Explicación de la norma DIN 277: ¿Qué se considera superficie útil?

Los términos superficie útil y superficie habitable se encuentran a menudo entre propietarios, compradores, inquilinos e inversores. La definición exacta de superficie útil desempeña un papel fundamental, sobre todo cuando se trata del impuesto sobre bienes inmuebles, las negociaciones del precio de compra o los proyectos de renovación. Si conoce la diferencia entre superficie habitable y superficie útil y sabe qué pertenece a la superficie útil, no sólo podrá comprobar correctamente las declaraciones y valoraciones fiscales, sino también realizar valoraciones inmobiliarias bien fundamentadas o planificar conversiones de forma selectiva.

¿Qué es la norma DIN 277?

La norma DIN 277 es una norma central en el sector inmobiliario para la determinación sistemática de superficies en edificios. Proporciona normas uniformes y distingue entre diferentes tipos de espacio, incluyendo superficie bruta de suelo (SBA), superficie neta de suelo (SNE) y superficie útil de suelo (SUE). Esta norma es especialmente relevante para planificadores, arquitectos, topógrafos y tasadores inmobiliarios.

En contraste con la Ordenanza de Espacios Residenciales (WoFlV), que se utiliza principalmente en la ley de arrendamiento y la construcción residencial, la DIN 277 es neutral en términos de uso y cubre todos los tipos de edificios - incluyendo oficinas, edificios industriales y especiales. La estructura estandarizada de superficies según DIN 277 crea así una base comparable y transparente.

¿Qué son las superficies utilizables según DIN 277?

Las superficies anteriormente denominadas superficies utilizables pasaron a denominarse "superficies utilizables (NUF)" con DIN 277-2016. Incluyen todas las áreas que sirven a la finalidad del edificio - es decir, habitaciones que se utilizan activamente, por ejemplo, para vivir, trabajar, almacenar o producir.

Según DIN 277, las zonas de utilización incluyen

• Vivienda y residencia (NUF 1)
• Educación, enseñanza, cultura (NUF 2)
• Tratamiento y cuidado de la salud (NUF 3)
• Administración (NUF 4)
• Producción, trabajo manual y mecanizado (NUF 5)
• Almacenamiento, distribución (NUF 6)
• Otros usos (NUF 7) ( por ejemplo, lavadero, almacén, trastero, almacén, trastero).por ejemplo, cuarto de servicio, trasteros, garaje)

La norma DIN 277 divide la superficie total de un edificio en:

• Superficies utilizables (NUF)
• Superficies funcionales técnicas (TF) (por ejemplo, salas de calderas, huecos de ascensores)
• Superficies de circulación (VF) (por ejemplo, pasillos, huecos de escaleras)
• Superficies de tránsito (VF) (por ejemplo, pasillos, huecos de escaleras)
• Superficies de tránsito (TF) (por ejemplo, pasillos, huecos de escaleras). (p. ej. pasillos, huecos de escalera)

Cálculo de superficies según DIN 277: brutas vs. netas

La superficie bruta de planta (SBA) de un edificio comprende toda la superficie de todos los niveles de la planta, incluidos muros, huecos y cavidades.
La superficie útil neta (SGP) se calcula deduciendo las superficies estructurales (paredes, etc.) de la SGP.
Se divide en:

• NUF - Zonas de utilización
• VF - Zonas de circulación
• TF - Zonas técnicas funcionales

Ejemplo: Casa unifamiliar en Baviera - cálculo de superficie según DIN 277

Una casa de ejemplo con tres niveles (planta baja, planta primera, sótano) tiene la siguiente distribución de estancias:

Planta baja (planta baja):

• Salón: 35 m²
• Cocina: 12 m²
• Comedor: 18 m²
• Aseo de invitados: 4 m²
• Pasillo y escaleras: 10 m²
• Utilidad: 6 m²

Planta ático (DG):

• Dormitorios: 20 m²
• Habitación infantil 1: 16 m²
• Habitación infantil 2: 14 m²
• Baño: 10 m²
• Pasillo: 8 m²

Planta sótano (KG):

• Sala de ocio (climatizada): 20 m²
• Sala de calefacción: 12 m²
• Trastero: 15 m²
• Pasillo: 5 m²

Categorización según DIN 277:

Totales de áreas:

• Superficie útil total (NUF): 170 m²
• Superficies funcionales técnicas (TF): 12 m²
• Superficies de tráfico (VF): 23 m²
• Superficie útil neta (NGF): 205 m²

Características especiales para viviendas unifamiliares en Baviera

En Baviera, se aplican regulaciones especiales al cálculo de la superficie residencial de acuerdo con WoFlV - por ejemplo, sobre la inclusión de las pendientes de los tejados. por ejemplo, sobre la inclusión de tejados inclinados, terrazas o sótanos. En cambio, la DIN 277 tiene en cuenta estas superficies de forma técnicamente neutra, sin ningún requisito legal en materia de alquiler o subvenciones. Esto puede dar lugar a desviaciones significativas en el cálculo de la superficie habitable, especialmente en sótanos o áticos.

Qué es importante para el cálculo

1. El tipo de uso influye en la división del espacio:

Un edificio residencial se categoriza de forma diferente a un edificio de oficinas o industrial. La norma DIN 277 se adapta de forma flexible a estos requisitos.

2. No olvide las superficies especiales:

Las superficies como balcones, terrazas o salas técnicas auxiliares también deben registrarse y categorizarse en función de su relevancia.

Conclusión: DIN 277 y superficies útiles

La norma DIN 277 crea una base clara, uniforme y comprensible para el cálculo de superficies en el sector inmobiliario. Es indispensable para planificación, valoración, transformación y venta de inmuebles. La correcta determinación de las superficies útiles no sólo mejora la transparencia para compradores e inquilinos, sino que también permite una valoración y documentación más precisas de las propiedades, independientemente del tipo de edificio.

Superficies útiles.