Κατά την πώληση ενός σπιτιού με προσόδους, οι ιδιοκτήτες λαμβάνουν μια τακτική πρόσοδο αντί για την τιμή αγοράς - συχνά εφ' όρου ζωής. Με δικαίωμα κατοικίας (άρθρο 1093 BGB) ή επικαρπίας (άρθρα 1030 και επόμενα BGB), ο ιδιοκτήτης μπορεί να συνεχίσει να ζει στο σπίτι- χωρίς δικαίωμα κατοικίας, η σύνταξη είναι συνήθως υψηλότερη. Οι τρέχουσες πληρωμές φορολογούνται γενικά σύμφωνα με το μερίδιο εισοδήματος (§ 22 EStG).
Τι σημαίνει η πώληση ενός σπιτιού με βάση τη σύνταξη;
Κατά την πώληση ενός σπιτιού σε βάση προσόδου -γνωστή και ως annuitisation of property ή life annuity- το ακίνητο δεν πωλείται για μια εφάπαξ πληρωμή, αλλά για επαναλαμβανόμενες προσόδους. Τα ακόλουθα είναι συνηθισμένα:
- Ισόβια προσαύξηση: Ισόβια πληρωμή μέχρι το θάνατο του δικαιούχου της προσαύξησης, συχνά σε συνδυασμό με πώληση κατοικίας με δικαίωμα διαμονής.
- Χρονική προσαύξηση: Περιορισμένη πληρωμή κατά τη διάρκεια συμφωνημένης διάρκειας (π.χ. 10-20 έτη).
- Συνδυασμός: Εφάπαξ πληρωμή συν συνεχή πρόσοδο για ρευστότητα σε μεγάλη ηλικία.
Για να παρέχεται στους αγοραστές και τους πωλητές ασφάλεια σχεδιασμού, τα δικαιώματα (δικαίωμα διαμονής/χρησικτησία), οι εγγυήσεις και οι ρήτρες προσαρμογής συμβολαιογραφούνται και ασφαλίζονται στο κτηματολόγιο.
Πώληση κατοικίας σε συνταξιοδοτική βάση με δικαίωμα διαμονής
Η πώληση κατοικίας σε συνταξιοδοτική βάση με δικαίωμα διαμονής προστατεύει τη δια βίου διαβίωση σε μια οικεία κατοικία. Το δικαίωμα διαμονής καταχωρίζεται στο κτηματολόγιο με πρώτη προτεραιότητα και μειώνει την άμεσα αξιοποιήσιμη αξία από την πλευρά του αγοραστή - η πρόσοδος είναι αντίστοιχα χαμηλότερη. Πλεονεκτήματα:
- Ασφαλής διαβίωση στα γηρατειά χωρίς υποχρεώσεις ιδιοκτησίας
- Νομικά σαφώς καθορισμένη χρήση (§ 1093 BGB)
- Υπολογιζόμενη σύνταξη ως μηνιαία συμπληρωματική σύνταξη
Πώληση κατοικίας βάσει προσόδου χωρίς δικαίωμα διαμονής
Η πώληση ενός σπιτιού βάσει προσόδου χωρίς δικαίωμα διαμονής επιτρέπει στον αγοραστή να χρησιμοποιήσει το ακίνητο για δικούς του σκοπούς ή να το ενοικιάσει σε προγενέστερη ημερομηνία. Καθώς η έλλειψη δικαιώματος χρήσης μειώνει την αγοραία αξία, το ποσό της σύνταξης είναι γενικά υψηλότερο. Αυτό είναι κατάλληλο για ιδιοκτήτες που θέλουν ούτως ή άλλως να μετακομίσουν ή να μετακομίσουν σε μονάδα φροντίδας.
Δικαίωμα διαμονής έναντι επικαρπίας - διαφορές, φόροι, αξία
| Κριτήριο | Δικαίωμα διαμονής (§ 1093 BGB) | Χρησικτησία (§§ 1030 επ. BGB) |
|---|---|---|
| Χρήση | Ίδια κατοικία- όχι εκμίσθωση χωρίς συμφωνία | Κατοικία και ενοικίαση με κέρδος |
| Μείωση της αξίας | Μέτρια | Μεγαλύτερη (μεγαλύτερη παρέμβαση στη χρήση από τον αγοραστή) |
| Υποχρεώσεις | Επικουρικές δαπάνες, μικροεπισκευές ανάλογα με τη σύμβαση | Πιθανές υποχρεώσεις συντήρησης/διαχείρισης |
| Φόροι (εκμίσθωση) | Καμία εκμίσθωση χωρίς πρόσθετη συμφωνία | Το εισόδημα από ενοίκια μπορεί να είναι φορολογητέο για τον επικαρπωτή |
Και τα δύο δικαιώματα κατοχυρώνονται στο κτηματολόγιο. Καθοριστικός παράγοντας για το ύψος της προσόδου είναι ο βαθμός στον οποίο περιορίζεται η δυνατότητα χρήσης του ακινήτου από τον αγοραστή.
Αγορά με προσαύξηση - πώς λειτουργεί
Για την αγορά βάσει προσόδου, προσδιορίζεται πρώτα η αγοραία αξία. Από αυτήν αφαιρούνται οι συντελεστές παρούσας αξίας για το δικαίωμα κατοικίας/χρησιμοποίησης και η αναμενόμενη διάρκεια της προσόδου. Το αποτέλεσμα προσδιορίζει την εφάπαξ πληρωμή ή/και τη μηνιαία πρόσοδο. Στοιχεία της σύμβασης:
- Ημερομηνία έναρξης της προσόδου, ποσό, διάρκεια (ισόβια/προσωρινή πρόσοδος).
- Προστασία της αξίας (αναπροσαρμογή)
- Κατάταξη στο κτηματολόγιο (πρώτη προτεραιότητα δικαιωμάτων/εξασφαλίσεων)
- Ασφάλεια: επιβάρυνση γης, ρήτρες επιστροφής, περίοδος εγγύησης
Αγορά με προσόδους εντός της οικογένειας
Η von Poll Immobilien GmbH είναι μια εταιρεία με παράδοση και, με πάνω από 400 καταστήματα και περισσότερους από 1.500 συναδέλφους, είναι ένα από τα μεγαλύτερα κτηματομεσιτικά γραφεία στην Ευρώπη. Τα κεντρικά γραφεία της εταιρείας μας βρίσκονται στη Φρανκφούρτη επί του Μάιν. Οι πελάτες μας είναι ιδιοκτήτες και υποψήφιοι αγοραστές ακινήτων σταθερής αξίας σε ευνοϊκές οικιστικές και εμπορικές τοποθεσίες.
