29.09.2025 • 7 min. olvasási idő
A cikk tartalma
Ismét mozgásban a kisebb lakóegységek ingatlanárai
A kisebb egyetemi városokban az élet az előadóterem, az óváros és a kávézó között lüktet - itt élni gyakran alacsonyabb megélhetési költségeket jelent, mint a nagyvárosokban, valamint több nyugalmat és jobb életminőséget. Ez az oka annak, hogy a diákok és a befektetők továbbra is vonzódnak ezekhez a bájos egyetemi városokhoz. Az elmúlt években sok városban csökkentek az árak, de most visszatér a lendület: a társasházi lakások iránt ismét kereslet mutatkozik, és az árak emelkednek. De mi is pontosan a helyzet, különösen a kisebb lakóegységek esetében? A VON POLL IMMOBILIEN szakértői elemeztéka legfeljebb 40 négyzetméter lakóterületű társasházi lakások vételárának1 alakulását Németország kisebb egyetemi városaiban2 2025 első felében 2024 első feléhez képest. Összehasonlításképpen külön értékelés mutatja be a négyzetméterhatár nélküli átlagos vételárak alakulását az adott településeken.
Daniel Ritter, a VON POLL IMMOBILIEN ügyvezető partnere:
"A számok tükrözik a német ingatlanpiac jelenlegi helyzetét: miután 2023-ban az ingatlanárak többsége csökkenő tendenciát mutatott, 2025 első felében a 46 vizsgált kisebb egyetemi városból 35-ben emelkedtek az előző év azonos időszakához képest. Az enyhe vagy mérsékelt áremelkedés mellett kilenc helyen még kétszámjegyű áremelkedést is regisztráltak. A legtöbb régióban egyértelműen elérték a mélypontot, ezért a leendő vásárlóknak már nem szabad további árcsökkenésre spekulálniuk, hanem most kell megragadniuk a pillanatot. Különösen a kisebb lakóegységeket kereső befektetők számára, amelyek különösen népszerűek a diákok körében, a kisebb egyetemi városokban érdekes befektetési lehetőségek kínálkoznak vonzó hozamkilátásokkal. Az egyetemi városokban ugyanis tartósan nagy a kereslet éppen ezek iránt a lakásméretek iránt."
1. ábra : A legfeljebb 40 négyzetméteres lakóterületű társasházi lakások vételi és bérleti árának alakulása a kisebb németországi egyetemi városokban, 2025 1. félév vs. 2024 1. félév (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).
A legfeljebb 40 négyzetméteres társasházi lakást kereső leendő vásárlók a kisebb egyetemi városok egyikében Erlangenben fizetik a legtöbbet, átlagosan 6 338 €/m2 (bérleti díj: 19,14 €/m2). Az is feltűnő, hogy az egész rangsorban Erlangenben volt a legmagasabb az áremelkedés: Az ottani négyzetméterárak 13,5 százalékkal emelkedtek 2025 első felében az előző év azonos időszakához képest. Regensburg jelentős távolságban követi 5 686 euró/m2 (bérleti díj: 17,22 euró/m2), Freiburg im Breisgau 5 676 euró/m2( bérleti díj: 20,81 euró/m2), Potsdam 5 euróval.601/m2 (bérleti díj: 18,47 €/m2), Konstanz 5 586 €/m2 (bérleti díj: 19,80 €/m2), Tübingen 5 333 €/m2( bérleti díj: 19,80 €/m2) és Heidelberg 5 108 €/m2 (bérleti díj: 23,18 €/m2). Míg Regensburgban és Potsdamban jelentősen, 10,3 százalékkal, illetve 12 százalékkal nőttek az ingatlanárak, addig Konstanzban (3,9 százalék), valamint Freiburg im Breisgau-ban és Heidelbergben (egyenként 2,2 százalék) csak kismértékben emelkedtek. Egyedül Tübingenben csökkentek az árak -2,2 százalékkal 2025 első felében.
Matthias Gebhardt, a VON POLL IMMOBILIEN erlangeni, forchheimi és hercogenaurachi partnerüzleteinek tulajdonosa:
A legfeljebb 40 négyzetméteres társasházi lakások átlagárai a legolcsóbbak az egyetemi városokban: Chemnitzben 1.129 €/m2 (bérleti díj: 6,20 €/m2), Wuppertalban 1.731 €/m2 (bérleti díj: 10,14 €/m2) és Magdeburgban 1.899 €/m2 (bérleti díj: 7,92 €/m2). Míg Chemnitzben a vásárlási árak 2025 első felében -4,4 százalékkal csökkentek, addig Magdeburgban és Wuppertalban inkább stagnáltak -0,2 százalékkal, illetve 1,1 százalékkal.
Idézetdoboz a képpel együtt: Constantin Pauly, a VON POLL IMMOBILIEN wuppertali partnerüzletének fióktulajdonosa: "Az év eleje óta jelentősen nagyobb mozgást tapasztalunk a wuppertali ingatlanpiacon. Az árak a 2023-as korrekciók után stabilizálódtak, sőt a jó helyen lévő, kiváló minőségű lakások esetében ismét enyhe emelkedést tapasztalunk. Különösen a 40 négyzetméter alatti társasházi lakások iránti kereslet egyértelmű növekedését látjuk. A befektetők, diákok és egyedülállók a kompakt egységekre összpontosítanak: kezelhető költségek, biztonságos bérelhetőség és szilárd hozam. Különösen népszerűek az elberfeldi és az egyetemekhez közeli helyszínek. Wuppertal jelenleg rendkívül izgalmas a befektetők számára: viszonylag kedvező belépési árak, növekvő egyetemi város több mint 23 000 diákkal, erős közlekedési kapcsolatok a Rajna-vidékkel és a Ruhr-vidékkel, valamint olyan bérleti hozamok, amelyek sok A- és B-városban szinte elérhetetlenek. Ha itt okosan fektet be, akkor egy jövőbeli potenciállal rendelkező ingatlant biztosíthat magának."
Valamivel drágábbak, de még mindig az ingatlanár-rangsor alsó végén helyezkednek el a legfeljebb 40 négyzetméter alapterületű társasházi lakások - és 2 000 €/m2és 3 000 €/m2 közötti kikiáltási árakkal - a Rajna-vidéki társasházi lakások.000 €/m2- az egyetemi városok: Mönchengladbach (bérleti díj: 11,09 €/m2), Halle an der Saale (bérleti díj: 8,94 €/m2), Saarbrücken (bérleti díj: 13,04 €/m2), Hildesheim (bérleti díj: 11,39 €/m2), Flensburg (bérleti díj: 9,77 €/m2), Erfurt (bérleti díj: €/m2), Siegen (bérleti díj: 11,75 €/m2), Göttingen (bérleti díj: 14,37 €/m2), Kaiserslautern (bérleti díj: 13,64 €/m2), Coburg (bérleti díj: 9,09 €/m2), Kassel (bérleti díj: 13,20 €/m2), Frankfurt an der Oder (bérleti díj: 8,81 €/m2) és Greifswald (bérleti díj: 11,88 €/m2). Az árakat tekintve a szegmens egyetemi városai 2025 első felében nagyon eltérően alakultak az előző évhez képest: Halle (Saale), Göttingen, Hildesheim, Coburg és Saarbrücken jelentős, 8,5 százalék és 10,4 százalék közötti áremelkedést regisztrált. Kaiserslauternben, Greifswaldban és Flensburgban viszont -4,4 százalék és -8,2 százalék közötti mértékben csökkentek az ingatlanárak. Ez azt jelenti, hogy a rangsorban Flensburgban a 40 négyzetméterig terjedő társasházi lakások szegmensében csökkentek a legnagyobb mértékben az árak.
A 3 000 euró/m2 és 4 000 euró/m2 közötti összegek esetében.000 €/m2 -ig 40 négyzetméteres lakást kereső leendő vásárlók a kisebb egyetemi városokban, Braunschweigben (bérleti díj: 12,16 €/m2), Bielefeldben (bérleti díj: 13,04 €/m2), Paderbornban (bérleti díj: 12,06 €/m2), Oldenburgban (bérleti díj: 14,19 €/m2), Passau (bérleti díj: 14,15 €/m2), Lüneburg (bérleti díj: 14,85 €/m2), Trier (bérleti díj: 13,87 €/m2), Marburg (bérleti díj: 15,12 €/m2), Jena (bérleti díj: 12,96 €/m2), Aachen (bérleti díj: 14,85 €/m2) és Bayreuth (bérleti díj: 13,86 €/m2). Az átlagos vételárak különösen jelentősen emelkedtek Jénában (8,8 százalék), Braunschweigben (9,9 százalék) és Aachenben (11,6 százalék). Míg a többi egyetemi város ebben az árkategóriában inkább stagnált vagy mérsékelt áremelkedést regisztrált, Marburgban az ingatlanárak jelentősen, 6,1 százalékkal csökkentek. Ezzel Marburg a harmadik legdrágább az elemzett egyetemi városok közül.
Timm Goldbeck, a VON POLL IMMOBILIEN aacheni és düreni partnerüzleteinek fiókvezetője:
A következő kisebb egyetemi városokban a leendő vásárlóknak 4.000 euró/m2 és 5.000 euró/m2 közötti árakkal kell számolniuk egy legfeljebb 40 négyzetméteres lakóterületű társasházi lakás esetében: Rostockban 4.094 €/m2 (bérleti díj: 11,87 €/m2), Würzburgban 4.164 €/m2 (bérleti díj: 16,66 €/m2), Giessenben 4.190 €/m2 (bérleti díj: 14,85 €/m2), Lübeckben 4.278/m2 (bérleti díj: 13,24 €/m2), Kielben 4.286 €/m2 (bérleti díj: 12,91 €/m2), Mainzban 4.326 €/m2 (bérleti díj: 17,95 €/m2), Koblenzben 4.382 €/m2 (bérleti díj: 15,19 €/m2), Heilbronnban 4 432 €/m2 (bérleti díj: 19,80 €/m2), Darmstadtban 4 765 €/m2 (bérleti díj: 20,12 €/m2), Bambergben 4 773 €/m2 (bérleti díj: 14,49 €/m2), Augsburgban 4 810 €/m2 (bérleti díj: 19,65 €/m2) és Ulmban 4 862 €/m2 (bérleti díj: 19,80 €/m2). Az e csoportba tartozó városok túlnyomó többségét 2025 első felében enyhe vagy erőteljes árfelfelé irányuló kiigazítások jellemezték. Különösen nagy volt az emelkedés Rostockban és Würzburgban 9,4 százalékkal, illetve 9,5 százalékkal, Heilbronnban 11,6 százalékkal, Kielben és Koblenzben 12,3 százalékkal, illetve 12,8 százalékkal. Ez azt jelenti, hogy Koblenz és Kiel a második és harmadik legnagyobb áremelkedést produkálja a vizsgált kisebb egyetemi városok közül. Lübeckben viszont -7,5 százalékkal csökkentek az átlagárak, ami a második legnagyobb árcsökkenés az elemzésben.
Az összehasonlítás azt mutatja: Az egyetemi városokban a kis lakások gyakran drágábbak, mint a nagyobbak
A vizsgált 46 egyetemi városból 28-ban a 40 négyzetméter alatti társasházi lakások négyzetméterárai magasabbak, mint a helyben jellemző mindenkori átlagár, míg a 46 városból 44-ben az ilyen kisebb lakóegységek bérleti díja még magasabb. Ez magasabb belépési korlátokat jelent a tulajdonosok számára, de egyértelmű jelzés a befektetők számára: a kis lakóegységek iránti kereslet stabil, és hosszú távon szilárd bérleti és hozamlehetőségeket ígér.
A négyzetméterkorlátozás nélküli társasházi lakások átlagos vételárait vizsgálva meglepő az éllovas tekintetében: Potsdamban a leendő vásárlóknak átlagosan 6.308 €/m2 (bérleti díj: 13,68 €/m2) összeggel kell számolniuk, ami több mint 700 €/m2 -reltöbb , mint egy kisebb, legfeljebb 40 négyzetméteres lakóegység esetében. Ezzel Potsdam egyike annak a 18 helyszínnek, ahol a trenddel ellentétben a kisebb lakóegységek átlagosan drágábbak, mint a nagyobbak.
A társasházi lakások legmagasabb - átlagosan minden esetben 5000 euró/m2 feletti - ingatlanáraival rendelkező egyetemi városok közé tartozik még Konstanz 5636 euró/m2 (bérleti díj: 16,67 euró/m2), Freiburg im Breisgau 5 euró/m2 -vel.629 €/m2 (bérleti díj: 15,13 €/m2), Heidelberg 5 349 €/m2 (bérleti díj: 16,93 €/m2), Tübingen 5 231 €/m2 (bérleti díj: 16,06 €/m2) és Regensburg 5 100 €/m2 (bérleti díj: 14,14 €/m2). Míg a lakások vételárai 2024 első félévéhez képest az összes említett helyen emelkedtek - Potsdamban kétszámjegyű, 11,5 százalékos növekedéssel, ami a legnagyobb emelkedés az egész rangsorban -, addig Tübingenben az ingatlanok vételárai enyhén, -2,9 százalékkal csökkentek.
2. ábra : A négyzetméterkorlátozás nélküli társasházi lakások vételi és bérleti árának alakulása a kisebb németországi egyetemi városokban, 2025 1. félév vs. 2024 1. félév (grafikon: von Poll Immobilien GmbH).
Ezzel szemben a legmegfizethetőbb helyszínek Chemnitz 1.189 €/m2 (bérleti díj: 5,88 €/m2) és Magdeburg 1.922 €/m2 (bérleti díj: 7,28 €/m2), a rangsor egyetlen két olyan helyszíne, ahol a négyzetméterár 2000 € alatt van. Chemnitzben a négyzetméterárak 2025 első félévében -5 százalékkal csökkentek az előző év azonos időszakához képest, míg Magdeburgban enyhén, 1,9 százalékkal emelkedtek.
A 2 000 és 3 000 euró közötti átlagos négyzetméterárakkal.000 eurós társasházi lakásárak az egyetemi városokban: Wuppertal (bérleti díj: 8,82 €/m2), Mönchengladbach (bérleti díj: 9,47 €/m2), Hildesheim (bérleti díj: 9,18 €/m2), Halle an der Saale (bérleti díj: 7,50 €/m2), Saarbrücken (bérleti díj: 9,73 €/m2), Siegen (bérleti díj: €/m2), Kaiserslautern (bérleti díj: 10,95 €/m2), Flensburg (bérleti díj: 9,87 €/m2), Coburg (bérleti díj: 9,18 €/m2), Frankfurt an der Oder (bérleti díj: 7,55 €/m2), Erfurt (bérleti díj: 9,79 €/m2), Kassel (bérleti díj: 9,99 €/m2), Bielefeld (bérleti díj: 10 €/m2) és Braunschweig (bérleti díj: 10,10 €/m2).
A középárszegmensben a 3 000 €/m2és 4 000 €/m2 közötti árszegmensben.000/m2 are the smaller university cities of Göttingen (rent: €11.85/m2), Greifswald (rent: €10.57/m2), Passau (rent: €11.08/m2), Marburg (rent: €12.50/m2), Koblenz (rent: €10.95/m2), Aachen (rent: €11.76/m2), Kiel (rent: €11.03/m2), Oldenburg (rent: €/m2), Paderborn (bérleti díj: 10,12 €/m2), Bayreuth (bérleti díj: 11,62 €/m2), Heilbronn (bérleti díj: 13,35 €/m2), Trier (bérleti díj: 11,42 €/m2), Jena (bérleti díj: 11,61 €/m2), Giessen (bérleti díj: 12,16 €/m2), Rostock (bérleti díj: 11,03 €/m2), Würzburg (bérleti díj: 13,22 €/m2) és Bamberg (bérleti díj: 12,41 €/m2). Míg ezeken a helyeken a társasházi lakások árai ismét emelkedtek az előző év azonos időszakához képest, addig Greifswaldban és Bambergben -5,9 százalékkal, illetve -6,7 százalékkal csökkent a négyzetméterenkénti átlagár.
Ezzel szemben a leendő vásárlóknak több tőkét kell befektetniük - átlagosan 4.000 €/m2és 5.000 €/m2 között - egy kisebb egyetemi városban lévő társasházi lakásért Lübeckben 4.005 €/m2 (bérleti díj: 11,84 €/m2), Lüneburgban 4.299 €/m2 (bérleti díj: 12 €/m2), Ulm 4 300 €/m2 (bérleti díj: 13,74 €/m2), Augsburg 4 330 €/m2 (bérleti díj: 14,59 €/m2), Mainz 4 356 €/m2 (bérleti díj: 15 €/m2), Darmstadt 4 361 €/m2 (bérleti díj: 14,65 €/m2) és Erlangen 4 550 €/m2 (bérleti díj: 15 €/m2). Egyedül Ulmban csökkentek kissé az ingatlanárak 2025 első félévében 2024 első félévéhez képest, -1,7 százalékkal, míg az összes többi helyen kétszámjegyű áremelkedést regisztráltak - Lüneburgban akár 10,3 százalékkal is, ami a második legerősebb növekedés a rangsorban.
1 A legfeljebb 40 négyzetméteres, négyzetméterhatár nélküli lakások esetében a vételi és bérleti árelemzés adatalapja a GeoMap és a VON POLL IMMOBILIEN Research (2025) által a 2024 első félévéhez viszonyított átlagos eladási árak alapján készült 2025 első félévére vonatkozóan.
2 A VON POLL IMMOBILIEN a német ingatlanpiac kategorizálásának alapjául a BulwienGesa A, B, C és D városok osztályozását használja. A városokat aszerint csoportosították, hogy milyen funkcionális jelentőséggel bírnak a nemzetközi, nemzeti, regionális vagy helyi ingatlanpiacon. A BulwienGesa a C és D helyeken 46 olyan várost sorol be egyetemi vagy főiskolai városnak, ahol legalább 7000 diák tanul, az A és B városokat a különválasztás miatt nem veszi figyelembe.
Minden adat és grafika a következő forrásra való hivatkozással használható fel és tehető közzé: von Poll Immobilien GmbH(www.von-poll.com). A grafika digitálisan letölthető beágyazási linkkel itt: https://www.datawrapper.de/_/msN2L/ és https://www.datawrapper.de/_/poTGC/.
