Ao vender uma casa com base numa anuidade, os proprietários recebem uma anuidade regular em vez de um preço de compra - frequentemente para toda a vida. Com um direito de residência (§ 1093 BGB) ou usufruto (§ 1030 e seguintes BGB), o proprietário pode continuar a viver na casa; sem direito de residência, a pensão é geralmente mais elevada. Os pagamentos em curso são geralmente tributados de acordo com a quota-parte do rendimento (§ 22 EStG).
O que significa a venda de uma casa com base numa anuidade?
Quando se vende uma casa com base numa anuidade - também conhecida como anuitização da propriedade ou anuidade vitalícia - a propriedade não é vendida por um pagamento único, mas por anuidades recorrentes. São comuns as seguintes modalidades:
- Anuidade vitalícia: Pagamento vitalício até à morte da pessoa que tem direito à anuidade, frequentemente combinada com a venda da casa com direito de residência.
- Anuidade temporal: Pagamento limitado durante um período acordado (por exemplo, 10-20 anos).
- Combinação: Pagamento único mais uma anuidade contínua para liquidez na velhice.
Para dar segurança de planeamento aos compradores e vendedores, os direitos (direito de residência/ usufruto), as garantias e as cláusulas de ajustamento são autenticados e inscritos no registo predial.
Venda de uma casa a título de pensão com direito de residência
A venda de uma casa em regime de renda com direito de residência protege a vida inteira numa casa familiar. O direito de residência é inscrito no registo predial com prioridade e reduz o valor de uso imediato na perspetiva do comprador - a anuidade é correspondentemente mais baixa. Vantagens:
- Vida segura na velhice sem obrigações de propriedade
- Utilização legalmente definida (§ 1093 BGB)
- Pensão calculável como pensão complementar mensal
Venda de uma casa com base numa anuidade sem direito de residência
A venda de uma casa com base numa anuidade sem direito de residência permite ao comprador utilizar o imóvel para fins próprios ou arrendá-lo numa data anterior. Como a ausência de direito de utilização reduz o valor de mercado, o montante da pensão é geralmente mais elevado. Esta opção é adequada para os proprietários que pretendem mudar de casa ou de residência para um centro de cuidados de saúde.
Direito de residência vs. usufruto - diferenças, impostos, valor
| Critério | Direito de habitação (§ 1093 BGB) | Usufruto (§§ 1030 e seguintes do BGB) |
|---|---|---|
| Uso | Residência própria; não pode ser alugada sem acordo | Possibilidade de habitação e aluguer com lucro |
| Redução do valor | Moderado | Maior (maior interferência na utilização do comprador) |
| Obrigações | Despesas acessórias, pequenas reparações em função do contrato | Eventuais obrigações de manutenção/gestão |
| Impostos (aluguer) | Não há aluguer sem acordo adicional | O rendimento do aluguer pode ser tributável para o usufrutuário |
Ambos os direitos são garantidos no registo predial. O fator decisivo para o montante da renda é a medida em que a utilização do imóvel é limitada para o comprador.
Comprar com base numa anuidade - como funciona
Para comprar com base numa anuidade, começa-se por determinar o valor de mercado. A este valor são deduzidos os factores de valor atual para o direito de residência/usufruto e a duração prevista da anuidade. O resultado determina o pagamento único e/ou a anuidade mensal. Elementos do contrato:
- Data de início da anuidade, montante, duração (anuidade vitalícia/temporária)
- Proteção do valor (indexação)
- Classificação no registo predial (primeira prioridade para os direitos/garantias)
- Segurança: encargos fundiários, cláusulas de reversão, período de garantia
Compra em regime de anuidade no seio da família
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