Lors de la vente d'une maison sur la base d'une rente, les propriétaires reçoivent une rente régulière au lieu du prix d'achat - souvent à vie. Avec un droit d'habitation (§ 1093 BGB) ou un usufruit (§§ 1030 et suivants BGB), il est possible de continuer à vivre dans la maison ; sans droit d'habitation, la rente est généralement plus élevée. Les paiements courants sont généralement imposés selon le taux de rendement (§ 22 EStG).
Que signifie la vente de maison sur la base d'une rente ?
Dans le cas d'une vente de maison sur la base d'une rente - également appelée rente immobilière ou rente viagère - le bien immobilier n'est pas vendu contre un paiement unique, mais contre des rentes récurrentes. Les plus courantes sont :
- Rente viagère : paiement à vie jusqu'au décès du bénéficiaire de la rente, souvent combiné avec vente de maison avec droit d'habitation.
- Rente temporaire : Paiement limité sur une durée convenue (p. ex. 10-20 ans).
- Combinaison : versement unique plus rente courante pour assurer les liquidités à la retraite.
Afin que l'acheteur et le vendeur puissent planifier en toute sécurité, les droits (droit d'habitation/usufruit), les garanties et les clauses d'adaptation sont consignés par acte notarié et garantis dans le registre foncier.
Vente de maison sur la base d'une rente avec droit d'habitation
La vente de maison sur la base d'une rente avec droit d'habitation protège le fait d'habiter toute sa vie dans un logement familier. Le droit d'habitation est inscrit en premier lieu au registre foncier et diminue, du point de vue de l'acheteur, la valeur immédiatement utilisable - la rente est donc légèrement inférieure. Les avantages :
- Habiter en toute sécurité à la retraite sans devoir être propriétaire
- Utilisation clairement définie sur le plan juridique (§ 1093 BGB)
- Rente calculable en tant que pension complémentaire mensuelle
Vente de maison sur la base d'une rente sans droit d'habitation
La vente de maison sur la base d'une rente sans droit d'habitation permet à l'acheteur d'utiliser le bien plus tôt pour son propre usage ou de le louer. Comme aucun droit d'usage ne diminue la valeur vénale, le montant de la rente est généralement plus élevé. Cette solution convient aux propriétaires qui souhaitent de toute façon déménager ou changer d'établissement de soins.
Droit d'habitation vs. usufruit - différences, impôts, valeur
| Critère | Droit d'habitation (§ 1093 BGB) | Usufruit (§§ 1030 et suivants du BGB) |
|---|---|---|
| Utilisation | Habitation propre ; pas de location sans accord | Habitation et location avec fructification possible |
| Dépréciation | Modérée | Plus forte (intervention plus importante dans l'utilisation par l'acheteur) |
| Obligations | Charges, petites réparations selon le contrat | Obligations de conservation/gestion possibles |
| Impôts (location) | Pas de location sans accord complémentaire | Revenus locatifs imposables chez l'usufruitier, le cas échéant. |
Les deux droits sont garantis par le registre foncier. Pour le montant de la rente, le degré de restriction de l'utilisation du bien immobilier pour l'acheteur est déterminant.
Achat sur la base d'une rente - comment cela fonctionne
Pour l'achat sur la base d'une rente, on détermine d'abord la valeur vénale. On en déduit les facteurs de valeur actuelle pour le droit d'habitation/l'usufruit et la durée attendue de la rente. Le résultat détermine le paiement unique et/ou la rente mensuelle. Éléments du contrat :
- Début, montant et durée de la rente (viagère/temporaire).
- Garantie de la valeur (indexation)
- Classement au registre foncier (premier rang pour les droits/sécurités)
- Couverture : dette foncière, clauses de réversion, période de garantie
Achat sur la base d'une rente au sein de la famille
La société von Poll Immobilien GmbH est une entreprise traditionnelle qui, avec plus de 400 boutiques et plus de 1.500 collègues, fait partie des plus grandes sociétés de courtage d'Europe. Le siège de notre entreprise se trouve à Francfort-sur-le-Main. Nos mandants sont des propriétaires et des personnes intéressées par des biens immobiliers de valeur stable situés dans des quartiers résidentiels et commerciaux privilégiés.
