Haus an der Küste

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Kaufpreisanalyse Nord- und Ostsee

09/06/2022 · Autor: VON POLL IMMOBILIEN


Inhalte auf dieser Seite:

  1. Küstenreport Nordsee: Hohe Nachfrage der Immobilienkäufer in allen Preissegmenten
  2. Küstenreport Ostsee: Hohe Nachfrage nach Häusern in allen Preissegmenten
  3. Kaufpreisfaktoren Nordseeküste: Emden, Bremerhaven und Wilhelmshaven mit Vervielfältigern unter 27
  4. Kaufpreisfaktoren Ostseeküste: Nur in Flensburg liegt der Vervielfältiger unter 30

 

 

1. Küstenreport Nordsee: Hohe Nachfrage der Immobilienkäufer in allen Preissegmenten

Die heimische Nordseeküste ist seit Generationen ein beliebtes Reiseziel. Neben Erholung und Entspannung, locken verträumte Fischerorte und maritime Urlaubsorte. Aber auch das landschaftlich reizvolle Wattenmeer und ein weites Hinterland laden zum Spazieren, Wandern oder Radfahren ein. Das sind nur einige gute Gründe, warum immer mehr Käufer genau hier eine Immobilie, ob als Erst- oder Zweitwohnsitz, suchen. Die hohe Nachfrage nach Wohneigentum spiegelt sich auch in den steigenden Immobilienpreisen wider. Einen guten Überblick bieten die VON POLL IMMOBILIEN Experten, die die Kaufpreisentwicklung1 an der Nordseeküste für Einfamilienhäuser2 in den Landkreisen und kreisfreien Städten sowie auf den Inseln* für das erste Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal analysiert haben.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

  1. Am teuersten sind Einfamilienhäuser an der Nordseeküste auf den Nordfriesischen Inseln mit durchschnittlich 14.115 €/m2, wobei bekanntermaßen die Insel Sylt mit 18.740 €/m2 ein klarer Preistreiber ist.
  2. Am günstigsten sind Häuser dagegen in Emden mit 2.222 €/m2 und Wesermarsch mit 2.243 €/m2, wo die Preise gegenüber dem Vorjahresquartal um 12 Prozent beziehungsweise 11,6 Prozent gestiegen sind.
  3. Während die Kaufpreise im ersten Quartal 2022 in Dithmarschen mit 27,6 Prozent am stärksten in die Höhe kletterten, verzeichnen die Ostfriesischen Inseln mit 5,7 Prozent die geringste Preissteigerung unter den analysierten Regionen der Nordseeküste.
 

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIENDaniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Die Nachfrage seitens Käufer ist nach wie vor hoch an der Nordseeküste und das in allen Preissegmenten, wobei das Angebot in einigen Regionen stagniert. Das verstärkt die Preisdynamik zusätzlich. Kaufinteressenten kommen aus ganz Deutschland. Ihr Suchradius erweitert sich immer mehr auf das Hinterland, zumindest wenn die Infrastruktur stimmt. Abstriche müssen allerdings bei den weiterbildenden Schulen, also Gymnasien oder Berufsschulen, gemacht werden. Diese sind meistens nur in den Städten verfügbar.“

Wenig überraschend führen die Inseln der Nordseeküste das Ranking der teuersten Immobilienpreise an. Demnach müssen Kaufinteressenten bei einem Einfamilienhaus auf den Nordfriesischen Inseln mit durchschnittlich circa 14.115 €/m2 rechnen. Im Vergleich zum ersten Quartal 2021 stiegen die Quadratmeterpreise damit um 17,1 Prozent. Allein die Insel Sylt, eindeutiger Preistreiber der Inselgruppe, liegt mit aktuell 18.740 €/m2 für ein durchschnittliches Haus und einer Preissteigerung um satte 21,7 Prozent noch darüber.


Martin Weiß, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN SyltMartin Weiß, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN auf Sylt:

„Sylt ist begehrt wie eh und je. Das Angebot hat sich allerdings auf circa ein Drittel reduziert und das bedingt eine Preisspirale nach oben. Allerdings zahlen auch Käufer auf Sylt nicht jeden geforderten Preis. Vor allem die Lage muss passen. Im Vergleich zum Festland müssen Kaufinteressenten auf den Inseln grundsätzlich bereit sein, mehr Geld für weniger Immobilie auszugeben. Einen richtigen Geheimtipp gibt es auf Sylt nicht mehr.“

Auf dem zweiten Platz folgen die Ostfriesischen Inseln mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 8.206 Euro und mit 5,7 Prozent der geringsten Preissteigerung unter den analysierten Regionen im ersten Quartal 2022.

Wer ein Haus für unter 3.000 €/m2 sucht, wird in den übrigen zehn analysierten Regionen fündig. Im preislichen Mittelfeld liegen die Quadratmeterpreise deutlich enger zusammen. Angeführt wird das Mittelfeld vom Festland Nordfriesland* mit 2.657 €/m2, Wittmund* mit 2.544 €/m2, Aurich* mit 2.489 €/m2 und Friesland* mit 2438 €/m2. Interessant ist hier ein Blick auf die Entwicklung der Kaufpreissteigerungen im ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal. Während Friesland* mit 8,8 Prozent die zweitschwächste Steigerung in der gesamten Analyse verzeichnet, klettern die Immobilienpreise in Nordfriesland* mit 26,2 Prozent am zweitstärksten in die Höhe. Deutlich teurer wird es im Vergleich zum ersten Quartal 2021 auch in Cuxhaven: Hier steigen die Kaufpreise um 24,1 Prozent und erreichen einen durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 2.380 Euro. Der Spitzenreiter mit dem signifikantesten Anstieg ist jedoch Dithmarschen mit 27,6 Prozent auf aktuell 2.353 €/m2.


Robert Monien, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN CuxhavenRobert Monien, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Cuxhaven:

„In Cuxhaven gelten Sahlenburg und Altenbruch durch die Nähe zur Elbe sowie Nordsee als Geheimtipp. Im Inland sind es Otterndorf, Cadenberge, Hemmoor, Oberndorf, Wingst, bestimmte Teile der Wurtser Nordseeküste und Bremerhaven. Immer mehr Interessenten schauen auch ins Hinterland mit guter Infrastruktur. Alles, was bis zu einer halben Stunde von der Küste entfernt ist, ist sehr begehrt. Länger als drei Monate sind Einfamilienhäusern und Ferienwohnungen nicht mehr auf dem Markt.“

Etwas weniger tief müssen Kaufinteressenten in Bremerhaven mit 2.334 €/m2 und Wilhelmshaven mit 2.298 €/m2 in die Tasche greifen. Hier steigen die Preise im ersten Quartal 2022 gegenüber dem ersten Quartal 2021 um 15,2 Prozent beziehungsweise um 12,3 Prozent.


Hermann Mehrtens, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN Wilhelmshaven und JeverHermann Mehrtens, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Wilhelmshaven und Jever:

„Gute Angebote werden schnell verkauft. Als Geheimtipp gelten noch die etwas abgelegenen Ortschaften im Wangerland oder bei Varel. Natürlich müssen Interessenten dann auch Abstriche machen. Umso weiter Immobilien von der Küste entfernt sind, um so günstiger werden die Preise.“

Am günstigsten ist es in den Regionen Wesermarsch und Emden. Hier zahlen Kaufinteressenten im Schnitt 2.243 €/m2 beziehungsweise 2.222 €/m2 für ein Einfamilienhaus, wobei in Wesermarsch die Immobilienpreise um 11,6 Prozent und in Emden um 12 Prozent gestiegen sind.

 

Grafik Nordsee Immobilienpreisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern


Nils Onken, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN Emden, Aurich, Norden und EsensNils Onken, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Emden, Aurich, Norden und Esens:

„Der Käuferkreis hat sich gewandelt. War es vorher hauptsächlich eine ältere Klientel, so kaufen nun auch viele junge Familien. Durch die Veränderungen in der Gesellschaft zu Remote Work und hybriden Arbeitsmodellen verschmelzen immer mehr die Grenzen zwischen Erst- und Zweitwohnsitz.
Als Geheimtipp gelten die größeren Dörfer, die mit guter Infrastruktur punkten, wie Marienhafe, Hage oder Großheide. Davon sind einige ebenfalls sehr küstennah. Hier bekommen Interessenten noch etwas mehr für ihr Geld.“

2. Küstenreport Ostsee: Hohe Nachfrage nach Häusern in allen Preissegmenten

Die Ostseeküste gilt nicht nur als eines der beliebtesten Feriendomizile, sondern lockt auch viele Immobilieninteressenten in den Norden. Dort wohnen, wo andere Urlaub machen – dieser Gedanke kommt einigen Küstenurlaubern bei ihrem Besuch. Hinzu kommt, dass die Auswirkungen der Pandemie die Sehnsucht nach einem Zweitwohnsitz, der auch Erstwohnsitz werden könnte, im eigenen Land verstärkt haben. Die VON POLL IMMOBILIEN Experten haben daher die Immobilienpreisentwicklung für Einfamilienhäuser2 in den Landkreisen, kreisfreien Städten und auf den Halbinseln und Inseln* an der Ostseeküste analysiert und die Kaufpreise1 des ersten Quartals 2022 mit dem Vorjahresquartal verglichen.

Die wichtigsten Fakten im Überblick

  1. Am teuersten sind Einfamilienhäuser auf der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst mit circa 4.792 €/m2, auf der Insel Fehmarn mit 4.198 €/m2 und in der Hansestadt Lübeck mit 4.020 €/m2, wobei einzelne, besonders beliebte Standorte wie Timmendorfer Strand (Kreis Ostholstein) mit 6.163 €/m2 noch über dem Preisniveau des Spitzenreiters liegen.
  2. In den günstigsten Landkreisen, Vorpommern-Greifswald mit 1.779 €/m2 und Vorpommern-Rügen mit 2.295 €/m2, kletterten die Immobilienpreise um 21,1 Prozent beziehungsweise um 23,8 Prozent in die Höhe.
  3. Während im Vergleich zum Vorjahresquartal die Kaufpreise in den Städten Kiel und Flensburg um 13,3 Prozent am schwächsten stiegen, verzeichnet der Landkreis Plön mit 28,9 Prozent die stärkste Preissteigerung.

Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIENDaniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:

„Die Nachfrage seitens Käufer ist nach wie vor hoch an der Ostseeküste und das in allen Preissegmenten, wobei das Angebot in einigen Regionen stagniert. Das liegt auch daran, dass es eine leichte Zurückhaltung seitens der Verkäufer aufgrund der aktuellen politischen und ökonomischen Lage in der Welt gibt. Das verstärkt natürlich die Preisentwicklung zusätzlich. Viele Käufer kommen nach wie vor aus den verschiedensten Bundesländern und großen Metropolen wie Berlin und Hamburg.  Einige träumen bereits vom erholsamen Ruhestand an der Küste. Aber auch der Markt an Ferienhäusern und Zweitwohnsitzen lockt viele Menschen in das landschaftlich schöne Mecklenburg-Vorpommern und Schleswig-Holstein.“

Die drei Spitzenreiter mit den teuersten Quadratmeterpreisen bei Häusern an der Ostseeküste sind neben der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst, die Insel Fehmarn und die Hansestadt Lübeck. Auf Fischland-Darß-Zingst zahlen Kaufinteressenten im Schnitt 4.792 €/m2 für ein Haus, auf Fehmarn 4.198 €/m2 und in Lübeck 4.020 €/m2. Ein Blick auf besonders beliebte Orte wie Timmendorfer Strand mit durchschnittlich 6.163 €/m2 oder auch Scharbeutz mit 4.774 €/m2 (beide im Kreis Ostholstein gelegen) zeigt allerdings, dass vereinzelte Standorte anderer Regionen der Ostseeküste auch über dem Preisniveau der Spitzenreiter in der Analyse liegen.

Interessant ist auch die Entwicklung der Kaufpreissteigerungen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum. Während die Kaufpreise in Fischland-Darß-Zingst um 19,8 Prozent und in Lübeck um 23 Prozent in die Höhe kletterten, verzeichnet die Insel Fehmarn mit satten 28,3 Prozent die zweitstärkste Preissteigerung im gesamten Ranking.


Steffen Siemon, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN Darss-ZingstSteffen Siemon, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Fischland-Darß-Zingst:

„Auch, wenn die Nachfrage und Immobilienpreise in unserer Region gestiegen sind, finden Interessenten noch Geheimtipps. Dazu gehören die südliche Boddenküste, das Hinterland der Ostseeküste sowie die Gemeinden Bodstedt, Fuhlendorf, Saal und Pruchten. Dort ist es weitaus ruhiger, noch mehr Privatsphäre und naturnaher. Dennoch punkten diese Regionen durch kurze Wege in die Tourismuszentren, eine zunehmende touristische Erschließung und moderate Kaufpreise.“

Thorsten Claus, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN Lübeck und Bad SchwartauThorsten Claus, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Lübeck und Bad Schwartau:

„Der Ort Haffkrug, zugehörig zur Gemeinde Scharbeutz. Hier gibt es Gastronomie, die von den alten Haffkruger Familien seit Jahrzehnten betrieben wird. Hier kennen sich die Menschen untereinander, es ist alles etwas unaufgeregter, ursprünglicher, nicht so mondän wie Scharbeutz oder Timmendorfer Strand. Der Ort verfügt über eine herrliche Promenade und einen weitläufigen Strand mit weißem Sand. Vor allem beliebt ist der Ort bei älteren Menschen die sich nach Ruhe und Beschaulichkeit sehnen.“

Mit nur wenig Abstand zum Drittplatzierten folgen der Landkreis Ostholstein* und die Hansestadt Rostock. In Ostholstein müssen Interessenten aktuell mit einem Quadratmeterpreis von circa 3.930 Euro rechnen – das entspricht einer Preissteigerung um 26,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr. In Rostock lag der durchschnittliche Preis für ein Haus im ersten Quartal 2022 bei 3.928 €/m2 und damit 23,8 Prozent höher als im ersten Quartal 2021.

Am günstigsten ist es entlang der deutschen Ostseeküste in den Landkreisen Vorpommern-Rügen* und Vorpommern-Greifswald*. In Vorpommern-Rügen kletterten die Immobilienpreise um 23,8 Prozent auf derzeit 2.295 €/m2, in Vorpommern-Greifswald um 21,1 Prozent auf 1.779 €/m2.


Raik Loßau, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN StralsundRaik Loßau, Geschäftsstellenleiter bei VON POLL IMMOBILIEN in Stralsund (Landkreis Vorpommern-Greifswald):

„Eine sehr vielversprechende Gegend ist Andershof, welche zur Hansestadt Stralsund gehört. Hier entstehen mehrere Wohngebiete, die diesen Teil der Stadt weiter beleben sollen. Auch soll die Infrastruktur deutlich ausgebaut werden und zusätzliche Einrichtungen entstehen. Diese Investitionen werden das Gebiet bereichern.“ Und weiter: „Im südlichen Raum von Stralsund müssen Käufer einige Abstriche hinnehmen. Im ländlichen Bereich fehlt es oft an einer zentralen Erschließung. Auch die Nähe zum Wasser wird oft vermisst. Positiv ist jedoch, dass der Preis deutlich abnimmt.“

Noch unter 3.000 €/m2 liegen Einfamilienhäuser auf der Insel Rügen. Hier stiegen die Quadratmeterpreise im Vergleich zum Vorjahresquartal um 14,7 Prozent auf derzeit circa 2.773 Euro. Ebenfalls unter dieser Grenze ordnen sich die Landkreise Schleswig-Flensburg mit 2.740 €/m2, Nordwestmecklenburg mit 2.554 €/m2 und Kreis Rostock mit 2.306 €/m2 ein. Die Preissteigerungen rangieren hier zwischen 27,9 Prozent und 25,3 Prozent.

Auffällig ist, dass sowohl die niedrigste als auch die höchste Preissteigerung gegenüber dem Vorjahresquartal im Mittelfeld der analysierten Regionen zu finden sind. Während die Immobilienpreise in Kiel und Flensburg im ersten Quartal 2022 um jeweils 13,3 Prozent gestiegen sind, kletterten die Quadratmeterpreise bei den Häusern im Landkreis Plön um satte 28,9 Prozent, der damit höchsten Preissteigerung im ersten Quartal 2022 an der Ostseeküste. Immobilienkäufer müssen in der schleswig-holsteinischen Landeshauptstadt Kiel mit circa 3.788 €/m2 für ein Einfamilienhaus rechnen, im Landkreis Plön mit 3.467 €/m2, auf der Halbinsel Usedom mit 3.254 €/m2 und in der kreisfreien Stadt Flensburg mit 3.156 €/m2.

Ebenfalls im preislichen Mittelfeld ordnet sich der Landkreis Rendsburg-Eckernförde mit einem durchschnittlichen Quadratmeterpreis von 3.024 Euro ein – wobei der Kaufpreis in der Region mit einer Preissteigerung um 28 Prozent am drittstärksten in die Höhe kletterte.

 

Grafik Immobilienpreisentwicklung Ostsee bei Ein- und Zweifamilienhäusern


Robert Rothböck, Geschäftsstellenleiter VON POLL IMMOBILIEN Kiel, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg und PlönRobert Rothböck, Geschäftsstellenleiter der VON POLL IMMOBILIEN Shops in Kiel, Eckernförde, Neumünster, Rendsburg und Plön:

„In erster Linie suchen Kaufinteressenten nach größeren Grundstücken, zumeist für die Selbstnutzung. Auch das Hinterland eignet sich gut als Wohnsitz. Die Eigentümer sind schnell an der Küste und finden auch während der Hochsaison Ruhe und Entspannung. Die Region bietet einen sehr hohen Freizeitwert, egal ob für Rad- oder Reitsportbegeisterte.
Die Nähe zum Strand spielt hier eher eine untergeordnete Rolle. Anders ist das hingegen bei Eigentumswohnungen. Hier verzeichnen wir eine sehr starke Nachfrage nach Objekten mit Wasserblick.“

3. Kaufpreisfaktoren Nordseeküste: Emden, Bremerhaven und Wilhelmshaven mit Vervielfältigern unter 27

Der Kaufpreisfaktor gibt Auskunft darüber, wie rentabel ein Immobilieninvestment ist. Bei einem Kaufpreisfaktor von beispielsweise 20 dauert es 20 Jahre bis die Anleger den Kaufpreis durch erwirtschaftete Mieteinnahmen ausgeglichen haben. Als Maßstab für ein rentables Investment dient üblicherweise ein Wert zwischen 25 und 30. In vielen deutschen Urlaubsregionen überschreitet der Kaufpreisfaktor allerdings diese Schwelle. Auch in der Küstenregion rund um die Nordsee übersteigen die Kaufpreisfaktoren diesen Richtwert oft um ein Vielfaches.

Insgesamt drei der 13 analysierten Regionen an der Nordseeküste weisen einen Vervielfältiger bei Eigentumswohnungen zwischen 16 und 26 auf. In der kreisfreien Stadt Emden (Kaufpreis: 2.346 €/m², Miete: 11,96 €/m²), dem Schlusslicht des Rankings, ist ein Immobilieninvestment aktuell am attraktivsten. Immobilienkäufer müssen dort im Schnitt 16,3 Jahresnettokaltmieten einkalkulieren. Darauf folgen die Städte Bremerhaven (Kaufpreis: 1.945 €/m², Miete: 6,72 €/m²) mit einem Kaufpreisfaktor von 24,1 und Wilhelmshaven (Kaufpreis: 2.108 €/m², Miete: 6,72 €/m²) mit 26,1.

Bereits über der idealen Kaufpreisfaktor-Spanne siedeln sich vier der Nordsee-Regionen an, in denen Anleger mit Indikatoren zwischen 32 und 40 rechnen müssen. Darunter fallen die Landkreise Wesermarsch (Kaufpreis: 2.558 €/m², Miete: 6,59 €/m²) mit 32,2, Friesland* (Kaufpreis: 3.400 €/m², Miete: 7,74 €/m²) mit 36,6, Aurich* (Kaufpreis: 3.689 €/m², Miete: 7,82 €/m²) mit 39,3 und Wittmund* (Kaufpreis: 3.685 €/m², Miete: 7,78 €/m²) mit 39,5. Über der Schwelle von 40 Jahresnettokaltmieten befinden sich der Landkreis Cuxhaven (Kaufpreis: 4.043 €/m², Miete: 7,82 €/m²), die Insel Sylt (Kaufpreis: 13.024 €/m², Miete: 23,72 €/m²) und der Landkreis Dithmarschen (Kaufpreis: 4.450 €/m², Miete: 8,00 €/m²) mit Vervielfältigern zwischen 43,1 und 46,4.

Im Landkreis Nordfriesland* (Kaufpreis: 5.266 €/m², Miete: 8,62 €/m²) müssen Immobilienkäufer mit durchschnittlich 50,9 Jahresnettokaltmieten für Wohneigentum kalkulieren. Am längsten auf den Ausgleich des Kaufpreises warten Investoren auf den Inselgruppen der Nordsee. Die Ostfriesischen Inseln (Kaufpreis: 11.742 €/m², Miete: 14,34 €/m²) sind nach Sylt die teuerste Region im Ranking – auch der Vervielfältiger ist mit 68,2 überdurchschnittlich hoch. Den höchsten Kaufpreisfaktor weisen allerdings die Nordfriesischen Inseln (inklusive Sylt) (Kaufpreis: 11.196 €/m², Miete: 9,87 €/m²) mit 95,4 auf.

Grafik Nordsee: Entwicklung des Kaufpreisfaktors bei Eigentumswohnungen

Spannend ist auch ein Blick auf die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren vom ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal. In diesem Zeitraum kletterte der Indikator in einer Region besonders stark nach oben: Auf den Ostfriesischen Inseln stieg der Kaufpreisfaktor um satte 47,9 Prozent. Aber auch auf der Insel Sylt mit 37,7 Prozent und im Landkreis Dithmarschen mit 30,8 Prozent ist eine deutliche Steigerung beim Kaufpreisfaktor zu erkennen.

Die niedrigsten Steigerungen gab es dagegen in Bremerhaven mit 9,8 Prozent und in Wittmund* mit 7,7 Prozent. In der kreisfreien Stadt Emden ist sogar ein Rückgang um 23,6 Prozent zu beobachten.

4. Kaufpreisfaktoren Ostseeküste: Nur in Flensburg liegt der Vervielfältiger unter 30

Der Kaufpreisfaktor gibt Auskunft darüber, wie rentabel ein Immobilieninvestment ist. Bei einem Kaufpreisfaktor von beispielsweise 20 dauert es 20 Jahre bis die Anleger den Kaufpreis durch erwirtschaftete Mieteinnahmen ausgeglichen haben. Als Maßstab für ein rentables Investment dient üblicherweise ein Wert zwischen 25 und 30. In vielen deutschen Urlaubsregionen überschreitet der Kaufpreisfaktor allerdings diese Schwelle. Auch in der Küstenregion rund um die Ostsee übersteigen die Kaufpreisfaktoren diesen Richtwert oft um ein Vielfaches.

Insgesamt weist nur eine der 16 analysierten Regionen an der Ostseeküste einen Kaufpreisfaktor bei Eigentumswohnungen von unter 30 auf. Am attraktivsten ist ein Investment aktuell in Flensburg (Kaufpreis: 3.147 €/m2, Miete: 9,01 €/m2), dort müssen Immobilienanleger im Schnitt 29,1 Jahresnettokaltmieten einrechnen. Ebenfalls sehr rentabel sind Immobilieninvestments im Landkreis Vorpommern-Greifswald* (Kaufpreis: 2.573 €/m2, Miete: 7,15 €/m2) mit einem Kaufpreisfaktor von 30, im Landkreis Rendsburg-Eckernförde (Kaufpreis: 3.175 €/m2, Miete: 8,72 €/m²) mit 30,3 sowie in der kreisfreien Stadt Kiel (Kaufpreis: 4.068 €/m², Miete: 10,04 €/m²) mit 33,8.

Bereits über dem idealen Kaufpreisindikator, aber dennoch erwähnenswert, sind die Regionen mit einem Wert zwischen 35 und 39. Dazu gehören die Hansestadt Lübeck (Kaufpreis: 4.503 €/m², Miete: 10,46 €/m²) mit einem Vervielfältiger von 35,9, der Landkreis Schleswig-Flensburg (Kaufpreis: 3.868 €/m², Miete: 8,56 €/m²) mit 37,7, die kreisfreie Stadt Rostock (Kaufpreis: 4.364 €/m², Miete: 9,51 €/m²) mit 38,2 und der Landkreis Plön (Kaufpreis: 4.434 €/m², Miete: 9,54 €/m²) mit 38,7.

Deutlich länger auf einen Return on Investment warten Immobilieninvestoren in den Regionen Nordwestmecklenburg (Kaufpreis: 3.798 €/m², Miete: 7,36 €/m²), Ostholstein* (Kaufpreis: 5.573 €/m², Miete: 10,61 €/m²), Usedom (Kaufpreis: 5.079 €/m²), Vorpommern-Rügen* (Kaufpreis: 4.179 €/m², Miete: 7,22 €/m²) und Fischland-Darß-Zingst (Kaufpreis: 6.353 €/m², Miete: 10,90 €/m²). Hier rangieren die Kaufpreisfaktoren zwischen 43 und 48,6. Auf der Insel Rügen (Kaufpreis: 4.746 €/m², Miete: 7,44 €/m²) müssen Immobilienkäufer mit durchschnittlich 53,2 Jahresnettokaltmieten für Wohneigentum rechnen. Die Insel Fehmarn (Miete: 10,32 €/m²) ruft mit 6.929 €/m² den teuersten Kaufpreis für eine Eigentumswohnung auf, auch der Kaufpreisfaktor liegt mit 56 überdurchschnittlich hoch. Den höchsten Vervielfältiger im gesamten Ranking weist allerdings der Kreis Rostock (Kaufpreis: 5.488 €/m², Miete: 7,43 €/m²) mit einem Wert von 61,6 auf.

Interessant ist auch ein Blick auf die Entwicklung der Kaufpreisfaktoren vom ersten Quartal 2022 im Vergleich zum Vorjahresquartal. In diesem Zeitraum kletterte der Vervielfältiger in einer Region besonders stark nach oben: Auf der Insel Fehmarn stieg der Kaufpreisfaktor um satte 51,4 Prozent. Aber auch im Landkreis Vorpommern-Rügen* mit 35,7 Prozent und im Kreis Rostock mit 28 Prozent ist ein deutlicher Anstieg beim Kaufpreisfaktor zu erkennen. Die niedrigsten Steigerungen gab es dagegen in Flensburg mit 7,3 Prozent und Vorpommern-Greifswald* mit 3,6 Prozent. In den beiden Hansestädten Lübeck und Rostock sank der Vervielfältiger um 0,2 beziehungsweise um 0,4 Prozent, im Landkreis Rendsburg-Eckernförde ist sogar ein Rückgang um 10,5 Prozent zu beobachten.

Grafik Ostsee: Entwicklung des Kaufpreisfaktors bei Ein- und Zweifamilienhäusern


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Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen von GeoMap für das erste Quartal 2022 und das erste Quartal 2021 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2022).

2 Die Begrifflichkeit Haus beziehungsweise Einfamilienhaus bezieht sich in dieser Analyse auf folgende Haustypen: Einfamilienhaus, Zweifamilienhaus, Reihenhaus und Doppelhaushälfte.

* Im Zuge der Analyse wurden Inseln und Halbinseln separat und bei den Landkreisen Nordfriesland, Wittmund, Aurich und Friesland sowie Ostholstein, Vorpommern-Rügen und Vorpommern-Greifswald nur das Festland, ausschließlich der jeweiligen Inseln, betrachtet.

Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle benutzt und veröffentlicht werden: von Poll Immobilien GmbH.

 

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