Ενιαίο λειτουργικό κόστος - Τι περιλαμβάνεται;

Όποιος είναι ιδιοκτήτης ή ενοικιαστής ενός ακινήτου γνωρίζει ότι εκτός από την τιμή αγοράς ή ενοικίασης, προκύπτουν τακτικά και άλλα έξοδα. Τα λεγόμενα λειτουργικά έξοδα εξασφαλίζουν τη συνεχή λειτουργία ενός κτιρίου και καλύπτουν δαπάνες όπως η θέρμανση, το νερό, η αποκομιδή απορριμμάτων και η ασφάλιση.

Οι λειτουργικές δαπάνες στην κατοικία είναι ένα σύνθετο αλλά σημαντικό θέμα τόσο για τους ενοικιαστές όσο και για τους ιδιοκτήτες. Αν γνωρίζετε τι είναι τα λειτουργικά έξοδα, τι μπορεί να κατανεμηθεί σύμφωνα με το διάταγμα για τα λειτουργικά έξοδα και ποια στοιχεία εξαιρούνται, μπορείτε να κατανοήσετε καλύτερα τους λογαριασμούς - και να αποφύγετε περιττές πρόσθετες πληρωμές.

Αλλά τι ακριβώς περιλαμβάνεται - και ποιες δαπάνες μπορούν να μετακυλήσουν οι ιδιοκτήτες στους ενοικιαστές;

Τι είναι οι λειτουργικές δαπάνες;

Σύμφωνα με το τμήμα 1 του κανονισμού για τις λειτουργικές δαπάνες (BetrKV ), οι λειτουργικές δαπάνες είναι οι "τρέχουσες δαπάνες στις οποίες υποβάλλεται ο ιδιοκτήτης ως αποτέλεσμα της ιδιοκτησίας του ακινήτου ή της προβλεπόμενης χρήσης του κτιρίου". Με απλά λόγια, πρόκειται για τις δαπάνες που πραγματοποιούνται τακτικά για τη λειτουργία και τη δυνατότητα κατοίκησης μιας κατοικίας ή ενός διαμερίσματος.

Οι λειτουργικές δαπάνες αποτελούν σταθερό στοιχείο του μηνιαίου κόστους στέγασης. Συχνά περιλαμβάνονται στο λογαριασμό του τέλους χρήσης και συχνά οδηγούν σε αβεβαιότητα τους ενοικιαστές - ιδίως όταν υπάρχει απειλή πρόσθετων πληρωμών. Στον τομέα των ακινήτων, το λειτουργικό κόστος περιλαμβάνει όλες τις επαναλαμβανόμενες δαπάνες που είναι απαραίτητες για να διατηρηθεί ένα ακίνητο σε καλή κατάσταση και να εξασφαλιστεί η χρήση του.

Λειτουργικές δαπάνες ενός διαμερίσματος: Τι περιλαμβάνεται στις λειτουργικές δαπάνες - και τι όχι;

Σε ένα ενοικιαζόμενο διαμέρισμα, οι λειτουργικές δαπάνες καταβάλλονται συνήθως μηνιαίως με τη μορφή προκαταβολής και αργότερα ρυθμίζονται λεπτομερώς στη δήλωση λειτουργικών δαπανών. Τι περιλαμβάνεται όμως στις λειτουργικές δαπάνες;

Οι τυπικές λειτουργικές δαπάνες για τους ενοικιαστές είναι, για παράδειγμα

• Φόρος ακίνητης περιουσίας
• Τέλη ύδρευσης και αποχέτευσης
• αποκομιδή απορριμμάτων
• Δαπάνες θέρμανσης και συντήρηση του συστήματος θέρμανσης
• Φωτισμός των κοινόχρηστων χώρων (π.χ. κλιμακοστάσιο ή αυλή)
• Ασφάλιση, όπως ασφάλιση κτιρίου ή αστικής ευθύνης
• Τέλη καθαρισμού καμινάδας
• Έξοδα επιστάτη, συντήρησης κήπων και καθαρισμού
• Κόστος ανελκυστήρα

Εάν συμφωνηθεί στη σύμβαση μίσθωσης, τα έξοδα αυτά μπορούν να μετακυλιστούν στους ενοικιαστές - αναφέρονται τότε ως επιμεριστέα λειτουργικά έξοδα.

Ένα σημαντικό σημείο για τους ενοικιαστές: Οι ιδιοκτήτες επιτρέπεται να μετακυλήσουν πολλά από αυτά τα έξοδα στους ενοικιαστές - αλλά μόνο εάν αυτό έχει συμφωνηθεί σαφώς στη σύμβαση μίσθωσης. Ωστόσο, δεν είναι επιμεριστέα, καθώς δεν αφορούν τη συνεχή χρήση, αλλά τη συντήρηση ή την οργάνωση της αξίας:

• Αποθεματικά για συντήρηση
• έξοδα διοίκησης
• επισκευές
• τραπεζικά έξοδα
• Αποσβέσεις

Είναι τα λειτουργικά έξοδα και οι χρεώσεις υπηρεσιών το ίδιο πράγμα;

Όχι, τα λειτουργικά έξοδα και τα έξοδα εξυπηρέτησης δεν είναι το ίδιο πράγμα. Ο νομικά ακριβέστερος όρος λειτουργικά έξοδα αναφέρεται στις τρέχουσες δαπάνες που προκύπτουν από τη χρήση του ακινήτου, οι οποίες - εφόσον συμφωνηθεί στη σύμβαση μίσθωσης - μπορούν να μετακυλιστούν στους ενοικιαστές (π.χ. θέρμανση, νερό, φόρος ακίνητης περιουσίας). Τα έξοδα εξυπηρέτησης είναι ο ευρύτερος γενικός όρος για όλα τα έξοδα που προκύπτουν σε σχέση με το ακίνητο, συμπεριλαμβανομένων των μη επιμεριζόμενων στοιχείων, όπως η διοίκηση, οι επισκευές ή η συντήρηση.

Περίληψη

Είναι σημαντικό να γίνεται διάκριση μεταξύ λειτουργικών δαπανών και παρεπόμενων δαπανών: οι λειτουργικές δαπάνες αποτελούν μέρος των παρεπόμενων δαπανών - αλλά δεν είναι όλες οι παρεπόμενες δαπάνες λειτουργικές δαπάνες.

• Στην καθομιλουμένη, οι όροι χρησιμοποιούνται συχνά εναλλακτικά.
• Από νομική άποψη, τα λειτουργικά έξοδα αποτελούν υποκατηγορία των τελών παροχής υπηρεσιών.
• Ταλειτουργικά έξοδα είναι επιμεριστέα έξοδα χρήσης- τα παρεπόμενα έξοδα περιλαμβάνουν όλα τα έξοδα του ιδιοκτήτη (συμπεριλαμβανομένων των μη επιμεριστέων στοιχείων).

Κρύο και θερμό λειτουργικό κόστος

Τα λειτουργικά έξοδα χωρίζονται σε δύο κύριες ομάδες: ψυχρά και θερμά λειτουργικά έξοδα. Η διάκριση αυτή είναι σημαντική για την καλύτερη κατανόηση των μηνιαίων χρεώσεων υπηρεσιών και την αναγνώριση πιθανών εξοικονομήσεων.

Κρύο λειτουργικό κόστος
Τα ψυχρά λειτουργικά έξοδα περιλαμβάνουν όλα τα τακτικά έξοδα που προκύπτουν ανεξάρτητα από τη θέρμανση ή το ζεστό νερό. Καλύπτουν κυρίως τη γενική λειτουργία και συντήρηση ενός ακινήτου. Παραδείγματα περιλαμβάνουν

• Φόρος ακίνητης περιουσίας
• Τέλη ύδρευσης και αποχέτευσης
• αποκομιδή απορριμμάτων
• οδοκαθαρισμός
• Επιστάτης και συντήρηση κήπων
• Φωτισμός σε κοινόχρηστους χώρους
• Ασφάλιση (π.χ. ασφάλιση κτιρίου ή αστικής ευθύνης)
• Αμοιβές καθαρισμού καμινάδας

Τα έξοδα αυτά είναι συνήθως σταθερά και ελάχιστα μεταβάλλονται κατά τη διάρκεια του έτους. Οι ιδιοκτήτες μπορούν να τα μετακυλήσουν στους ενοικιαστές κατ' αναλογία, εάν αυτό συμφωνηθεί στη σύμβαση μίσθωσης.

Ζεστά λειτουργικά έξοδα
Οι θερμές λειτουργικές δαπάνες προκύπτουν από τη θέρμανση και την παροχή ζεστού νερού. Εξαρτώνται άμεσα από την προσωπική κατανάλωση, πράγμα που σημαίνει ότι οι ενοικιαστές μπορούν να ασκήσουν ιδιαίτερη επιρροή εδώ. Αυτά περιλαμβάνουν

• Ενέργεια θέρμανσης (π.χ. φυσικό αέριο, πετρέλαιο, τηλεθέρμανση ή ηλεκτρική ενέργεια)
• Συντήρηση και λειτουργία του συστήματος θέρμανσης
• κόστος καυσίμων
• προετοιμασία ζεστού νερού
• κόστος μέτρησης και χρέωσης

Η τιμολόγηση βασίζεται κυρίως στην κατανάλωση σύμφωνα με το διάταγμα για τις δαπάνες θέρμανσης. Όσοι εξοικονομούν συνειδητά ενέργεια επωφελούνται άμεσα από τις χαμηλότερες παρεπόμενες δαπάνες.

Έτσι μπορείτε να εξοικονομήσετε ως ενοικιαστής

• Αερίζετε τα δωμάτια αρκετές φορές την ημέρα αντί να αφήνετε τα παράθυρα μονίμως γερμένα.
• Αερίζετε τακτικά τα θερμαντικά σώματα και μην τα εμποδίζετε με έπιπλα.
• Ρυθμίστε τον θερμοστάτη σε σταθερή, μέτρια θερμοκρασία - κάθε βαθμός λιγότερο εξοικονομεί ενέργεια.
• Αναφέρετε αμέσως τις βρύσες που στάζουν ή τα καζανάκια της τουαλέτας που τρέχουν για να αποφύγετε την απώλεια νερού.
• Μειώστε συνειδητά την κατανάλωση ζεστού νερού το καλοκαίρι, π.χ. κάνοντας μικρότερα ντους.
• Εάν οι χρεώσεις υπηρεσιών είναι υψηλές: ελέγξτε τους λογαριασμούς και ζητήστε να δείτε τις αποδείξεις εάν κάτι είναι ασαφές.

Διάταξη λειτουργικών δαπανών