25.08.2023 • 3 min. Lesezeit
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Kauf-Mietpreis-Schere öffnet sich in einigen Stadtteilen
Die Immobilienpreise für Wohneigentum kannten in der Vergangenheit nur eine Richtung und die zeigte nach oben. Diese Entwicklung hat sich spätestens seit Ende des Sommers 2022 verändert. Denn die steigende Inflation, verstärkt durch den Krieg in der Ukraine, führte zu einer veränderten Zinspolitik der Zentralbanken, wodurch zwangsläufig die Hypothekenzinsen stiegen. Kaufinteressenten mussten nun neu kalkulieren. Die Nachfrage nach Immobilien ging durch die gestiegenen Zinsen zurück, während gleichzeitig der Mietmarkt anzog und die Mietpreise stiegen – vor allem in den deutschen Metropolen. Wie stark sich die durchschnittlichen Kauf- und Mietpreise1 in Frankfurt am Main auseinanderentwickelt haben, haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten für Wohnungen in den 45 Stadtteilen der bevölkerungsreichsten Stadt Hessens für das erste Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 analysiert.
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
„Aktuell steigen in fast allen Metropolen die Mietpreise, während Kaufpreise für Immobilien fallen – die Märkte entwickeln sich sozusagen auseinander. Wird kaufen daher wieder attraktiver? Dafür sprechen viele Punkte. Kaufinteressenten haben sich langsam an das neue Zinsniveau gewöhnt. Außerdem steht ihnen ein größeres Immobilienangebot zur Verfügung, die Vermarktungszeiten haben sich verlängert und ihr Verhandlungsspielraum hat sich erweitert. Diese Chance sollten Interessenten nutzen. Letztlich ist es ungewiss, wie lange die Situation noch so bleibt – und lange wird das nicht so sein. Weitere Zinsanhebungen durch die Europäische Zentralbank sind möglich. Während in 39 der 45 analysierten Frankfurter Stadtteile die Kaufpreise für Eigentumswohnungen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 fielen – in 25 Stadtteilen sogar im zweistelligen Prozentbereich – stiegen die Mietpreise in 39 Stadtteilen, wobei sie sich in fünf Stadtteilen zweistellig erhöhten.“
Am stärksten geht die Kauf-Mietpreis-Entwicklung in der Innenstadt, in Praunheim und im Bahnhofsviertel auseinander. In der Innenstadt fielen die Kaufpreise bei Eigentumswohnungen um durchschnittlich -16 Prozent (Kauf: 8.205 €/m2), in Praunheim um -13,8 Prozent (Kauf: 4.611 €/m2) und im Bahnhofsviertel um -16 Prozent (Kauf: 7.169 €/m2). Die Mietpreise nahmen im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem ersten Halbjahr 2022 dagegen in der Innenstadt um 10,4 Prozent (Miete: 22,06 €/m2), in Praunheim um 12,4 Prozent (Miete: 13,71 €/m2) – und damit die stärkste Mietsteigerung unter den analysierten Stadtteilen in Frankfurt am Main – und im Bahnhofsviertel um 9,8 Prozent (Miete: 24,57 €/m2) zu.
Um mehr als 20 Prozent driftet die Kauf-Mietpreis-Entwicklung im ersten Halbjahr 2023 gegenüber dem Vorjahreszeitraum auch in Griesheim, Eckenheim, Niederrad, Rödelheim und Schwanheim auseinander. Die Kaufpreise fielen in Griesheim um -16,6 Prozent (Kauf: 4.459 €/m2), in Eckenheim um -13,7 Prozent (Kauf: 4.817 €/m2), in Niederrad um -10,4 Prozent (Kauf: 4.917 €/m2), in Rödelheim um -17,4 Prozent (Kauf: 4.943 €/m2) und in Schwanheim um -12,8 Prozent (Kauf: 4.509 €/m2). Die Mieten dagegen stiegen in Griesheim um 6,7 Prozent (Miete: 13,05 €/m2), in Eckenheim um 8,3 Prozent (Miete: 13,95 €/m2), in Niederrad um 10,3 Prozent (Miete: 15,82 €/m2), in Rödelheim um 3,3 Prozent (Miete: 14,31 €/m2) und in Schwanheim um 7,7 Prozent (Miete: 13,50 €/m2).
Abb. 1: Teil 1/2 der Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Stadtteilen von Frankfurt am Main, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Grafik: von Poll Immobilien GmbH) – interaktive Grafik inkl. Zahlen durch Mouseover: https://www.datawrapper.de/_/jMugr/
Griesheim und Rödelheim liegen damit unter den ersten drei Stadtteilen mit den am stärksten fallenden Kaufpreisen in Frankfurt am Main im ersten Halbjahr 2023. Noch stärker sind die Kaufpreise für Eigentumswohnungen nur in Eschersheim mit -17,6 Prozent (Kauf: 5.601 €/m2) gefallen. Die Mietpreise sind dort mit 1,2 Prozent nur leicht gestiegen (Miete: 14,23 €/m2).
Daniel Ritter, geschäftsführender Gesellschafter bei VON POLL IMMOBILIEN:
Auch interessant: Entgegen den mehrheitlich fallenden Kaufpreisen entwickelten sich die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen in der Altstadt mit ihrem mittelalterlichen Flair mit 7,3 Prozent (Kauf: 9.608 €/m2), in Nieder-Erlenbach mit 6,5 Prozent (Kauf: 4.790 €/m2) und in Harheim mit 6,3 Prozent (Kauf: 5.245 €/m2) weiter nach oben. Dicht gefolgt vom gehobenen Stadtteil Westend-Nord mit 5 Prozent (Kauf: 8.900 €/m2) und dem Gutleutviertel mit 4,2 Prozent (Kauf: 8.905 €/m2) Preissteigerung. Gleichzeitig stiegen allerdings auch die Mieten in der Altstadt um 4 Prozent (Miete: 20,66 €/m2), in Nieder-Erlenbach um 2,6 Prozent (Miete: 13,24 €/m2) und in Westend-Nord um 5,3 Prozent (Miete: 18,07 €/m2).
Immobilienpreisanalyse der Stadtteile in Frankfurt am Main
Abb. 3: Teil1/2 der Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Stadtteilen von Frankfurt am Main, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH)
In Harheim – der Stadtteil mit seinen Fachwerkhäusern und viel Natur – sind die Mietpreise jedoch zweistellig um 11,9 Prozent (Miete: 12,13 €/m2) gestiegen – die damit zweitstärkste Mietsteigerung unter den Frankfurter Stadtteilen im ersten Halbjahr 2023, während im ehemaligen Arbeiterviertel Gutleutviertel die Quadratmeterpreise für Mietwohnungen um -2,2 Prozent (Miete: 16,97 €/m2) sogar gesunken sind – und damit die am stärksten fallenden Mietpreise unter den Frankfurter Stadtvierteln darstellen.
Über ebenso fallende Quadratmeterpreise im ersten Halbjahr 2023 konnten sich Mietinteressenten in Dornbusch mit -2 Prozent (Miete: 14,01 €/m2), in Bornheim mit -1,5 Prozent (Miete: 16,17 €/m2), in Hausen mit -1,4 Prozent (Miete: 15,08 €/m2) und in Heddernheim mit -1,3 Prozent (Miete: 13,60 €/m2) freuen. Zwischen -1 Prozent und 1 Prozent stagnierten die Mieten in immerhin sechs Stadtteilen, darunter Sindlingen (Miete: 11,08 €/m2), Kalbach-Riedberg (Miete: 15,52 €/m2), Niederursel (Miete: 12,40 €/m2), Nordend-West (Miete: 18,04 €/m2) und Fechenheim (Miete: 13,24 €/m2).
Zwischen -10 Prozent und -16 Prozent fielen dagegen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in 15 Frankfurter Stadtteilen, darunter unter anderem Heddernheim mit -15,9 Prozent (Kauf: 4.736 €/m2), Frankfurter Berg mit -15,8 Prozent (Kauf: 4.104 €/m2), Gallus mit dem neu entstandenen Europaviertel mit -13,5 Prozent (Kauf: 7.111 €/m2), Oberrad mit -12,2 Prozent (Kauf: 4.748 €/m2) und in Sachsenhausen-Nord mit -11,1 Prozent (Kauf: 7.252 €/m2). In Sachsenhausen-Süd fielen die Quadratmeterpreise für Wohneigentum hingegen um nur -6,1 Prozent (Kauf: 6.114 €/m2).
In Sossenheim und in Nieder-Eschbach stagnierten die Kaufpreise mit 0,3 Prozent (Kauf: 3.753 €/m2) beziehungsweise -0,2 Prozent (Kauf: 4.360 €/m2) nahezu. Allerdings zogen die Mietpreise in Sossenheim mit 5,1 Prozent (Miete: 11,49 €/m2) etwas an, während sie in Nieder-Eschbach mit 0,9 Prozent (Miete: 11,81 €/m2) eher stagnierten.
Abb. 4: Teil 2/2 der Kauf- und Mietpreisentwicklung in den Stadtteilen von Frankfurt am Main, HJ1/22 vs. HJ1/23 (Tabelle: von Poll Immobilien GmbH)
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse bei Eigentumswohnungen sowie der Mietpreise bei Wohnungen im Bestand (bis einschließlich 2019) beruht auf den durchschnittlichen Angebotspreisen im ersten Halbjahr 2023 im Vergleich zum ersten Halbjahr 2022 von GeoMap und VON POLL IMMOBILIEN Research (2023).
