Grunddienstbarkeit: VON POLL IMMOBILIEN – der Podcast

Podcast-Episode 'Grunddienstbarkeit' – komplettes Transkript

Moderatorin Petra Konradi:

Herzlich willkommen zur nunmehr dritten Episode unseres Podcasts.

Der Blick ins Grundbuch ist gewissermaßen der Blick hinter die Kulissen eines Grundstücks. Er ist nicht nur interessant, sondern vor einem Kauf absolut notwendig. Denn Einträge im Grundbuch und eventuell bestehende Grunddienstbarkeiten sehen Sie Ihrem ausgewählten Grundstück auf den ersten Blick nicht an. 

Doch was steckt hinter dem Begriff der Grunddienstbarkeit? Welche Folgen haben solche Vereinbarungen für einen potenziell neuen Eigentümer? Und wie üben Sie Grunddienstbarkeit als Eigentümer selbst aus? 

Um diese Punkte zu klären, treffen wir Tim Wistokat. Er ist Rechtsanwalt und Leiter der Rechtsabteilung bei VON POLL IMMOBILIEN. Mein Name ist Petra Konradi, ich bin die Moderatorin des Podcasts. Herzlich willkommen

Tim Wistokat, Rechtsanwalt und Leiter der Rechtsabteilung bei VON POLL IMMOBILIEN:

Hallo, Frau Konradi.

Petra Konradi:

Als Grundstückseigentümer räumen Sie einem anderen Eigentümer bestimmte Rechte auf Ihrem Grundstück ein. Diese sogenannten Grunddienstbarkeiten sind rechtlich bindend, da das Recht nach Paragraph 96 BGB an das jeweilige Grundstück gebunden ist. Es ist also mehr als eine Abmachung unter Nachbarn.

Herr Wistokat, was steckt hinter dem Begriff „Grunddienstbarkeit“?

Tim Wistokat:

Nun, Grunddienstbarkeiten sind bestimmte Rechte, wie etwa ein Wege- oder ein Durchfahrtrecht. Eine weitere Möglichkeit ist, dass ein Grundstückseigentümer an der Ausübung gewisser Handlungen gehindert wird bzw. auf bestimmte Rechte verzichten muss.

Eine Einschränkung könnte beispielsweise in der Bebauung eines Grundstücks vorliegen, in dem der Grundstückseigentümer keine Gebäude errichten darf, die eine bestimmte Höhe überschreiten. Ebenfalls möglich ist ein Leitungsrecht, wobei Strom- und Wasserleitungen über das benachbarte Grundstück verlegt werden.

Petra Konradi:

Was ist bei der Ausübung einer Grunddienstbarkeit zu beachten?

Tim Wistokat:

Nun, eine Grunddienstbarkeit sollte zunächst notariell beurkundet und ins Grundbuch des belasteten Grundstücks eingetragen werden. Dadurch ist die Festlegung der Grunddienstbarkeit fest verankert und spätere Unstimmigkeiten lassen sich vermeiden. Zusätzlich sichert die Eintragung im Grundbuch die Eigentümer ab, da das Recht nun auch für künftige Käufer und Eigentümer des Grundstücks gilt.

Anders hingegen verhält es sich bei privatrechtlichen Verträgen, die nicht in das Grundbuch eingetragen werden. Da dann diese Vereinbarung keine Geltung für zukünftige Eigentümer des Grundstücks erlangt.

Petra Konradi:

Können Sie die Grunddienstbarkeit an einem Beispiel erklären?  

Tim Wistokat:

In der Praxis gehört das Wegerecht zu den am häufigsten eingerichteten Grunddienstbarkeiten. Dabei wird meist dem Eigentümer des hinten gelegenen Grundstücks gestattet, über ein vorne gelegenes Grundstück zu gehen bzw. zu fahren. Trotz des eingeräumten Rechtes muss der Eigentümer des dienenden Grundstücks jedoch nicht jedes Verhalten des Nachbarn dulden. Nach Paragraph 1020 BGB muss das Interesse des Eigentümers des belasteten Grundstücks bei der Ausübung der Grunddienstbarkeit geschont werden.

Petra Konradi:

Das bedeutet?

Tim Wistokat:

Das bedeutet, dass der Nachbar bei der Ausübung des ihm zugesicherten Rechtes so weit Rücksicht auf die Interessen des Grundstückseigentümers zu nehmen hat, dass diese nicht verletzt werden.

Des Weiteren kann der Eigentümer des herrschenden Grundstücks nach Paragraph 1021 BGB zum Unterhalt und zur Instandsetzung mit verpflichtet werden, sofern er die Anlage des Nachbarn zur Ausübung der Grunddienstbarkeit benutzt. Ebenfalls ist es möglich, dass die Parteien eine Entschädigung in Form von Nutzungsentgelt vereinbaren.

Petra Konradi:

Inwiefern unterscheidet sich die Grunddienstbarkeit vom nicht vererbbaren Nutzungsrecht für fremdes Eigentum?

Tim Wistokat:

Im Gegensatz zum Nießbrauchrecht bezieht sich die Grunddienstbarkeit nur auf eine bestimmte Nutzung des Grundstücks bzw. werden gewisse Handlungen und Rechte durch die Grunddienstbarkeit ausgeschlossen. Beim Nießbrauchrecht erhält die berechtigte Person ein Nutzungsrecht an einer Sache und darf zusätzlich die Früchte daraus ziehen, also zum Beispiel die Miete. Dementsprechend hat der Berechtigte beim Nießbrauch viel umfangreichere Rechte als bei einer Grunddienstbarkeit.

Das Nießbrauchrecht wird häufig in Form eines lebenslangen Wohnungsrechtes eingeräumt und die berechtigte Person darf die Immobilie bewohnen, aber auch vermieten und sogar den Profit daraus ziehen.

Petra Konradi:

Grunddienstbarkeiten können unterschiedlich ausfallen. Um über alle Eventualitäten informiert zu sein, sollten Kaufinteressenten vorab einen Blick ins Grundbuch der Immobilie werfen. Dort können sie sich sowohl über den Inhalt als auch über den Umfang einer bestehenden Grunddienstbarkeit erkundigen. Wichtig ist außerdem, ob bereits ein Nutzungsentgelt vereinbart wurde und wie hoch die Zahlung ist.

Haben Sie Fragen zu diesem oder anderen Themen? Kontaktieren Sie gern unsere Experten oder finden Sie noch mehr Infos auf unserer Website und in der VON POLL IMMOBILIEN-App. Die Links dazu finden Sie in den Shownotes unseres Podcasts.

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