Beim Hausverkauf auf Rentenbasis wird die Immobilie nicht gegen eine volle Sofortzahlung veräußert, sondern der Kaufpreis besteht aus regelmäßigen Rentenzahlungen (und ggf. einer Einmalzahlung), die entweder lebenslang (Leibrente) oder befristet (Zeitrente) geleistet werden. Mit Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) kann weiter im Objekt gewohnt werden; ohne Nutzungsrecht ist die Rente häufig höher. Lebenslange Leibrenten werden regelmäßig nach § 22 EStG (Ertragsanteil) besteuert.
Was bedeutet Hausverkauf auf Rentenbasis?
Rechtlich geht es um den Verkauf einer Immobilie gegen Leibrente oder Zeitrente (umgangssprachlich: Verrentung von Immobilien oder Leibrente). Der Kaufpreis wird ganz oder überwiegend als laufende Rente gezahlt:
- Leibrente: Lebenslange Rentenzahlung; häufig kombiniert mit einem Hausverkauf auf Rentenbasis unter Vorbehalt eines Wohnrechts oder Nießbrauchs.
- Zeitrente: Befristete Zahlung über eine feste Laufzeit (z. B. 10–20 Jahre).
- Kombinationsmodelle: Einmalzahlung + laufende Rente zur Liquiditätssicherung.
Rechte (Wohnrecht/Nießbrauch), Wertsicherung und Sicherheiten werden notariell vereinbart und im Grundbuch gesichert. Der Begriff „statt eines Kaufpreises“ ist unpräzise – die Renten sind der Kaufpreis (gegebenenfalls zuzüglich Anzahlung).
Hausverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht
Der Hausverkauf auf Rentenbasis mit Wohnrecht ermöglicht das lebenslange Wohnen im vertrauten Umfeld. Das Wohnrecht wird vorrangig im Grundbuch eingetragen; aus Käufersicht mindert das den sofortigen Nutzwert – die Rente fällt daher tendenziell geringer aus.
- Sicheres Wohnen im Alter ohne Eigentümerpflichten
- Rechtlich klar geregelte Nutzung nach § 1093 BGB; Vermietung ist ohne ausdrückliche Vereinbarung nicht zulässig (§ 1092 Abs. 1 BGB)
- Das Wohnrecht kann auch für Dritte (z. B. Ehepartner) bestellt werden (§ 1093 Abs. 2 BGB)
Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht
Beim Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht kann der Käufer die Immobilie sofort nutzen oder vermieten; die Renten sind häufig höher, da kein Nutzungsrecht den Wert mindert. Geeignet ist dies für Verkäufer mit geplantem Umzug oder Pflegebedarf.
Wohnrecht vs. Nießbrauch – Unterschiede, Steuern, Wert
| Kriterium | Wohnrecht (§ 1093 BGB) | Nießbrauch (§§ 1030 ff. BGB) |
|---|---|---|
| Nutzung | Eigenes Wohnen; Vermietung nur, wenn ausdrücklich vereinbart (§ 1092 Abs. 1 BGB) | Wohnen und Vermietung mit Einnahmen (Fruchtziehung) |
| Wertminderung | Mäßig | Deutlich stärker (größere Nutzungseinschränkung) |
| Pflichten | Nebenkosten/Kleinreparaturen je nach Vereinbarung | Grundsätzlich laufende Lasten beim Nießbraucher (§ 1041 BGB), außergewöhnliche Instandsetzungen regelmäßig beim Eigentümer. Die genaue Lastenverteilung kann vertraglich abweichend geregelt werden. |
| Steuern (Vermietung) | Keine Vermietung ohne Zusatzvereinbarung | Mieteinnahmen beim Nießbraucher zu versteuern |
Außerdem: Beim Nießbrauch kann der Berechtigte das Objekt zwar vermieten, aber ohne Zustimmung keine wesentliche bauliche Veränderung (§ 1037 BGB). Beide Rechte werden im Grundbuch gesichert. Je stärker die Nutzbarkeit für den Käufer eingeschränkt ist, desto höher ist die Wertminderung – und umso niedriger fällt regelmäßig die Rente aus.
Kauf auf Rentenbasis – So funktioniert’s
Ausgangspunkt ist der Verkehrswert. Abgezogen werden der Barwert eines Wohnrechts/Nießbrauchs und der Barwert der Renten (auf Grundlage versicherungsmathematischer Sterbetafeln). Verbindliche Bausteine im Vertrag:
- Beginn, Höhe und Dauer (Leibrente oder Zeitrente)
- Wertsicherung, meist Indexierung nach Verbraucherpreisindex
- Rangfolge im Grundbuch: Nutzungsschutz (Wohnrecht/Nießbrauch) vorrangig; Die Rangfolge von Wohnrecht/Nießbrauch und Grundschuld wird notariell festgelegt; Nutzungsschutz hat in der Regel Vorrang.
- Sicherheiten/Klauseln: Grundschuld, Mindestlaufzeit oder Rückfallklausel (statt „Garantiezeit“)
Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie & „an Kind“
Der Kauf auf Rentenbasis innerhalb der Familie – etwa der Hausverkauf auf Rentenbasis an Kind – verteilt die Belastung auf laufende Zahlungen. Wichtig sind fremdübliche Konditionen und klare Ausgleichsregeln für Geschwister (Stichwort: Pflichtteilsergänzung). Ein Hauskauf auf Rentenbasis berührt erbrechtliche Fragen wie Bewertung, Pflichtteilsrechte und mögliche Schenkungsaspekte; eine notarielle und steuerliche Beratung ist daher empfehlenswert.
Haus auf Rentenbasis verschenken
Ein Haus auf Rentenbasis zu verschenken ist praktisch eine Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht/Nießbrauch und ggf. zusätzlicher Rente. Es gelten Schenkungsteuer-Freibeträge und Fristen (u. a. 10-Jahres-Frist bei Pflichtteilsergänzung). Eine solche Gestaltung gilt steuerlich wie eine Schenkung mit Auflage (§ 7 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG).
Steuern & Beispielrechnung
Leibrente: Besteuerung nach § 22 EStG per Ertragsanteil (abhängig vom Alter beim Rentenbeginn; Werte seit 01.01.2023 in § 55 EStDV geregelt und anpassbar). Zeitrente: abweichende Behandlung nach § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. b EStG abhängig von Vertragsgestaltung.
- Beispiel Leibrente: 65 Jahre, 1.000 € monatlich → Ertragsanteil aktuell 18 % ⇒ 180 € steuerpflichtig (zzgl. ggf. Kranken-/Pflegeversicherung).
- Einmalzahlung: Steuerfrei nach § 23 EStG bei Eigennutzung oder Fristablauf; individueller Steuerstatus prüfen.
- Nießbrauch + Vermietung: Mieteinnahmen beim Nießbraucher (Einkünfte aus Vermietung/Verpachtung).
Nachteile & Risiken – und wie man sie absichert
verkauf auf rentenbasis nachteile lassen sich durch Vertragsgestaltung deutlich reduzieren:
- Zahlungsausfall: Bonitätsprüfung; Grundschuld zur Sicherung der Renten; klare Fälligkeits- und Verzugsregeln.
- Kaufkraftschutz: Indexierung (VPI) vereinbaren; Anpassungsmechanismen definieren.
- Flexibilität: Umzug/Pflege durch Abfindungsoption oder befristetes Wohnrecht vertraglich abdecken.
- Familienkonflikte: Transparente Bewertung, Ausgleichsklauseln, notarielle Dokumentation.
Zur zusätzlichen Absicherung kann eine Lebensversicherung oder Bankbürgschaft zugunsten des Verkäufers vereinbart werden.
Alternativen zum Hausverkauf auf Rentenbasis
- Teilverkauf: Verkauf eines Miteigentumsanteils; Nutzungsentgelt statt Miete, Liquidität bei Teilverlust am Wertzuwachs.
- Rückmietung (Sale-and-Lease-Back): Verkauf mit anschließendem Mietvertrag; hohe Planbarkeit, aber Mietbelastung.
- Umkehrhypothek: Darlehen auf die Immobilie mit Rentenauszahlung; Rückzahlung regelmäßig erst bei Verkauf/Tod.
FAQ – Hausverkauf auf Rentenbasis
Was ist beim Hausverkauf auf Rentenbasis die Rolle des Kaufpreises?
Der Kaufpreis besteht aus laufenden Renten und ggf. einer Einmalzahlung; die volle Sofortzahlung entfällt.
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Wohnrecht: eigenes Wohnen; Vermietung nur bei ausdrücklicher Vereinbarung. Nießbrauch: Wohnen und Vermietung samt Einnahmen; mehr Pflichten, aber größere Nutzungsmacht.
Wie wird die Leibrente besteuert?
Lebenslange Leibrenten nach Ertragsanteil (§ 22 EStG; Werte in § 55 EStDV), Zeitrenten abweichend nach § 22 Nr. 1 S. 3 Buchst. b EStG.
Für wen lohnt sich ein Hausverkauf auf Rentenbasis ohne Wohnrecht?
Für Verkäufer mit geplantem Auszug/Pflegeeintritt; Rente meist höher, da keine Nutzungseinschränkung eingetragen wird.
kauf auf rentenbasis innerhalb der familie – was ist wichtig?
Fremdübliche Konditionen, Rangfolge im Grundbuch, Ausgleich unter Geschwistern, notarielle/steuerliche Beratung.
hausverkauf auf rentenbasis an kind – möglich?
Ja, mit sauberer Bewertung, klaren Zahlungen und Sicherungen; Pflichtteilsrechte beachten.
haus auf rentenbasis verschenken – sinnvoll?
Als Schenkung mit vorbehaltenem Wohnrecht/Nießbrauch möglich; Freibeträge/Fristen (u. a. 10 Jahre) beachten.
verkauf auf rentenbasis nachteile – welche Risiken?
Zahlungsausfall, Kaufkraftverlust, geringe Flexibilität; Gegenmittel: Bonitätscheck, Indexierung, Abfindungsklauseln.
hauskauf auf rentenbasis erbrecht – welche Effekte?
Bewertung vorbehaltener Rechte, Pflichtteils-/Ergänzungsansprüche, Geschwisterausgleich; frühzeitig regeln.
Wie läuft die notarielle Abwicklung?
Kauf-/Rentenvertrag, Eintragung der Rechte/Sicherheiten, Zahlungs- und Anpassungsklauseln, Auflassungsvormerkung, Grundbuchvollzug.
Hinweis: Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Verträge sollten notariell und steuerlich auf die persönliche Situation abgestimmt werden.
Die von Poll Immobilien GmbH ist ein traditionsbewusstes Unternehmen und gehört mit über 400 Shops und mehr als 1.500 Kollegen zu den größten Maklerunternehmen Europas. Der Hauptsitz unseres Unternehmens befindet sich in Frankfurt am Main. Unsere Auftraggeber sind Eigentümer und Interessenten wertbeständiger Immobilien in den bevorzugten Wohn- und Geschäftslagen.
