20.02.2024 • 6 min. tiempo de lectura
Contenido de este artículo
Todo lo que necesita saber sobre el Registro de la Propiedad de un vistazo: Costes de inscripción en el registro de la propiedad, cómo obtener un extracto del registro de la propiedad y mucho más...
Qué se escribe dónde en el registro de la propiedad: conocimientos básicos compactos para los entusiastas de la propiedad
Un registro de la propiedad puede considerarse como una crónica. En él se registran -en varias secciones- los hitos importantes en la vida de una propiedad, incluidos los cambios de titularidad, las hipotecas y los derechos. El pasado nunca se hace completamente irreconocible (eso sería un "borrado"), pero siempre se puede rastrear hasta el presente, marcado claramente como "información antigua". Para ello se suelen utilizar tachaduras y subrayados.
En términos puramente formales, un catastro se define como un "registro público de la propiedad de todas las fincas urbanizadas y no urbanizadas de un término municipal". En otras palabras, un registro de la propiedad responde a preguntas sobre el origen, la titularidad y la financiación de una propiedad.
Todo posible comprador debería echar un vistazo al registro de la propiedad antes de comprar una casa para obtener una visión global de los hechos jurídicamente vinculantes que rodean a la propiedad. Por eso es tan importante para nosotros ofrecerle información detallada sobre este tema.
Guía del registro de la propiedad: Cómo está estructurado el registro de la propiedad
Antes de hablarle de la importancia de los registros de la propiedad, nos gustaría ilustrarle su estructura en forma de imágenes. Un registro de la propiedad consta de varias páginas numeradas consecutivamente y divididas en secciones individuales.
Un registro de la propiedad contiene estas cinco secciones:
- Página de portada con los datos del tribunal local competente, la oficina del registro de la propiedad y el distrito del registro de la propiedad. Un pequeño consejo: si desea averiguar el número del registro de la propiedad, también puede encontrarlo aquí.
- Inventario con información sobre la propiedad, incluido el distrito, el número de inventario, el distrito topográfico, la parcela, la ubicación y el tamaño de la propiedad. En términos del "factor zoom", el "Gemarkung" es una ciudad/municipio, el "Flur" es un distrito y el "Flurstück" es lo que la propiedad real es en el lenguaje cotidiano.
- Sección I - Propietario con dirección y, si procede, participaciones en la propiedad
La estructura de propiedad se registra aquí. Si ya se ha inscrito una notificación de prioridad de transmisión (la nota de una futura adquisición de propiedad que asegura al comprador de la propiedad), otro posible comprador fue más rápido y ya ha hecho que el notario "reserve" la propiedad para su compra. La ventaja para usted es que está protegido de una "doble venta". - Sección II - Gravámenes y restricciones
Aquí encontrará información sobre posibles gravámenes, restricciones, servidumbres y derechos de uso, incluyendo, por ejemplo, acuerdos vecinales sobre "derechos de paso". Ejemplos típicos de entradas en esta sección: estatus de monumento, derechos residenciales, derechos de oleoducto, avisos de insolvencia, derechos de usufructo o de tanteo de derecho privado. En este artículo, puede obtener más información sobre el término "servidumbres" y qué implica exactamente un derecho de paso.
Si usted vive en una propiedad que también se utiliza para la agricultura o la silvicultura, a menudo tendrá las llamadas "servidumbres reales" en la Sección II. El término "gravamen" puede referirse, por ejemplo, a las entregas periódicas de madera o cosechas. - Sección III - Hipotecas, cargas territoriales, deudas por anualidades
Esta sección es de interés principalmente para los bancos, que pueden seguir aquí el historial financiero completo de la propiedad. En particular, las cargas de la tierra, gravámenes o hipotecas se anotan en la sección III, los llamados "gravámenes hipotecarios".
Esta sección es de particular importancia, ya que siempre debe ser entregada "libre de cargas" - cualquier deuda financiera debe ser liquidada con el banco previamente registrado (por lo general por el nuevo banco) antes de la transmisión. Información privilegiada procedente de la práctica de los agentes inmobiliarios: Aquí es especialmente importante fijarse en el registro de un "Schuldbrief" - se trataría de un auténtico pagaré clásico, que tendría que estar disponible como documento físico en la cita con el notario. Estas cartas no siempre son fáciles de encontrar.
Es bueno saberlo: así funciona una inscripción en el Registro de la Propiedad
El principio más importante es: quien haya adquirido un terreno o una propiedad por compra, herencia o donación debe inscribirse como nuevo propietario. Para ello no es necesario un nuevo registro de la propiedad. El proceso para ello está definido con precisión en Alemania y sigue un procedimiento ordenado.
Un resumen de los pasos individuales de una inscripción en el registro de la propiedad:
- El contrato de compra es legalizado por un notario.
- El notario informa al registro de la propiedad del cambio de titularidad.
- El notario inicia la inscripción de la notificación prioritaria de transmisión ("reserva de compra").
- El banco hace que se inscriba una carga inmobiliaria como garantía.
- El comprador o la entidad financiera transfieren la totalidad del precio de compra de la propiedad a la cuenta del notario, la denominada "cuenta de garantía bloqueada del notario", o a la cuenta del vendedor.
- El notario solicita al registro de la propiedad la inscripción en el registro de la propiedad a nombre del comprador.
- La propiedad se transfiere de acuerdo con la fecha que figura en el contrato de compraventa.
- La propiedad se transfiere oficialmente en el registro de la propiedad.
Los compradores a veces tienen que ser pacientes durante este proceso. Dependiendo de lo ocupado que esté el registro de la propiedad, pueden pasar hasta cinco meses antes de que usted sea el propietario oficial de una propiedad.
Por cierto, no sólo hay que inscribir en el registro de la propiedad los cambios de titularidad. Incluso si una nueva entidad de crédito se hace cargo de la financiación, se realiza una nueva división de la propiedad o se acuerda un nuevo derecho de paso o de residencia, también hay que inscribirlo.
Costes de una inscripción en el Registro de la Propiedad: lo que puede esperar
La base para calcular los costes es el llamado "valor de transacción", es decir, el precio de compra de la propiedad. Tanto el notario como el registro de la propiedad incurren en gastos para la inscripción en el registro de la propiedad sobre esta base
Como regla general, puede recordar: debe tener en cuenta alrededor del 1,5 al 2 por ciento del precio de compra como gastos accesorios. Hablando de costes accesorios: En este artículo hemos resumido para usted los puntos más importantes sobre este tema.
Supongamos que compra una casa por 500.000 euros y financia una cantidad de 50.000 euros. A continuación le mostramos un ejemplo simplificado de la distribución de los gastos.
Los costes aquí indicados son meramente ilustrativos y se trata de valores aproximados. Los costes reales se calculan en función de la normativa de tasas correspondiente.
Solicitar un extracto del registro de la propiedad: quién puede obtenerlo - y cuánto cuesta
El extracto del registro de la propiedad contiene toda la información legalmente relevante sobre una propiedad. Sin un extracto del registro de la propiedad, la venta de un inmueble es tan improbable como sin un notario. La pregunta "¿Cómo y dónde puedo obtener un extracto del registro de la propiedad?" es, por lo tanto, relevante para cualquier interesado en adquirir un inmueble.
Los registros de la propiedad se llevan en el juzgado o registro de la propiedad local correspondiente. Ni que decir tiene que no cualquiera puede solicitar un extracto del registro de la propiedad a su antojo. Al fin y al cabo, se trata de datos sensibles sobre la propiedad económica. Por tanto, según el artículo 12 del Código del Registro de la Propiedad, debe existir un interés legítimo en obtener información del registro de la propiedad, para lo cual deben cumplirse determinados criterios.
Lo más importante para usted como posible comprador es que si ya está en negociaciones concretas de compra, normalmente existe un interés legítimo y el vendedor puede expedirle la correspondiente autorización para un extracto del registro de la propiedad. Por supuesto, el vendedor también puede solicitar un extracto del registro de la propiedad, ya que debe demostrar que es el propietario legal. Los acreedores, las entidades de crédito, los tribunales, los notarios y las autoridades suelen tener un interés legítimo.
Un extracto actual del registro de la propiedad suele incluir una copia de la hoja del registro de la propiedad y puede solicitarse en la oficina del registro de la propiedad correspondiente. En cuanto al tiempo de espera: por lo general, recibirá el extracto del registro de la propiedad en su buzón al cabo de 14 días.
En función de si desea una versión simple o certificada, el coste de un extracto del registro de la propiedad oscila entre 10 euros y 20 euros. También es posible obtener un extracto del Registro de la Propiedad en línea. Encontrará más información sobre el mantenimiento de registros de la propiedad electrónicos en la página web grundbuch-portal.de y en las páginas web de los distintos estados federados.
Conclusión: El registro de la propiedad es una base para vendedores y compradores de bienes inmuebles en el sentido más estricto de la palabra. Este documento contiene toda la información importante que es crucial para la propiedad de un inmueble. Los expertos de VON POLL estarán encantados de ayudarle si tiene alguna pregunta sobre el contenido del registro de la propiedad. Puede ponerse en contacto con nosotros aquí.
