Quando si vende una casa su base di rendita, i proprietari ricevono una rendita regolare invece del prezzo di acquisto, spesso per tutta la vita. Con un diritto di residenza (§ 1093 BGB) o di usufrutto (§ 1030 e seguenti BGB), il proprietario può continuare a vivere nella casa; senza un diritto di residenza, la rendita è di solito più alta. I pagamenti in corso sono generalmente tassati in base alla quota di reddito (§ 22 EStG).
Cosa significa vendere una casa in regime di rendita?
Quando si vende una casa su base di rendita - nota anche come annualizzazione della proprietà o rendita vitalizia - la proprietà non viene venduta per un pagamento una tantum, ma per rendite ricorrenti. I tipi di rendita più comuni sono i seguenti:
- Rendita vitalizia: pagamento a vita fino alla morte dell'avente diritto alla rendita, spesso combinata con la vendita della casa con diritto di residenza.
- Rendita a tempo: Pagamento limitato a un periodo concordato (ad esempio, 10-20 anni).
- Combinazione: pagamento unico e rendita continua per la liquidità in età avanzata.
Per dare agli acquirenti e ai venditori una sicurezza di pianificazione, i diritti (diritto di abitazione/ usufrutto), le garanzie e le clausole di aggiustamento sono autenticate e iscritte nel registro fondiario.
Vendita di una casa su base pensionistica con diritto di abitazione
La vendita di una casa su base pensionistica con diritto di abitazione protegge la vita in una casa familiare per tutta la vita. Il diritto di abitazione viene iscritto nel registro fondiario con priorità assoluta e riduce il valore immediatamente utilizzabile dal punto di vista dell'acquirente - la rendita è di conseguenza inferiore. Vantaggi:
- Vita sicura in età avanzata senza obblighi di proprietà
- Utilizzo giuridicamente definito (§ 1093 BGB)
- Rendita calcolabile come pensione integrativa mensile
Vendita di una casa su base di rendita senza diritto di residenza
La vendita di una casa su base annua senza diritto di abitazione consente all'acquirente di utilizzare l'immobile per i propri scopi o di affittarlo in un momento precedente. Poiché l'assenza del diritto d'uso riduce il valore di mercato, l'importo della rendita è generalmente più elevato. Questa soluzione è adatta ai proprietari che desiderano trasferirsi comunque o trasferirsi in una struttura di assistenza.
Diritto di abitazione vs. usufrutto - differenze, imposte, valore
| Criterio | Diritto di abitazione (§ 1093 BGB) | Usufrutto (§§ 1030 e segg. BGB) |
|---|---|---|
| Uso | Residenza propria; non è possibile affittare senza accordo | Possibilità di abitare e affittare con profitto |
| Riduzione del valore | Moderata | Maggiore (maggiore interferenza con l'uso dell'acquirente) |
| Obblighi | Spese accessorie, piccole riparazioni a seconda del contratto | Possibili obblighi di manutenzione/gestione |
| Imposte (locazione) | Nessuna locazione senza un accordo aggiuntivo | Il reddito da locazione può essere tassato per l'usufruttuario. |
Entrambi i diritti sono iscritti nel registro fondiario. Il fattore decisivo per l'importo della rendita è la misura in cui l'utilizzabilità dell'immobile è limitata per l'acquirente.
Acquisto su base di rendita - come funziona
Per l'acquisto su base vitalizia si determina innanzitutto il valore di mercato. Da questo si deducono i fattori di valore attuale per il diritto di abitazione/usufrutto e la durata prevista della rendita. Il risultato determina il pagamento unico e/o la rendita mensile. Elementi del contratto:
- Data di inizio della rendita, importo, durata (rendita vitalizia/temporanea)
- Protezione del valore (indicizzazione)
- Classificazione nel registro fondiario (prima priorità per i diritti/le garanzie)
- Garanzie: oneri fondiari, clausole di reversibilità, periodo di garanzia
Acquisto su base annua all'interno della famiglia
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