Ha egy házat annuitásos alapon adnak el, a tulajdonosok a vételár helyett rendszeres járadékot kapnak - gyakran élethossziglan. Lakhatási joggal (BGB 1093. §) vagy haszonélvezettel (BGB 1030. és azt követő §-ok ) a tulajdonos továbbra is a házban lakhat; lakhatási jog nélkül a járadék általában magasabb. A folyamatos kifizetések általában a jövedelemrészlet szerint adóznak (§ 22 EStG).
Mit jelent a ház eladása járadékalapon?
A ház annuitásos alapon történő eladásakor - más néven ingatlan annuitásként vagy életjáradékként is ismert - az ingatlant nem egyszeri kifizetésért, hanem ismétlődő járadékokért adják el. A következők gyakoriak:
- Életjáradék: Az életjáradékra jogosult személy haláláig tartó, élethosszig tartó kifizetés, gyakran lakójoggal rendelkező ház eladásával kombinálva.
- Időbeli járadék: Korlátozott kifizetés egy meghatározott időtartam alatt (pl. 10-20 év).
- Kombináció: Egyszeri kifizetés és folyamatos járadék az időskori likviditás érdekében.
A vevők és az eladók tervezési biztonsága érdekében a jogokat (lakójog/ haszonélvezeti jog), biztosítékokat és kiigazítási záradékokat közjegyzői okiratba foglalják és az ingatlan-nyilvántartásban rögzítik.
Házeladás nyugdíjjal és lakhatási joggal
A lakhatási joggal járó nyugdíj alapon történő házeladás védi az élethosszig tartó lakhatást a megszokott otthonban. A lakhatási jog elsőbbségi jogcímen kerül bejegyzésre az ingatlan-nyilvántartásba, és a vevő szempontjából csökkenti az azonnal felhasználható értéket - a járadék ennek megfelelően alacsonyabb. Előnyök:
- Biztonságos élet időskori megélhetés tulajdonosi kötelezettségek nélkül
- Jogilag egyértelműen meghatározott hasznosítás (§ 1093 BGB).
- Kiszámítható nyugdíj havi kiegészítő nyugdíjként
Lakhatási jog nélküli házértékesítés járadékalapon
Az életjáradéki alapon történő házeladás lakójog nélkül lehetővé teszi a vevő számára, hogy az ingatlant saját célra használja, vagy egy korábbi időpontban bérbe adja. Mivel a használati jog hiánya csökkenti a piaci értéket, a nyugdíj összege általában magasabb. Ez olyan tulajdonosok számára alkalmas, akik amúgy is költözni szeretnének, vagy ápolási intézménybe költöznek.
Lakhatási jog vs. haszonélvezeti jog - különbségek, adók, érték
| Kritérium | Lakhatási jog (BGB 1093. §) | Haszonélvezeti jog (BGB 1030. és azt követő §§) |
|---|---|---|
| Használat | Saját lakás; megállapodás nélkül nem adható bérbe | Lakhatás és haszonnal történő bérbeadás lehetséges |
| Értékcsökkenés | Mérsékelt | Nagyobb (nagyobb beavatkozás a vevő használatába) |
| Kötelezettségek | Mellékköltségek, kisebb javítások a szerződéstől függően | Karbantartási/üzemeltetési kötelezettségek lehetségesek |
| Adók (bérbeadás) | További megállapodás nélkül nincs bérbeadás | A bérleti díjból származó jövedelem adóköteles lehet a haszonélvező számára. |
Mindkét jog az ingatlan-nyilvántartásban biztosított. A járadék összegének meghatározó tényezője az, hogy a vevő számára milyen mértékben korlátozódik az ingatlan használhatósága.
Vásárlás életjáradéki alapon - hogyan működik?
Az életjáradéki alapon történő vásárláshoz először meg kell határozni a piaci értéket. Ebből levonják a lakhatási jog/ haszonélvezeti jog jelenérték-tényezőit és a járadék várható időtartamát. Az eredmény határozza meg az egyszeri kifizetést és/vagy a havi járadékot. Szerződési elemek:
- A járadék kezdő időpontja, összege, időtartama (élethosszig tartó/időleges járadék).
- Értékvédelem (indexálás)
- rangsorolás az ingatlan-nyilvántartásban (elsőbbségi jog/biztosíték)
- Biztosíték: földterhelés, visszaváltási záradékok, garanciaidőszak.
Évjáradéki alapon történő vásárlás a családon belül
A von Poll Immobilien GmbH egy hagyományokkal rendelkező vállalat, amely több mint 400 üzletével és több mint 1500 munkatársával Európa egyik legnagyobb ingatlanügynöksége. Cégünk székhelye Frankfurt am Mainban található. Ügyfeleink a kedvelt lakó- és kereskedelmi helyszíneken található, stabil értékű ingatlanok tulajdonosai és leendő vásárlói.
