Al vender una vivienda en régimen de renta vitalicia, los propietarios reciben una renta periódica en lugar del precio de compra, a menudo de por vida. Con derecho de residencia (art. 1093 BGB) o usufructo (art. 1030 y ss. BGB), el propietario puede seguir viviendo en la casa; sin derecho de residencia, la pensión suele ser más elevada. Los pagos en curso suelen tributar en función de la cuota de ingresos (art. 22 EStG).
¿Qué significa vender una casa por anualidades?
Cuando se vende una vivienda en régimen de renta vitalicia -también conocido como anualización de la propiedad o renta vital icia- la propiedad no se vende por un pago único, sino por anualidades periódicas. Son habituales las siguientes:
- Renta vitalicia: Pago de por vida hasta el fallecimiento de la persona con derecho a la renta, a menudo combinada con la venta de la vivienda con derecho de residencia.
- Renta vitalicia temporal: Pago limitado durante un plazo acordado (por ejemplo, de 10 a 20 años).
- Combinación: Pago único más renta vitalicia continua para disponer de liquidez en la vejez.
Para dar seguridad de planificación a compradores y vendedores, los derechos (derecho de residencia/ usufructo), las garantías y las cláusulas de ajuste se escrituran ante notario y se inscriben en el registro de la propiedad.
Venta de casa en régimen de pensión con derecho de residencia
La venta de una vivienda sobre la base de una renta con derecho de residencia protege la vida de por vida en una vivienda familiar. El derecho de residencia se inscribe en el registro de la propiedad con prioridad absoluta y reduce el valor inmediatamente utilizable desde la perspectiva del comprador: la anualidad es correspondientemente inferior. Ventajas:
- Vida segura en la vejez sin obligaciones de propiedad
- Utilización legalmente definida (art. 1093 BGB)
- Pensión calculable como pensión complementaria mensual
Venta de una vivienda en régimen de renta vitalicia sin derecho de residencia
La venta de una vivienda en régimen de renta vitalicia sin derecho de residencia permite al comprador utilizar la vivienda para sus propios fines o alquilarla en una fecha anterior. Como la ausencia de derecho de uso reduce el valor de mercado, el importe de la pensión suele ser más elevado. Es conveniente para los propietarios que desean mudarse de todos modos o trasladarse a un centro asistencial.
Derecho de residencia vs. usufructo - diferencias, impuestos, valor
| Criterio | Derecho de residencia (§ 1093 BGB) | Usufructo (§§ 1030 y ss. BGB) |
|---|---|---|
| Uso | Residencia propia; no se puede alquilar sin acuerdo | Posibilidad de vivir y alquilar con beneficio |
| Reducción del valor | Moderado | Mayor (mayor interferencia con el uso del comprador) |
| Obligaciones | Gastos accesorios, pequeñas reparaciones según contrato | Posibles obligaciones de mantenimiento/gestión |
| Impuestos (alquiler) | No arrendamiento sin acuerdo adicional | Los ingresos por alquiler pueden estar sujetos a impuestos para el usufructuario |
Ambos derechos están garantizados en el registro de la propiedad. El factor decisivo para el importe de la anualidad es en qué medida se restringe el uso de la propiedad para el comprador.
Cómo funciona la compra por anualidades
Para comprar por anualidades, primero se determina el valor de mercado. A continuación, se deducen los factores de valor actual del derecho de residencia/usufructo y la duración prevista de la renta vitalicia. El resultado determina el pago único y/o la anualidad mensual. Elementos del contrato:
- Fecha de inicio de la renta, importe, duración (renta vitalicia/temporal).
- Protección del valor (indexación)
- Clasificación en el registro de la propiedad (prioridad de los derechos/garantías)
- Garantía: gravamen, cláusulas de reversión, periodo de garantía
Compra por anualidades en el seno de la familia
von Poll Immobilien GmbH es una empresa de larga tradición y, con más de 400 tiendas y más de 1.500 colegas, es una de las mayores agencias inmobiliarias de Europa. La sede central de nuestra empresa se encuentra en Fráncfort del Meno. Nuestros clientes son propietarios y futuros compradores de inmuebles de valor estable en ubicaciones residenciales y comerciales privilegiadas.
