Κατάλογος οικοδομικών υποχρεώσεων: Τι πρέπει να γνωρίζουν οι ιδιοκτήτες και οι αγοραστές

Το μητρώο οικοδομικών βαρών είναι ένα επίσημο μητρώο στο οποίο καταχωρίζονται οι υποχρεώσεις δημοσίου δικαίου ενός ιδιοκτήτη ακινήτου έναντι της αρχής οικοδομικής εποπτείας. Αυτές οι λεγόμενες οικοδομικές υποχρεώσεις συνεπάγονται περιορισμούς ή υποχρεώσεις που επηρεάζουν τη δυνατότητα δόμησης και μπορούν να μειώσουν την αξία ενός ακινήτου.

Όποιος αγοράζει ένα σπίτι ή επιθυμεί να οικοδομήσει σε ένα οικόπεδο, συνήθως επικεντρώνεται στο απόσπασμα από το Κτηματολογίου. Ωστόσο, πολλές κρίσιμες επιβαρύνσεις δεν αναφέρονται καθόλου εκεί. Εδώ μπαίνει στο παιχνίδι ο κατάλογος των οικοδομικών βαρών. Εξηγούμε γιατί η πρόσβαση σε αυτό είναι εξίσου σημαντική για αγοραστές και πωλητές, πόσο κοστίζει και ποια οικονομικά κινδύνους ενέχει μια μη εντοπισμένη οικοδομική επιβάρυνση.

Τι είναι η οικοδομική υποχρέωση και γιατί είναι σημαντική;

Η οικοδομική υποχρέωση είναι μια γραπτή δήλωση που υποβάλλεται στην αρμόδια αρχή οικοδομικής εποπτείας, με την οποία ο ιδιοκτήτης ενός ακινήτου αναλαμβάνει συγκεκριμένες υποχρεώσεις δημοσίου δικαίου. Συχνά αναλαμβάνεται εθελοντικά, για παράδειγμα για να εξασφαλιστεί η δυνατότητα έγκρισης ενός οικοδομικού έργου.

Ένα τυπικό παράδειγμα: Ο γείτονάς σας επιθυμεί να πραγματοποιήσει προσθήκη στο κτίριό του, αλλά δεν μπορεί να τηρήσει τις προβλεπόμενες αποστάσεις ασφαλείας στο δικό του οικόπεδο. Σας ζητά να διαθέσετε ένα τμήμα του οικοπέδου σας ως χώρο ασφαλείας για το οικοδομικό του έργο. Εάν συμφωνήσετε, αυτό καταχωρείται συνήθως ως οικοδομική επιβάρυνση στο οικόπεδό σας. Το εν λόγω τμήμα του οικοπέδου σας χρησιμεύει τότε ως απόσταση ασφαλείας για το κτίριο του γείτονα. Κατ’ αρχήν, δεν επιτρέπεται η ανέγερση κατασκευών που απαιτούν αυτή την απόσταση ασφαλείας.

Η νομική ισχύς μιας οικοδομικής επιβάρυνσης

Μια οικοδομική επιβάρυνση συνδέεται με το οικόπεδο και όχι με το πρόσωπο του ιδιοκτήτη. Οι οικοδομικές υποχρεώσεις ισχύουν κατ’ αρχήν και έναντι των νομικών διαδόχων. Επομένως, παραμένουν σε ισχύ σε περίπτωση πώλησης, κληρονομιάς ή δωρεάς. Δεδομένου ότι μπορούν να περιορίσουν τη χρήση, ενδέχεται να επηρεάσουν την εκτίμηση της αξίας.

Μητρώο οικοδομικών υποχρεώσεων και κτηματολόγιο: Ποιες είναι οι διαφορές;

Το κτηματολόγιο δεν αποτυπώνει όλες τις νομικές επιβαρύνσεις ενός ακινήτου. Τηρείται στο αρμόδιο ειρηνοδικείο και περιλαμβάνει ιδιωτικά δικαιώματα – όπως δικαιώματα διέλευσης ή επικαρπία στο Τμήμα II, καθώς και υποθήκες και ενυπόθηκα δάνεια στο Τμήμα III. Το μητρώο οικοδομικών βαρών, αντίθετα, τηρείται από την αρμόδια αρχή οικοδομικής εποπτείας. Για να μάθετε πώς μπορείτε να λάβετε ένα ενημερωμένο απόσπασμα από το κτηματολόγιο, διαβάστε τον οδηγό μας Αίτηση αποσπάσματος κτηματολογίου.

Σημαντική επισήμανση για τους αγοραστές: Ένα ακίνητο που δεν βαρύνεται με εγγραφές στο κτηματολόγιο δεν είναι αυτομάτως απαλλαγμένο από υποχρεώσεις που απορρέουν από τη νομοθεσία περί δόμησης. Οι οικοδομικές επιβαρύνσεις καταχωρίζονται συνήθως στο μητρώο οικοδομικών επιβαρύνσεων· παράλληλα, παλαιότερες ή ειδικές εξασφαλίσεις, όπως περιορισμένες προσωπικές δουλείες, ενδέχεται να εξακολουθούν να είναι εγγεγραμμένες στο κτηματολόγιο. Για έναν αξιόπιστο έλεγχο, θα πρέπει επομένως, σε ομοσπονδιακά κρατίδια που διαθέτουν μητρώο οικοδομικών επιβαρύνσεων, να λαμβάνονται υπόψη και τα δύο μητρώα.

Ποιοι τύποι οικοδομικών βαρών υπάρχουν;

Στην πράξη, συναντώνται κυρίως τέσσερις τύποι οικοδομικών βαρών, οι οποίοι επηρεάζουν με διαφορετικό τρόπο ένα οικόπεδο:

• Οικοδομική υποχρέωση αποστάσεως: Η κλασική περίπτωση. Ο ιδιοκτήτης δηλώνει ότι ένα τμήμα του οικοπέδου του χρησιμεύει ως χώρος αποστάσεως για ένα γειτονικό κτίριο. Σε αυτόν τον χώρο δεν επιτρέπεται, κατ’ αρχήν, η ανέγερση κατασκευών που καταλαμβάνουν την εν λόγω έκταση.
• Υποχρέωση υποδομών πρόσβασης: Η εξασφάλιση της πρόσβασης σε ένα οικόπεδο αποτελεί, κατ’ αρχήν, προϋπόθεση για την επιτρεπόμενη δόμησή του. Εάν οι απαιτούμενες προσβάσεις, παροχές ή αποχέτευση διέρχονται από γειτονικό οικόπεδο, μια υποχρέωση υποδομής μπορεί να διασφαλίσει νομικά, βάσει του δημοσίου δικαίου, την απαιτούμενη εξασφάλιση. Δεν μπορεί να εξομοιωθεί νομικά με το ιδιωτικό δίκαιο δικαίωμα διέλευσης σύμφωνα με το άρθρο 917 του Γερμανικού Αστικού Κώδικα (BGB), μπορεί όμως να αναλάβει λειτουργικά έναν παρόμοιο ρόλο.
• Υποχρέωση κατασκευής θέσεων στάθμευσης: Όποιος κατασκευάζει κτίριο, συχνά πρέπει να αποδείξει ότι διαθέτει τον απαιτούμενο αριθμό θέσεων στάθμευσης σύμφωνα με την πολεοδομική νομοθεσία του ομόσπονδου κράτους. Εάν οι απαιτούμενες θέσεις στάθμευσης δεν μπορούν να φιλοξενηθούν στο δικό του οικόπεδο, μια υποχρέωση κατασκευής σε κατάλληλο γειτονικό οικόπεδο μπορεί να εξασφαλίσει τη διάθεσή τους.
• Οικοδομική υποχρέωση συνένωσης: Δύο ή περισσότερα οικόπεδα αντιμετωπίζονται από την άποψη του οικοδομικού δικαίου ως ένα ενιαίο σύνολο για την αξιολόγηση ενός συγκεκριμένου οικοδομικού έργου – για παράδειγμα, επειδή ένα κτίριο ή μια απαιτούμενη έκταση εκτείνεται πέρα από τα όρια του οικοπέδου.

Πώς μπορεί κανείς να συμβουλευτεί το μητρώο οικοδομικών βαρών;

Το μητρώο οικοδομικών βαρών δεν είναι ένα μητρώο γενικά προσβάσιμο στο κοινό. Ωστόσο, η πρόσβαση ή η παροχή πληροφοριών είναι δυνατή, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύεται έννομο συμφέρον. Ως ιδιοκτήτης, αποδεικνύετε το έννομο συμφέρον σας συνήθως με ένα πρόσφατο απόσπασμα από το κτηματολόγιο. Οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν επίσης να έχουν δικαίωμα πρόσβασης, υπό την προϋπόθεση ότι αποδεικνύουν το έννομο συμφέρον τους· στην πράξη, πολλές αρμόδιες αρχές απαιτούν πληρεξούσιο από τον ιδιοκτήτη ή αντίστοιχα αποδεικτικά στοιχεία. Ακολουθήστε τα παρακάτω βήματα:

• Εύρεση της αρμόδιας αρχής: Συνήθως πρόκειται για την υπηρεσία εποπτείας οικοδομών ή την υπηρεσία πολεοδομίας του δήμου ή του νομού.
• Υποβολή αίτησης: Χωρίς συγκεκριμένη μορφή, μέσω επιστολής ή ηλεκτρονικού ταχυδρομείου, ενώ σε πολλές πόλεις πλέον και ηλεκτρονικά.
• Επισύναψη εγγράφων: Δελτίο ταυτότητας, ενδεχομένως πληρεξούσιο του ιδιοκτήτη ή αποδεικτικό του έννομου συμφέροντος και πρόσφατο απόσπασμα από το κτηματολόγιο.
• Καταβολή τέλους: Τα τέλη καθορίζονται σύμφωνα με τον ισχύοντα κανονισμό τελών του εκάστοτε ομόσπονδου κρατιδίου ή του αρμόδιου δήμου. Ως γενική ένδειξη, για ένα γραπτό απόσπασμα κυμαίνονται περίπου μεταξύ 15 και 150 ευρώ.

Ειδική περίπτωση Βαυαρίας και Βρανδεμβούργου

Δεν υπάρχει ενιαία ρύθμιση σε ομοσπονδιακό επίπεδο, καθώς οι οικοδομικές επιβαρύνσεις ρυθμίζονται από τους οικοδομικούς κανονισμούς των ομόσπονδων κρατιδίων. Στη Βαυαρία δεν τηρείται κατάλογος οικοδομικών βαρών υπό τη μορφή αυτόνομου μητρώου. Παρόμοιες εξασφαλίσεις μπορεί να έχουν καταχωριστεί στο κτηματολόγιο ως περιορισμένες προσωπικές δουλείες ή να έχουν εξασφαλιστεί νομικά με άλλο τρόπο· η ανάληψη των αποστάσεων ασφαλείας, αντιθέτως, πραγματοποιείται μέσω γραπτής δήλωσης προς την αρχή οικοδομικής εποπτείας και ισχύει κατ’ αρχήν και υπέρ και κατά των νομικών διαδόχων.

Στο Βρανδεμβούργο, η οικοδομική υποχρέωση επανεισήχθη με τον Οικοδομικό Κανονισμό του Βρανδεμβούργου την 1η Ιουλίου 2016· από τότε τηρείται και πάλι μητρώο οικοδομικών βαρών. Οι υφιστάμενες νομικές εξασφαλίσεις μέσω περιορισμένων προσωπικών δουλειών παραμένουν κατ’ αρχήν σε ισχύ. Μπορούν, ωστόσο, να αντικατασταθούν από οικοδομικά βάρη και, ενδεχομένως, να διαγραφούν από το κτηματολόγιο. Για έναν πλήρη έλεγχο θα πρέπει, επομένως, να ληφθούν υπόψη τόσο το κτηματολόγιο όσο και το μητρώο οικοδομικών βαρών. Οι ειδικοί μας στην περιοχή μπορούν να σας βοηθήσουν στην τοπική έρευνα.

Ποια είναι τα μειονεκτήματα μιας οικοδομικής υποχρέωσης για την αξία του ακινήτου;

Μια οικοδομική υποχρέωση μπορεί να μειώσει την αγοραία αξία, καθώς περιορίζει την ελευθερία χρήσης του ιδιοκτήτη. Το ύψος μιας πιθανής μείωσης εξαρτάται από το είδος, την έκταση και τις πρακτικές επιπτώσεις της οικοδομικής υποχρέωσης. Μια οικοδομική υποχρέωση που αφορά μόνο ένα περιορισμένο τμήμα του οικοπέδου μπορεί να έχει λιγότερο έντονες επιπτώσεις από μια οικοδομική υποχρέωση που εμποδίζει προγραμματισμένες προσθήκες ή μια επιδιωκόμενη χρήση. Για να μάθετε πώς αυτό επηρεάζει συγκεκριμένα το ακίνητό σας, απευθυνθείτε σε έναν επαγγελματία εκτίμηση ακινήτου.

Κίνδυνοι για τους πωλητές

Όποιος αποκρύψει μια γνωστή οικοδομική επιβάρυνση, ενδέχεται να ενεργεί με δόλο. Αυτό μπορεί να οδηγήσει στην ακύρωση της σύμβασης πώλησης λόγω δόλιου εξαπατήματος, καθώς και, ενδεχομένως, σε αξιώσεις αποζημίωσης. Συνιστούμε λοιπόν στους πωλητές:

• Να ελέγχουν τον κατάλογο των οικοδομικών βαρών πριν από την προώθηση του ακινήτου.
• Να συμπεριλάβετε προληπτικά το απόσπασμα στα έγγραφα πώλησης – σύμφωνα με τον λίστα ελέγχου πώλησης κατοικίας.
• Να αναφερθεί ρητά η οικοδομική επιβάρυνση στη σύμβαση πώλησης και να ρυθμιστούν οι επιπτώσεις της στη χρήση, την οικοδόμηση και την τιμή πώλησης.

Κίνδυνοι για τον αγοραστή

Για τον αγοραστή, μια μη εντοπισμένη οικοδομική επιβάρυνση μπορεί να δυσχεράνει τη χρηματοδότηση, καθώς σημαντικές οικοδομικές επιβαρύνσεις ενδέχεται να επηρεάσουν αρνητικά τη δυνατότητα χορήγησης ενυπόθηκου δανείου. Επιπλέον, προγραμματισμένες ανακαινίσεις ή προσθήκες μπορεί να καταστούν ξαφνικά αδύνατες, επειδή η οικοδομική επιβάρυνση εμποδίζει τη χρήση συγκεκριμένων εκτάσεων. Τι άλλο πρέπει να προσέξετε στη σύμβαση, σας δείχνει ο οδηγός μας Σύμβαση αγοράς ακινήτου: Τι πρέπει να προσέχουν αγοραστές και πωλητές.

Μπορεί να καταργηθεί μια οικοδομική υποχρέωση;

Ναι, αλλά κατ' αρχήν μόνο μέσω γραπτής παραίτησης της αρμόδιας αρχής οικοδομικής εποπτείας – και είναι πολύ πιο δύσκολο από την διαγραφή υποθήκης. Δεδομένου ότι πρόκειται για σχέση δημοσίου δικαίου, η οικοδομική υποχρέωση δεν διαγράφεται με την απλή συγκατάθεση, αλλά με την επίσημη παραίτηση της αρχής. Αυτή πρέπει κατ’ αρχήν να δηλωθεί, εφόσον δεν υφίσταται πλέον δημόσιο συμφέρον για την οικοδομική υποχρέωση.

Ένα παράδειγμα: Το κτίριο, για τις αποστάσεις από το οποίο είχε αναληφθεί η οικοδομική υποχρέωση, κατεδαφίζεται και το νέο κτίριο τηρεί τις αποστάσεις αυτοτελώς. Τότε μπορεί να υποβληθεί αίτηση διαγραφής. Η αρμόδια αρχή δήλωσε τη γραπτή παραίτηση, η οποία τίθεται σε ισχύ με τη διαγραφή από το μητρώο οικοδομικών υποχρεώσεων. Και για αυτό μπορεί να επιβληθούν διοικητικά τέλη.

Λίστα ελέγχου: Οικοδομικές υποχρεώσεις κατά την αγορά ακινήτου

Για να μην αντιμετωπίσετε δυσάρεστες εκπλήξεις κατά την αγορά, θα πρέπει να ελέγξετε αυτά τα σημεία – κατά προτίμηση σε συνδυασμό με τη γενική μας λίστα ελέγχου για την αγορά κατοικίας:

• Λάβετε πληρεξούσιο από τον πωλητή για την εξέταση των εγγράφων, εφόσον το απαιτεί η αρμόδια αρχή.
• Να ζητήσετε πρόσφατο απόσπασμα από το μητρώο οικοδομικών βαρών από την υπηρεσία πολεοδομίας.
• Να ελέγξετε αν η οικοδομική επιβάρυνση εμποδίζει τα δικά σας σχέδια ανακαίνισης ή προσθήκης.
• Να συζητήσετε με έναν ειδικό τις επιπτώσεις της οικοδομικής επιβάρυνσης στην τιμή αγοράς.
• Διευκρινίστε αν είναι προβλέψιμη η παραίτηση της Αρχής Πολεοδομίας από την οικοδομική επιβάρυνση.

Συχνές ερωτήσεις σχετικά με το μητρώο οικοδομικών βαρών

Ο συμβολαιογράφος ελέγχει αυτόματα το μητρώο οικοδομικών βαρών;

Όχι αυτόματα. Ο συμβολαιογράφος ελέγχει τακτικά την ισχύουσα κατάσταση του κτηματολογίου στο πλαίσιο της συμβολαιογραφικής πράξης. Το αν θα λάβει επιπλέον υπόψη το μητρώο οικοδομικών βαρών εξαρτάται από την εντολή και τις περιστάσεις της εκάστοτε περίπτωσης – οι αγοραστές θα πρέπει επομένως να ζητήσουν ρητά τον έλεγχο ή να εμπλέξουν τον μεσίτη τους. Περισσότερες πληροφορίες σχετικά με τη διαδικασία μπορείτε να διαβάσετε στον οδηγό μας για το ραντεβού με τον συμβολαιογράφο κατά την αγορά κατοικίας.

Πόσο κοστίζει ένα απόσπασμα από το μητρώο οικοδομικών βαρών;

Τα τέλη καθορίζονται σύμφωνα με τον ισχύοντα κανονισμό τελών του εκάστοτε ομόσπονδου κρατιδίου ή του αρμόδιου δήμου· ως γενική ένδειξη, ένα γραπτό απόσπασμα κοστίζει περίπου 15 έως 150 ευρώ ανά οικόπεδο. Μια προφορική ενημέρωση μπορεί, σε ορισμένες περιπτώσεις, να είναι φθηνότερη· το αν είναι δυνατή και με ποιο κόστος εξαρτάται από την αρμόδια αρχή. Εάν δεν έχει καταχωρηθεί καμία οικοδομική επιβάρυνση, συνήθως λαμβάνετε βεβαίωση ότι δεν υπάρχει καταχωρημένη οικοδομική επιβάρυνση.

Είναι δημόσιο το μητρώο οικοδομικών βαρών;

Το μητρώο οικοδομικών βαρών δεν είναι γενικά προσβάσιμο στο κοινό. Ωστόσο, η πρόσβαση ή η παροχή πληροφοριών είναι δυνατή, εφόσον αποδειχθεί έννομο συμφέρον. Ως ιδιοκτήτης, αποδεικνύετε συνήθως το έννομο συμφέρον σας μέσω ενός πρόσφατου αποσπάσματος από το κτηματολόγιο. Επίσης, οι υποψήφιοι αγοραστές μπορούν να έχουν δικαίωμα πρόσβασης· στην πράξη, πολλές αρχές απαιτούν γι’ αυτό πληρεξούσιο από τον ιδιοκτήτη ή αντίστοιχα αποδεικτικά στοιχεία.

Ποια είναι τα μειονεκτήματα μιας οικοδομικής υποχρέωσης;

Μια οικοδομική υποχρέωση μπορεί να περιορίσει μόνιμα τη χρήση του ακινήτου, για παράδειγμα επειδή μια έκταση δεν πρέπει να οικοδομηθεί ή πρέπει να διατηρηθεί ελεύθερος ένας χώρος στάθμευσης. Αυτό μπορεί να μειώσει την αγοραία αξία, να δυσχεράνει τη χρηματοδότηση και να εμποδίσει σχέδια ανακαίνισης ή επέκτασης.

Τι συμβαίνει αν αγνοήσω μια οικοδομική υποχρέωση;

Οι οικοδομικές υποχρεώσεις είναι νομικά δεσμευτικές. Όποιος παραβιάζει μια οικοδομική υποχρέωση, για παράδειγμα με παράνομη δόμηση, μπορεί να αντιμετωπίσει διοικητικά μέτρα από την αρμόδια αρχή οικοδομικής εποπτείας. Ανάλογα με την εκάστοτε περίπτωση, μπορεί να επιβληθεί, μεταξύ άλλων, η απομάκρυνση ή η κατεδάφιση μιας παράνομης κατασκευής.

Ισχύει μια οικοδομική υποχρέωση και για τους κληρονόμους;

Ναι. Οι οικοδομικές υποχρεώσεις ισχύουν κατ’ αρχήν και έναντι των νομικών διαδόχων. Επομένως, παραμένουν σε ισχύ σε περίπτωση κληρονομιάς, δωρεάς ή πώλησης.

Συμπέρασμα: Η ασφάλεια προηγείται κατά την αγορά ακινήτου

Ο κατάλογος των οικοδομικών βαρών συχνά παραβλέπεται, μπορεί όμως να έχει σημαντικές επιπτώσεις στην δυνατότητα δόμησης, τη χρήση και την αξία ενός ακινήτου. Είτε πρόκειται για αποστάσεις ασφαλείας, θέσεις στάθμευσης ή υποδομές – όποιος δεν εξετάσει προσεκτικά αυτά τα ζητήματα, μπορεί αργότερα να αντιμετωπίσει περιορισμούς στη χρήση, την οικοδόμηση ή τη χρηματοδότηση. Στα ομόσπονδα κρατίδια που διαθέτουν μητρώο οικοδομικών βαρών, ελέγξτε τόσο το κτηματολόγιο όσο και το μητρώο οικοδομικών βαρών πριν υπογράψετε σύμβαση αγοράς. Στη Βαυαρία, αντί αυτού, πρέπει να ελέγχεται το κτηματολόγιο καθώς και, ενδεχομένως, περαιτέρω εγγυήσεις ή δηλώσεις βάσει του δικαίου των οικοδομών προς την αρχή εποπτείας των οικοδομών.

ΑΠΟ ΤΗ POLL IMMOBILIEN: Ο τοπικός σας μεσίτης

Ως μεσιτικό γραφείο με υποκαταστήματα σε όλη τη Γερμανία, σας βοηθάμε να συγκεντρώσετε όλα τα σχετικά έγγραφα – από το απόσπασμα του κτηματολογίου έως το απόσπασμα από το μητρώο οικοδομικών βαρών. Σας βοηθάμε να αξιολογήσετε τις πιθανές επιπτώσεις των οικοδομικών βαρών, καθώς και να παρουσιάσετε με διαφάνεια τα σχετικά έγγραφα κατά τη διαδικασία πώλησης. Επικοινωνήστε με τους ειδικούς μας στην περιοχή σας για μια συμβουλευτική συνάντηση χωρίς δέσμευση.

Βρείτε το κατάστημά μας στην λίστα καταστημάτων. Εκεί θα σας υποστηρίξουμε με περαιτέρω υπηρεσίες σχετικά με το ακίνητό σας.