Plazo de cancelación de pisos: derechos de inquilinos y propietarios

El plazo de rescisión del contrato de alquiler de un piso es una de las cuestiones centrales del derecho de arrendamiento. Tanto inquilinos como propietarios están sujetos a requisitos legales claros, algunos de los cuales difieren enormemente. Este artículo ofrece una visión de conjunto: desde la base jurídica hasta los derechos especiales de cancelación y los requisitos formales importantes.

Resumimos los puntos más importantes:

• Inquilinos: pueden notificar la rescisión con 3 meses de antelación, independientemente de la duración del arrendamiento (artículo 573c (1) BGB). Hay excepciones para periodos mínimos de alquiler.
• Propietarios: sólo pueden dar preaviso si existe un interés legítimo (uso personal, incumplimiento de obligaciones por parte del inquilino o utilización comercial). En estos casos, los plazos legales de preaviso dependen de la duración del arrendamiento:
  • hasta 5 años: 3 meses
  • de 5 a 8 años: 6 meses
  • más de 8 años: 9 meses
• Rescisiones especiales: se aplican normas especiales en caso de aumento del alquiler, modernización, fallecimiento del inquilino o en una vivienda bifamiliar.
• Uso propio: sólo se permite con motivos justificados, el abuso da lugar a indemnización.
• Plazos de bloqueo (art. 577a BGB): en muchas ciudades se aplica una protección contra la rescisión de hasta 10 años en caso de transformación en propiedad.

Resumen de los plazos de preaviso

Los plazos de preaviso legales en el derecho de arrendamiento difieren significativamente entre inquilinos y propietarios. El siguiente resumen muestra las normas legales más importantes.

Plazo de preaviso para inquilinos

La situación es sencilla para los inquilinos: según el artículo 573c del BGB, el plazo de preaviso es de tres meses , independientemente de la duración del arrendamiento . Hay excepciones para los periodos mínimos de alquiler.

Plazos de preaviso para los propietarios

Plazos de preaviso para los propietarios (sólo posibles si existe un interés legítimo):

• hasta 5 años: 3 meses
• de 5 a 8 años: 6 meses
• más de 8 años: 9 meses

Esto deja claro que cuanto más tiempo viva el inquilino en el piso, más fuerte será su protección contra la cancelación.

Cancelación por uso personal: Requisitos y límites

La rescisión por uso personal es el motivo más común de rescisión por parte del arrendador. Sin embargo, sólo es efectiva si existe un motivo comprensible. El uso propio está permitido, por ejemplo, para el propio arrendador, su cónyuge o pareja, hijos, nietos, padres o hermanos. También puede alegarse el uso propio para cuidadores, siempre que exista una relación personal estrecha.

El factor decisivo es la justificación. Una declaración general del tipo "necesito el piso para un familiar" no es suficiente. El propietario debe explicar con detalle quién se va a mudar exactamente, por qué la situación de vida anterior no es suficiente y por qué se necesita este piso en concreto. De lo contrario, la rescisión puede no ser válida.

Las notificaciones abusivas de rescisión por uso personal pueden tener graves consecuencias: El inquilino puede presentar una objeción, exigir una compensación por los costes de traslado y, en casos extremos, incluso exigir la devolución del piso si la supuesta necesidad personal nunca llega a realizarse.

Regulación de la excesiva onerosidad según el artículo 574 del BGB

Aunque exista una necesidad personal legal, el inquilino puede oponerse a la cancelación. La ley prevé una regulación de la excesiva onerosidad (hardship provision) si no fuera razonable que el inquilino se mudara. Algunos ejemplos son la edad avanzada, una enfermedad grave, un embarazo avanzado, la graduación inminente de un hijo o la falta demostrable de alojamiento alternativo. En estos casos, los tribunales suelen fallar a favor del inquilino.

Derechos especiales de rescisión para inquilinos y propietarios

Además de los plazos de preaviso habituales, la ley de arrendamientos reconoce una serie de normas especiales:

• Aumento del alquiler (artículo 561 del BGB): Si el arrendador aumenta el alquiler, los inquilinos pueden notificar la rescisión antes de que finalice el segundo mes tras la recepción, momento en el que entraría en vigor el aumento del alquiler.
  
  
• Modernización (artículo 555e del BGB): Si se anuncia una modernización, los inquilinos pueden rescindir el contrato por causa justificada antes de que finalice el mes siguiente a la recepción de la notificación.
  
  
• Fallecimiento del arrendatario (artículo 580 del BGB): Si fallece el inquilino, los herederos o los arrendadores pueden notificar la rescisión de forma extraordinaria en el plazo de un mes desde que tengan conocimiento de ello.
  
  
• Vivienda bifamiliar (artículo 573a del BGB): Los arrendadores que viven ellos mismos en la casa y alquilan un segundo piso pueden dar un preaviso sin indicar el motivo de la rescisión. No obstante, el plazo de preaviso se amplía en tres meses.
  

Periodos de bloqueo tras la transformación (artículo 577a del BGB)

Se aplica una protección especialmente fuerte cuando los pisos alquilados se convierten en pisos ocupados por el propietario. En este caso, la cancelación para uso personal no puede emitirse inmediatamente. Según el artículo 577a del BGB, se aplica un periodo de bloqueo de al menos tres años. En muchas ciudades con un mercado inmobiliario difícil, los Estados federados han ampliado este periodo hasta diez años. Con ello se pretende evitar que los inquilinos se vean desplazados a corto plazo en cuanto se privaticen los pisos.

Forma y entrega: qué hay que tener en cuenta

La notificación de rescisión debe hacerse siempre por escrito y firmarse en mano. El correo electrónico, el fax o WhatsApp no son válidos. Se recomienda la entrega por carta certificada con acuse de recibo o por mensajero.

La regla del tercer día hábil es especialmente importante: para que el plazo de preaviso comience con el mes en curso, la carta debe ser recibida por la parte contratante a más tardar el tercer día hábil de este mes.

Lista de comprobación práctica para inquilinos

1. Redactar la carta de cancelación con remitente, dirección y fecha
2. Asunto: "Rescisión del contrato de arrendamiento para [dirección]"
3. Incluir una referencia al plazo legal de rescisión de tres meses
4. Firma manuscrita de todas las partes contratantes
5. Garantizar la entrega por correo certificado o mensajero

Consejo: Un modelo de carta facilita la notificación formal de la rescisión y ayuda a evitar errores.

¿Cuándo tiene que mudarse el inquilino después de notificarlo?

Una vez rescindido el contrato de arrendamiento, el inquilino debe abandonar el piso antes de que finalice el plazo de preaviso indicado en la carta de rescisión. En Alemania, el plazo de preaviso para los contratos de arrendamiento de duración indefinida suele basarse en las disposiciones legales del Código Civil alemán (BGB):

• En caso de rescisión por parte del arrendador (sólo posible si existe un interés legítimo), el plazo de preaviso se basa en la duración del contrato (artículo 573c del BGB).

• En caso de rescisión por parte del inquilino, el plazo de preaviso suele ser de tres meses (artículo 573c del BGB). Existen excepciones para los periodos mínimos de alquiler.

La fecha exacta en la que el inquilino debe abandonar la vivienda es el último día del plazo de preaviso.

Puntos importantes:

• El plazo de preaviso comienza siempre cuando el arrendatario recibe la notificación de rescisión.

• Si el inquilino no se muda a tiempo, el propietario puede presentar una demanda de desahucio.

• En caso de rescisión extraordinaria (sin preaviso), el inquilino debe mudarse inmediatamente, a más tardar en el plazo especificado en la carta de rescisión.

Ejemplo:
Si el inquilino recibe la notificación de rescisión el 1 de abril y se aplica un plazo de preaviso de 3 meses, el inquilino debe mudarse a más tardar el 30 de junio.

¿Cómo se redacta una rescisión como propietario?

Como arrendador, debe cumplir ciertos requisitos formales y legales a la hora de notificar la rescisión. Estos son los pasos más importantes:

Requisitos formales

• Forma escrita: la notificación de rescisión debe hacerse por escrito (carta manuscrita y firmada).
• Respetar los plazos de preaviso: Los plazos legales de preaviso dependen de la duración del arrendamiento:

• • hasta 5 años: 3 meses
  • de 5 a 8 años: 6 meses
  • más de 8 años: 9 meses

• Rescisión: Sólo es posible si existe un interés justificado (uso personal, incumplimiento del inquilino o utilización comercial).

• Indique el motivo de la cancelación

Contenido de la carta de cancelación

• Nombres y direcciones del arrendador y del arrendatario.

• Fecha de la carta.

• Datos concretos del piso que se rescinde (dirección, fecha del contrato de alquiler).

• Fecha de rescisión (por ejemplo, "hasta el 30.11.2024").

• Motivos con pruebas (por ejemplo, recordatorios por retrasos en el pago del alquiler).

• Referencia a la devolución del piso (entrega de llaves, protocolo de entrega).

Entrega

Por carta certificada con acuse de recibo o en persona contra acuse de recibo.

Ejemplo de texto
"Estimado [nombre del inquilino],

Por la presente rescindo el contrato de arrendamiento de fecha [fecha] para el piso [dirección] con efecto a partir de [fecha de rescisión].
La rescisión se debe a [p. ej. p.ej. reiterada falta de pago según el art. 543 (2) núm. 3 BGB / uso personal según el art. 573 (2) núm. 2 BGB].
Adjunto [p.ej. copias de las cartas recordatorias / prueba del uso personal] como prueba. Le ruego entregue la vivienda desocupada y barrida antes del [fecha].

Atentamente,
[Su nombre/propietario]".

Importante:

• Asesoramiento jurídico en caso de duda (por ejemplo, de un abogado o una asociación de inquilinos).
• La legislación estatal puede diferir (por ejemplo, en Berlín para uso personal).