Ως ιδιοκτήτης ακινήτου στη Γερμανία, πρέπει να τηρείτε τις νομικές διατάξεις κατά τον καθορισμό του ενοικίου. Τα όρια που ισχύουν εξαρτώνται κυρίως από το αν πρόκειται για νέα μίσθωση ή αύξηση ενοικίου σε υπάρχον ακίνητο και αν ισχύει ο περιορισμός των ενοικίων. Ο καθοριστικός παράγοντας είναι το σύνηθες ενοίκιο στην περιοχή. Όποιος προσδιορίζει με ακρίβεια, κατατάσσει σωστά (τοποθεσία/εξοπλισμός) και τεκμηριώνει την προέλευση, μειώνει τους νομικούς κινδύνους και δημιουργεί ασφάλεια στο σχεδιασμό.
Σημείωση: Το παρόν άρθρο δεν αντικαθιστά τη νομική συμβουλή. Σε περίπτωση αβεβαιότητας (π.χ. εξαιρέσεις, περιπτώσεις εκσυγχρονισμού, τυπικές απαιτήσεις), συνιστούμε να ζητήσετε τη γνώμη εξειδικευμένων δικηγόρων ή συμβούλων.
Νόμιμα ανώτατα όρια ενοικίου: 10 %, 20 % και το ποινικό όριο
Όσον αφορά το ενοίκιο (ιδίως το καθαρό ενοίκιο), τα επιτρεπόμενα ανώτατα όρια βασίζονται στην πράξη στο συνήθη ενοίκιο της περιοχής – ανάλογα με το αν ισχύει ο περιορισμός των ενοικίων. Επιπλέον, υπάρχει ένα όριο από το οποίο μπορεί να τεθεί υπό εξέταση το ζήτημα της εκμετάλλευσης των ενοικίων (μεταξύ άλλων στο πλαίσιο του § 5 WiStG και του § 291 StGB).
| Τύπος περιοχής | Μέγιστο επιτρεπόμενο επιπλέον ποσό (κατευθυντήριο) |
|---|---|
ΝΕΑ ΜΙΣΘΩΣΗ Χωρίς περιορισμό των ενοικίων | Χωρίς νόμιμο ανώτατο όριο 1 |
Με περιορισμό ενοικίου | Μέγιστο 10 % πάνω από το συγκριτικό ενοίκιο |
ΑΥΞΗΣΗ ΕΝΟΙΚΙΟΥ ΥΠΑΡΧΟΥΣΕΣ | Πρότυπο: Μέγιστο 20 % εντός 3 ετών Αγωνιώδης αγορά: Μέγ. 15 % εντός 3 ετών ΝΟΜΙΚΟ Αύξηση ενοικίου από περίπου 20 % 2 ΠΟΙΝΙΚΟ ΔΙΚΑΙΟ Εκμετάλλευση ενοικίου (§ 291 StGB) Από περίπου 50 % πάνω από το συνηθισμένο ενοίκιο της περιοχής 3 |
1 Ωστόσο, ισχύουν τα γενικά όρια του § 5 WiStG (υπερβολική αύξηση ενοικίου) και του § 291 StGB (εξωφρενική αύξηση ενοικίου).
2 Επιπλέον απαιτείται: εκμετάλλευση της περιορισμένης προσφοράς συγκρίσιμων κατοικιών.
3 Επιπλέον απαιτείται: εκμετάλλευση μιας δύσκολης κατάστασης, απειρίας ή αδυναμίας βούλησης.
Σημαντικό: Η συγκεκριμένη νομική αξιολόγηση εξαρτάται από την κάθε περίπτωση (π.χ. εξαιρέσεις, εκσυγχρονισμός, προηγούμενη μίσθωση, υποχρέωση απόδειξης). Χρησιμοποιήστε αυτές τις τιμές ως δομημένο σημείο αναφοράς και ελέγξτε τις ειδικές περιπτώσεις.
Ισχύει ο περιορισμός των ενοικίων για το ακίνητό μου;
Ο περιορισμός των ενοικίων (§ 556d BGB) δεν ισχύει σε ολόκληρη τη χώρα, αλλά μόνο σε περιορισμένες περιοχές με αποδεδειγμένη έλλειψη κατοικιών. Οι ιδιοκτήτες ακινήτων θα πρέπει επομένως να διευκρινίσουν πρώτα εάν η τοποθεσία του ακινήτου τους έχει χαρακτηριστεί ως «αγορά κατοικιών με έντονη ζήτηση» σε μια περιφερειακή νομοθετική διάταξη.
Πώς να ελέγξετε την εφαρμογή
- Διατάξεις συγκεκριμένων δήμων: Κάθε ομοσπονδιακή πολιτεία ορίζει με νομοθετική διάταξη τους δήμους που επηρεάζονται (π.χ. μέσω των υπουργείων της πολιτείας ή των δημοτικών ιστοσελίδων).
- Κατάσταση σε αστικές περιοχές: Σε μητροπολιτικές περιοχές όπως το Αμβούργο, το Βερολίνο και το Μόναχο ισχύουν συχνά αντίστοιχες ρυθμίσεις.
- Επίσημη καθοδήγηση: Για μια γενική εικόνα, μπορείτε να ξεκινήσετε από το Ομοσπονδιακό Ινστιτούτο Έρευνας για την Οικοδόμηση, την Πολεοδομία και την Χωροταξία (BBSR).
Σύσταση: Ελέγχετε την κατάσταση κάθε τρίμηνο, καθώς οι κανονισμοί ενδέχεται να τροποποιηθούν. Καταγράψτε την ημερομηνία, την πηγή και το αποτέλεσμα του ελέγχου σας.
Τυπικές εξαιρέσεις
Στην πράξη, ο περιορισμός των ενοικίων συχνά δεν ισχύει για:
- Νέες κατασκευές (νέες κατασκευές που χρησιμοποιήθηκαν και ενοικιάστηκαν για πρώτη φορά μετά την 1η Οκτωβρίου 2014 (§ 556f BGB).
- Συμπεριλαμβάνονται καιοι ολοκληρωτικά ανακαινισμένες κατοικίες (μεταξύ άλλων στο πλαίσιο του § 556f BGB).
- Υφιστάμενες συμβάσεις που συνήφθησαν πριν από την έναρξη ισχύος της αντίστοιχης περιφερειακής διάταξης.
Μια ανακαίνιση θεωρείται ολοκληρωμένη όταν η επένδυση προσεγγίζει ποιοτικά μια νέα κατασκευή. Δεδομένου ότι ο ορισμός της «ολοκληρωμένης ανακαίνισης» και η τεκμηρίωσή της μπορεί να είναι περίπλοκη, σε περίπτωση αβεβαιότητας συνιστάται η διενέργεια ελέγχου από ειδικό.
