04.09.2023 • 3 min. Lesezeit
Inhalt dieses Artikels
Mehrheitlich fallende Kaufpreise bei steigenden Mieten
Nach einem langen Höhenflug begannen die Kaufpreise für Wohneigentum im vergangenen Jahr erstmals leicht nachzugeben. Auslöser waren die stetig steigende Inflation und die damit einhergehenden steigenden Zinsen, verstärkt durch den Krieg in der Ukraine. Dieser Trend setzte sich auch im ersten Halbjahr 2023 fort. Den stagnierenden beziehungswiese fallenden Kaufpreisen stehen in Berlin jedoch auch sichtlich steigende Mieten gegenüber. Doch wie stark haben sich die Kauf- und Mietpreise in der deutschen Hauptstadt tatsächlich auseinanderentwickelt? Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise1 für Wohnungen in den 23 Berliner Bezirken2 für das erste Halbjahr 2023 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum analysiert.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Die Zinspolitik der vergangenen gut zehn Jahre hat den Immobilienmarkt regelrecht beflügelt. Da die Zinsen nun ein höheres Niveau erreicht haben, mussten viele Kaufinteressenten neu kalkulieren – manche mit dem Ergebnis, dass sie die gleiche Finanzierung einer Immobilie unter den aktuellen Gegebenheiten nicht mehr darstellen können. Viele mussten daher vom Kauf zurücktreten und auf ein Mietverhältnis umschwenken. Diese gestiegene Nachfrage nach Mietobjekten wirkt sich letztlich auch auf die Mietpreise aus. Während die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in lediglich fünf der 23 analysierten Berliner Bezirke leicht bis mäßig stiegen, kletterten die Mietpreise im selben Zeitraum in allen Bezirken deutlich nach oben. Insgesamt 16 Bezirke rufen sogar Mietpreissteigerungen im zweistelligen Bereich auf.“
Eine Ausnahme bildet Zehlendorf – der einzige Bezirk, in dem die Mietpreise mit 0,3 Prozent (Miete: 14,17 €/m2) immerhin nur stagnierten. Am deutlichsten ist das Gefälle bei der Kauf-Mietpreis-Entwicklung in Hohenschönhausen. Dort gab es im ersten Halbjahr 2023 mit -7,2 Prozent (Kauf: 4.257 €/m2) die größte Reduktion bei den Kaufpreisen im gesamten Ranking. Die Mieten für Eigentumswohnungen hingegen legten mit 17,5 Prozent (Miete: 10,74 €/m2) am zweitstärksten zu. Im Bezirk Weißensee gab es die zweithöchste Senkung bei den Kaufpreisen. Diese gaben mit -6,5 Prozent (Kauf: 4.968 €/m2) nach, während die Mietpreise mit einem Anstieg von 9,9 Prozent (Miete: 13,22 €/m2) noch knapp unter der 10-Prozent-Marke bleiben.
Abb. 1: Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Berliner Bezirken, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Grafik inkl. Zahlen durch Mouseover: https://www.datawrapper.de/_/DF1w5/
Sanken die durchschnittlichen Kaufpreise in Treptow und Mitte um -5,6 Prozent (Kauf: 4.260 €/m2) beziehungsweise -5,3 Prozent (Kauf: 8.398 €/m2), nahmen die Mietpreise um 13,9 Prozent (Miete: 14,81 €/m2) beziehungsweise 13 Prozent (Miete: 23,98 €/m2) zu.
Andreas Gräfenstein, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Berlin – Treptow-Köpenick:
„Aufgrund der Mietsituation in Berlin ist ein Immobilienkauf nach wie vor die beste Alternative. Wir sehen aktuell nicht, dass es der Stadt kurz- oder mittelfristig gelingen wird, dem Mangel an Wohnraum nachhaltig entgegenzuwirken. Durch den stetigen Zuzug sowie der Wechsel vieler Interessenten vom Kaufmarkt zum Mietmarkt wird sich der Druck auf den Mietmarkt weiter erhöhen. Zudem sollten Interessenten nicht vergessen, dass eine Immobilie auch immer eine sehr gute Altersvorsorge ist. Am gefragtesten in unserem Stadtgebiet sind derzeit Altglienicke, Johannisthal und Schöneweide. Alle drei Gegenden sind zentrumsnah, aber dennoch sehr ruhig gelegen und verfügen über eine sehr gute Verkehrsanbindung. Auch das Preis-Leistungs-Verhältnis sowie Angebot stimmen. Hier finden kleine Familien und Paare eine passende Immobilie, ebenso wie Mehrgenerationen-Haushalte oder größere Familien.“
Weitaus geringere Preisnachlässe beim Kauf von Eigentumswohnungen gab es im ersten Halbjahr 2023 in den Bezirken Steglitz mit -2,2 Prozent (Kauf: 5.104 €/m2) sowie Wilmersdorf (Kauf: 6.712 €/m2) und Pankow (Kauf: 5.122 €/m2) mit jeweils -1,5 Prozent. Anders sieht das beim Thema Mieten aus: Mit 17,3 Prozent (Miete: 14,73 €/m2) zogen die Durchschnittsmieten für Wohnungen in Steglitz am drittstärksten im gesamten Ranking an. Doch auch Wilmersdorf und Pankow weisen mit 15,7 Prozent (Miete: 19,80 €/m2) und 14,8 Prozent (Miete: 12,82 €/m2) deutliche Mietsteigerungen auf.
Es gab allerdings auch fünf Berliner Bezirke, in denen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen gestiegen sind: Lichtenberg mit 1,1 Prozent auf 4.727 €/m2, Reinickendorf mit 1,4 Prozent auf 4.309 €/m2, Friedrichshain mit 3,5 Prozent auf 6.104 €/m2, Tiergarten mit 6,2 Prozent auf 6.344 €/m2 und Marzahn mit einem Plus von 7,6 Prozent auf 4.250 €/m2. Besonders interessant ist hier auch ein Blick auf die Mietpreisentwicklung in den östlich gelegenen Bezirken Lichtenberg und Friedrichshain sowie Tiergarten im Berliner Westen. Denn obwohl die Kaufpreise in diesen Teilen Berlins gestiegen sind, haben sich auch die Mieten nach oben entwickelt – und das nicht zu knapp. Aktuell müssen Mietinteressenten in Tiergarten mit einem Anstieg von 16,9 Prozent auf 18,98 €/m2 rechnen, in Lichtenberg sogar mit einem Mietpreiszuschlag von durchschnittlich 17 Prozent auf 12,19 €/m2. Eine höhere Steigerung gab es nur bei Mietwohnungen in Friedrichshain, nämlich um 17,8 Prozent auf 19,69 €/m2.
In Reinickendorf hingegen stiegen die Mieten im ersten Halbjahr 2023 mit 9 Prozent etwas weniger stark im Vergleich. In Marzahn, dem Bezirk mit der höchsten Kaufpreissteigerung innerhalb der Analyse, stiegen auch die Mieten an – wenn auch nur leicht mit 3,3 Prozent (Miete: 7,77 €/m2).
Thomas Jaschinski, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN Berlin – Marzahn-Hellersdorf
„Zu den gefragtesten Gegenden in unserem Gebiet gehören Mahlsdorf und Marzahn, wobei in Mahlsdorf vor allem Häuser, in Marzahn vor allem Wohnungen nachgefragt werden. Aufgrund des sehr hohen Preisniveaus in den Nachbarbezirken Friedrichshain und Lichtenberg, erweitern viele Interessenten ihren Suchradius – das erklärt auch die steigenden Preise im Marzahner Kauf- sowie Mietsegment. Der Bezirk hat auch viel mehr zu bieten als nur die urbanen Großsiedlungen aus DDR-Zeiten, an die die meisten wohl zuerst denken. So ist Marzahn ein sehr grüner Bezirk. Schließlich befinden sich neben dem beeindruckenden Schlosspark Biesdorf auch die Gärten der Welt in Marzahn.“
Immobilienpreisanalyse Berliner Bezirke für Wohnungen im Bestand
Abb. 2: Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Berliner Bezirken, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH)
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse bei Eigentumswohnungen sowie der Mietpreise bei Wohnungen im Bestand (bis einschließlich 2019) beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
2 Bei der städtischen Gliederung bezieht sich VON POLL IMMOBILIEN auf die Einteilung Berlins vor der Bezirksgebietsreform im Jahr 2001 in insgesamt 23 Bezirke.
