενέργειας στην Κολωνία, με αύξηση 1,5% στα 6.771 €/m², στη Στουτγάρδη με 1,2% στα 7.625 €/m² καθώς και στο Μόναχο με 0,9% στα 10.091 €/m². Η Λειψία καταγράφει την χαμηλότερη αύξηση τιμών μεταξύ των πόλεων κατηγορίας Α, με 0,4% στα 4.800 €/m².
Εικ. 1: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με ηλιακή, αερόθερμη, υδροθερμική ή γεωθερμική ενέργεια στις γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
«Πριν από λίγα χρόνια, η τοποθεσία, το μέγεθος και η κατάσταση του ακινήτου καθόριζαν σχεδόν αποκλειστικά την τιμή. Σήμερα, τα θέματα της θέρμανσης και του ενεργειακού πιστοποιητικού είναι από τα πρώτα που εξετάζονται – συχνά πριν ακόμη από την επίσκεψη. Στην Κολωνία – ειδικά στα ακίνητα της δεξιάς όχθης του Ρήνου, όπου υπάρχουν πολλά κτίρια των δεκαετιών του ’60 και του ’70 – παρατηρούμε ότι τα ενεργειακά ανακαινισμένα σπίτια πωλούνται σημαντικά γρηγορότερα, ενώ τα ακίνητα που χρειάζονται ανακαίνιση απαιτούν μεγαλύτερο χρόνο πώλησης και αισθητές παραχωρήσεις στην τιμή. Ιδιαίτερα όσον αφορά τα συστήματα θέρμανσης με φυσικό αέριο και πετρέλαιο, πολλοί ενδιαφερόμενοι υπολογίζουν σήμερα εκ των προτέρων ένα αποθεματικό για ανακαίνιση και ενσωματώνουν τις απαιτήσεις του νόμου για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων – όπως η προδιαγραφή ότι τα νέα συστήματα θέρμανσης πρέπει κατ’ αρχήν να λειτουργούν με τουλάχιστον 65 τοις εκατό ανανεώσιμες πηγές ενέργειας – απευθείας στις τιμές που έχουν κατά νου. Συνεπώς, τα ακίνητα με αντλία θερμότητας ή σύνδεση με το δίκτυο τηλεθέρμανσης προσελκύουν ένα ευρύτερο κύκλο αγοραστών. Στην Κολωνία, η αγορά σταθεροποιήθηκε πρόσφατα και, μετά τη διόρθωση των προηγούμενων ετών, παρουσίασε ελαφρά άνοδο – ωστόσο, αυτή η ανάκαμψη οφείλεται κυρίως στα ενεργειακά αποδοτικά ακίνητα.''
Σημαντικές αυξήσεις στις τιμές της τηλεθέρμανσης και της ηλεκτρικής ενέργειας στο Ντίσελντορφ και το Αμβούργο
Θετική εξέλιξη των τιμών παρατηρείται επίσης σε πολλές περιοχές όσον αφορά τα οικιστικά ακίνητα με τηλεθέρμανση ή ηλεκτρική ενέργεια. Η μεγαλύτερη αύξηση καταγράφεται στο Ντίσελντορφ, με μέσο όρο 8,7% στα 6.856 €/m², και στο Αμβούργο, με 7,7% στα 8.029 €/m². Ακολουθούν η Κολωνία με 2,5% στα 5.735 €/m², η Φρανκφούρτη επί του Μάιν και το Βερολίνο, με 1,8% έκαστο, στα 7.477 €/m² και 6.509 €/m² αντίστοιχα, καθώς και η Στουτγάρδη με 1,4% στα 5.855 €/m² και μια συγκριτικά μέτρια ανοδική τάση.
Το Μόναχο εξακολουθεί να παρουσιάζει το υψηλότερο επίπεδο τιμών σε αυτό το τμήμα, με 9.544 €/m², παραμένοντας όμως σχετικά σταθερό με 0,5%. Η Λειψία, με πτώση κατά -1% στα 3.901 €/m², είναι η μόνη πόλη κατηγορίας Α στην οποία οι τιμές των οικιστικών ακινήτων με τηλεθέρμανση ή ηλεκτρική θέρμανση σημειώνουν ελαφρά πτώση.
Εικ. 2: Εξέλιξη των τιμών των οικιστικών ακινήτων με τηλεθέρμανση και ηλεκτρικό ρεύμα στις γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
«Η αύξηση του κόστους της ενέργειας, η γεωπολιτική κατάσταση καθώς και ο νόμος για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων έχουν αλλάξει μόνιμα τη συμπεριφορά των αγοραστών. Η ενεργειακή απόδοση αποτελεί σε πολλές περιπτώσεις κεντρικό κριτήριο αγοράς. Οι αγοραστές πλέον ρωτούν συγκεκριμένα για το πιστοποιητικό ενεργειακής απόδοσης και τον τύπο θέρμανσης. Αυτή η συνειδητοποίηση έχει ενταθεί αισθητά τα τελευταία χρόνια. Αυτό σημαίνει ότι τα καλά ανακαινισμένα ακίνητα ή αυτά με σύγχρονη οικιακή τεχνολογία πωλούνται γρηγορότερα και σε σημαντικά καλύτερες τιμές. Οι αντλίες θερμότητας ή η τηλεθέρμανση αποτελούν, εκ πρώτης όψεως, πραγματικά πλεονεκτήματα πώλησης. Παρατηρούμε μια σαφώς μεγαλύτερη προθυμία για ακίνητα με τεχνολογία θέρμανσης που ανταποκρίνεται στις μελλοντικές απαιτήσεις. Τα ακίνητα με θέρμανση φυσικού αερίου ή πετρελαίου εξακολουθούν να πωλούνται καλά – αλλά μόνο με μια ειλικρινή εκτίμηση των αναμενόμενων δαπανών εκσυγχρονισμού. Διότι οι αγοραστές που επενδύουν συνειδητά σε υπάρχοντα ακίνητα υπολογίζουν σήμερα τις ανάγκες ανακαίνισης πιο ρεαλιστικά από ό,τι πριν από μερικά χρόνια – η τεκμηριωμένη συμβουλευτική και οι σωστοί συνεργάτες είναι καθοριστικοί σε αυτό.''
Διαφορετική εικόνα για τις εγκαταστάσεις θέρμανσης με φυσικό αέριο
Η εξέλιξη των οικιστικών ακινήτων με θέρμανση φυσικού αερίου παρουσιάζει ανισομορφίες στις πόλεις κατηγορίας Α. Η μεγαλύτερη αύξηση των τιμών σημειώθηκε στο Ντίσελντορφ, με μέσο όρο 4,4% στα 4.694 €/m². Ακολουθούν η Λειψία με 2,4% στα 2.955 €/m² και η Κολωνία με 2,3% στα 4.730 €/m².
Στο Μόναχο, οι τιμές των ακινήτων με θέρμανση φυσικού αερίου παραμένουν σχεδόν σταθερές, σημειώνοντας αύξηση 0,2% στα 8.219 €/m². Το ίδιο ισχύει και για τη Φρανκφούρτη επί του Μάιν, με πτώση 0,4% στα 5.923 €/m², καθώς και για τη Στουτγάρδη, με πτώση 0,9% στα 4.560 €/m². Αντίθετα, παρατηρούνται ελαφρές μειώσεις στο Βερολίνο, με πτώση 1,2% στα 5.290 €/m², καθώς και στο Αμβούργο, με πτώση 1,5% στα 5.176 €/m².
Εικ. 3: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με θέρμανση φυσικού αερίου στις γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
Συστήματα θέρμανσης με πετρέλαιο με εκπληκτικά σταθερές τιμές
Σε αντίθεση με την εξέλιξη που συχνά αναμένεται, δεν παρατηρείται ενιαία πτωτική τάση στα οικιστικά ακίνητα με συστήματα θέρμανσης πετρελαίου στις οκτώ πόλεις κατηγορίας Α. Οι υψηλότερες αυξήσεις τιμών καταγράφονται στο Ντίσελντορφ με μέσο όρο 2,8% στα 4.336 €/m², στη Λειψία με 2,3% στα 2.966 €/m² καθώς και στο Βερολίνο με 1,4% στα 4.849 €/m².
Εικ. 4: Εξέλιξη των τιμών των κατοικιών με θέρμανση πετρελαίου στις γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026
Αντίθετα, οι τιμές των ακινήτων με θέρμανση πετρελαίου παρουσιάζουν μάλλον πλευρική τάση στο Αμβούργο, με πτώση -0,2% στα 4.718 €/m², στη Φρανκφούρτη επί του Μάιν με -0,4% στα 4.734 €/m², στην Κολωνία με -0,7% στα 4.066 €/m² και στη Στουτγάρδη με -1% στα 4.331 €/m². Το Μόναχο καταγράφει τη μεγαλύτερη πτώση τιμών μεταξύ των πόλεων κατηγορίας Α, με -2,1% στα 7.587 €/m².
«Η ενεργειακή κατάσταση ενός ακινήτου παίζει σήμερα σίγουρα πιο σημαντικό ρόλο από ό,τι πριν από μερικά χρόνια. Ιδιαίτερα η σκέψη για τα μελλοντικά κόστη είναι σημαντική για πολλούς ενδιαφερόμενους κατά την αγορά ενός ακινήτου. Ενώ θέματα όπως ο νόμος για την ενεργειακή απόδοση των κτιρίων, η ενεργειακή αναβάθμιση και τα μελλοντικά ενεργειακά κόστη θεωρούνταν παλαιότερα μάλλον δευτερεύοντα ζητήματα, πλέον βρίσκονται σαφώς στο επίκεντρο του ενδιαφέροντος των υποψήφιων αγοραστών και έχουν εξελιχθεί σε ένα εξαιρετικά σημαντικό κριτήριο αγοράς. Η Λειψία ξεχωρίζει σε αυτό το σημείο χάρη στο συγκριτικά καλό ενεργειακό απόθεμα κατοικιών της – το ποσοστό των προς πώληση κατοικιών με χαμηλές κατηγορίες ενεργειακής απόδοσης είναι ένα από τα χαμηλότερα σε εθνικό επίπεδο. Κατά συνέπεια, η καθυστέρηση στην ανακαίνιση στη Λειψία είναι σημαντικά μικρότερη.''
Εικ. 5: Εξέλιξη των τιμών των οικιστικών ακινήτων ανά πηγή ενέργειας στις γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α κατά το πρώτο τρίμηνο του 2026 (Γράφημα: von Poll Immobilien GmbH)
Όλα τα δεδομένα και τα γραφήματα επιτρέπεται να χρησιμοποιηθούν και να δημοσιευθούν με παραπομπή στην παρακάτω πηγή: VON POLL IMMOBILIEN (www.von-poll.com)
Τα διαδραστικά γραφήματα μπορούν να μεταφορτωθούν εδώ με τον σύνδεσμο ενσωμάτωσης:
- Γράφημα: https://www.datawrapper.de/_/0nE48/
- Πίνακας: https://www.datawrapper.de/_/n86Mt/
1 Η βάση δεδομένων της ανάλυσης των τιμών αγοράς βασίζεται στις μέσες τιμές προσφοράς για διαμερίσματα, μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες στις οκτώ γερμανικές πόλεις κατηγορίας Α – Βερολίνο, Ντίσελντορφ, Φρανκφούρτη, Αμβούργο, Κολωνία, Λειψία, Μόναχο και Στουτγάρδη – που συγκέντρωσε η GeoMap για το πρώτο τρίμηνο του 2026 σε σύγκριση με το πρώτο τρίμηνο του 2025, καθώς και σε προσαρμογές που πραγματοποίησε η VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Στο πλαίσιο της ανάλυσης, οι πηγές ενέργειας ομαδοποιήθηκαν στους ακόλουθους τύπους θέρμανσης: πρώτον, ηλιακή, αερόθερμη, υδροθερμική και γεωθερμική θέρμανση· δεύτερον, τηλεθέρμανση και ηλεκτρική ενέργεια· τρίτον, πετρέλαιο και φυσικό αέριο· τέταρτον, πετρέλαιο. Το ξύλο/τα πέλετ συμπεριλήφθηκαν επίσης στην ανάλυση, αλλά λόγω του μικρού αριθμού προσφορών δεν είναι αντιπροσωπευτικά και δεν αναφέρονται.
