Cualquiera que posea o alquile un inmueble sabe que, además del precio de compra o alquiler, se incurre regularmente en otros gastos. Los llamados costes de explotación garantizan el funcionamiento continuo de un inmueble y cubren gastos como calefacción, agua, recogida de basuras y seguros.
Los gastos de funcionamiento de la vivienda son un tema complejo pero importante tanto para inquilinos como para propietarios. Si sabe qué son los gastos de funcionamiento, qué se puede imputar según la Ordenanza de Gastos de Funcionamiento y qué partidas están excluidas, podrá entender mejor las facturas y evitar pagos adicionales innecesarios.
Pero, ¿qué se incluye exactamente y qué gastos pueden repercutir los propietarios a los inquilinos?
¿Qué son los gastos de explotación?
Según el artículo 1 de la Ordenanza de Gastos de Explotación (BetrKV), los gastos de explotación son los "gastos corrientes en que incurre el propietario como consecuencia de la propiedad del inmueble o del uso previsto del edificio". En pocas palabras, son los gastos que se producen regularmente para el funcionamiento y la habitabilidad de una casa o piso.
Los gastos de funcionamiento son un componente fijo de los gastos mensuales de la vivienda. A menudo se incluyen en la factura de los gastos de servicio y suelen generar incertidumbre entre los inquilinos, sobre todo cuando existe la amenaza de pagos adicionales. En el sector inmobiliario, los costes de explotación incluyen todos los gastos recurrentes que son necesarios para mantener una propiedad en buen estado y garantizar su uso.
Gastos de funcionamiento de un piso: ¿qué se incluye en los gastos de funcionamiento y qué no?
En un piso de alquiler, los gastos de funcionamiento suelen pagarse mensualmente en forma de anticipo y posteriormente se liquidan detalladamente en la liquidación de gastos de funcionamiento. Pero, ¿qué se incluye en los gastos de funcionamiento?
Los gastos de funcionamiento típicos de los inquilinos son, por ejemplo
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- Gastos de agua y alcantarillado
- Recogida de basuras
- Gastos de calefacción y mantenimiento del sistema de calefacción
- Iluminación de las zonas comunes (por ejemplo, escaleras o patio)
- Seguros como el del edificio o el de responsabilidad civil
- Honorarios del deshollinador
- Gastos de conserje, mantenimiento del jardín y limpieza
- Gastos de ascensor
Si así se acuerda en el contrato de arrendamiento, estos gastos pueden repercutirse a los inquilinos, lo que se conoce como gastos de funcionamiento prorrateables.
Un punto importante para los inquilinos: Los propietarios pueden repercutir muchos de estos gastos a los inquilinos, pero sólo si se ha acordado claramente en el contrato de alquiler. Sin embargo, no son prorrateables, ya que no están relacionados con el uso continuado, sino con el mantenimiento del valor o la organización:
- Reservas para mantenimiento
- gastos administrativos
- reparaciones
- gastos bancarios
- amortización
¿Son lo mismo los gastos de funcionamiento y los gastos por servicios?
No, los gastos de explotación y los gastos por servicios no son lo mismo. Desde el punto de vista jurídico, el término " gastos de explotación " es más preciso y se refiere a los gastos corrientes derivados del uso de la vivienda que, si se han acordado en el contrato de arrendamiento, pueden repercutirse a los inquilinos (por ejemplo, calefacción, agua, impuesto sobre bienes inmuebles). El término genérico más amplio para todos los gastos relacionados con la propiedad, incluidos los no imputables, como los de administración, reparación o mantenimiento, es el de gastos por servicios.
| Característica | Costes de explotación | Gastos por servicios |
|---|---|---|
| Definición de gastos por servicios | Costes corrientes y recurrentes derivados del uso del inmueble y que pueden repercutirse a los inquilinos. | Costes totales en que incurre el propietario por el inmueble. |
| Imputabilidad | Sí, por lo general se prorratean de conformidad con el Reglamento sobre Costes de Explotación (BetrKV), si así se ha acordado contractualmente. | No todos los costes accesorios son prorrateables (por ejemplo, administración, mantenimiento). |
| Ejemplos | Impuesto de bienes inmuebles, agua, calefacción, recogida de basuras, gastos de conserjería. | Gastos de administración, reparaciones, intereses de financiación. |
Resumen
Es importante distinguir entre costes de explotación y costes accesorios: los costes de explotación forman parte de los costes accesorios, pero no todos los costes accesorios son costes de explotación.
- Coloquialmente, los términos suelen utilizarse indistintamente.
- Desde el punto de vista jurídico, los costes de explotación son una subcategoría de los costes de servicio.
- Los costes deexplotación son costes de utilización prorrateables; los costes accesorios incluyen todos los costes del arrendador (incluidas las partidas no prorrateables).
Costes de explotación fríos y calientes
Los costes de explotación se dividen en dos grupos principales: costes de explotación fríos y cálidos. Esta distinción es importante para comprender mejor las cargas mensuales de servicio y reconocer los ahorros potenciales.
Costes de explotación fríos
Los costes de funcionamiento en frío incluyen todos los gastos ordinarios que surgen independientemente de la calefacción o el agua caliente. Cubren principalmente el funcionamiento general y el mantenimiento de una propiedad. Por ejemplo
- Impuesto sobre bienes inmuebles
- Tasas de agua y alcantarillado
- recogida de basuras
- limpieza de calles
- Conserje y mantenimiento de jardines
- Iluminación de las zonas comunes
- Seguros (por ejemplo, seguro del edificio o de responsabilidad civil)
- Honorarios del deshollinador
Estos gastos suelen ser estables y apenas varían a lo largo del año. Los propietarios pueden repercutirlos a los inquilinos de forma proporcional si así se acuerda en el contrato de alquiler.
Gastos de calefacción
Los gastos de calefacción y agua caliente se deben al consumo de los inquilinos. Dependen directamente del consumo personal, por lo que los inquilinos pueden influir especialmente en ellos. Se trata de
- Energía de calefacción (por ejemplo, gas, gasóleo, calefacción urbana o electricidad)
- Mantenimiento y funcionamiento del sistema de calefacción
- Costes de combustible
- Preparación de agua caliente
- Costes de medición y facturación
La facturación se basa principalmente en el consumo, de acuerdo con la Ordenanza de Costes de Calefacción. Quien ahorra energía conscientemente se beneficia directamente de la reducción de los costes accesorios.
Así puede ahorrar como inquilino
- Ventile las habitaciones varias veces al día en lugar de dejar las ventanas permanentemente inclinadas.
- Ventile regularmente los radiadores y no los obstruya con muebles.
- Ajuste el termostato a una temperatura constante y moderada: cada grado menos ahorra energía.
- Avise inmediatamente de los grifos que gotean o de las cisternas de los inodoros abiertas para evitar pérdidas de agua.
- Reduzca conscientemente el consumo de agua caliente en verano, por ejemplo, dándose duchas más cortas.
- Si los gastos de servicio son elevados: comprueba las facturas y pide los recibos si algo no está claro.
