Chiunque sia proprietario o affittuario di un immobile sa che, oltre al prezzo di acquisto o di affitto, si devono sostenere regolarmente altri costi. I cosiddetti costi di gestione assicurano il funzionamento continuo di un edificio e coprono spese come il riscaldamento, l'acqua, la raccolta dei rifiuti e l'assicurazione.
I costi di gestione di una casa sono un argomento complesso ma importante sia per gli inquilini che per i proprietari. Se si sa cosa sono i costi d'esercizio, cosa può essere imputato secondo l'ordinanza sui costi d'esercizio e quali voci sono escluse, è possibile comprendere meglio le fatture ed evitare inutili pagamenti aggiuntivi.
Ma cosa è incluso esattamente e quali costi possono essere scaricati dai locatori sugli inquilini?
Cosa sono i costi di gestione?
Secondo la Sezione 1 dell'Ordinanza sui costi di gestione (BetrKV), i costi di gestione sono le "spese correnti sostenute dal proprietario come risultato della proprietà o dell'uso previsto dell'edificio". In parole povere, si tratta dei costi sostenuti regolarmente per il funzionamento e l'abitabilità di una casa o di un appartamento.
I costi di gestione sono una componente fissa dei costi mensili dell'abitazione. Spesso sono inclusi nel canone di servizio e sono spesso fonte di incertezza per gli inquilini, soprattutto quando c'è la minaccia di pagamenti aggiuntivi. Nel settore immobiliare, i costi di gestione comprendono tutte le spese ricorrenti necessarie per mantenere un immobile in buone condizioni e garantirne l'utilizzo.
Costi di gestione di un appartamento: cosa è incluso nei costi di gestione e cosa no?
In un appartamento in affitto, i costi di gestione vengono solitamente pagati mensilmente sotto forma di anticipo e successivamente regolati in dettaglio nel rendiconto dei costi di gestione. Ma cosa è incluso nei costi di gestione?
I costi di gestione tipici per gli inquilini sono, ad esempio
- Tassa di proprietà
- spese per l'acqua e le fognature
- raccolta dei rifiuti
- spese di riscaldamento e manutenzione dell'impianto di riscaldamento
- illuminazione delle aree comuni (ad es. scale o cortile)
- Assicurazione, come l'assicurazione per l'edificio o la responsabilità civile
- Spese per lo spazzacamino
- Spese per il custode, la manutenzione del giardino e la pulizia
- Spese per l'ascensore
Se concordato nel contratto di locazione, questi costi possono essere trasferiti agli inquilini: si parla allora di costi operativi ripartibili.
Un punto importante per gli inquilini: I locatori possono scaricare molti di questi costi sugli inquilini, ma solo se ciò è stato chiaramente concordato nel contratto di locazione. Tuttavia, non sono imputabili in quanto non si riferiscono all'uso corrente, ma alla manutenzione o all'organizzazione del valore:
- Riserve per la manutenzione
- costi di amministrazione
- riparazioni
- spese bancarie
- Ammortamento
I costi operativi e le spese di servizio sono la stessa cosa?
No, i costi di gestione e le spese di servizio non sono la stessa cosa. Il termine più preciso di costi operativi si riferisce ai costi correnti derivanti dall'uso dell'immobile, che - se concordati nel contratto di locazione - possono essere trasferiti agli inquilini (ad esempio, riscaldamento, acqua, tassa di proprietà). I costi di servizio sono il termine generico più ampio per tutti i costi sostenuti in relazione all'immobile, comprese le voci non allocabili come l'amministrazione, le riparazioni o la manutenzione.
| Caratteristica | Costi operativi | Costi di servizio |
|---|---|---|
| Definizione di costi di servizio | Costi continui e ricorrenti che derivano dall'uso dell'immobile e che possono essere trasferiti agli inquilini. | Costi totali sostenuti dal locatore per l'immobile. |
| Allocabilità | Sì, in genere sono ripartibili in base all'Ordinanza sui costi d'esercizio (BetrKV) - se concordato contrattualmente. | Non tutti i costi accessori sono imputabili (ad es. amministrazione, manutenzione). |
| Esempi | Tassa di proprietà, acqua, riscaldamento, raccolta rifiuti, costi del custode. | Costi di amministrazione, riparazioni, interessi per finanziamenti. |
Sintesi
È importante distinguere tra costi operativi e costi accessori: i costi operativi fanno parte dei costi accessori, ma non tutti i costi accessori sono costi operativi.
- Colloquialmente, i termini sono spesso usati in modo intercambiabile.
- In termini giuridici, i costi operativi sono una sottocategoria dei costi di servizio.
- I costioperativi sono costi di utilizzo ripartibili; i costi accessori comprendono tutti i costi del locatore (comprese le voci non ripartibili).
Costi operativi freddi e caldi
I costi operativi si dividono in due gruppi principali: costi operativi freddi e caldi. Questa distinzione è importante per comprendere meglio i costi di servizio mensili e riconoscere i potenziali risparmi.
Costi operativi freddi
I costi di gestione a freddo comprendono tutte le spese regolari che si verificano indipendentemente dal riscaldamento o dall'acqua calda. Essi coprono principalmente il funzionamento generale e la manutenzione di un immobile. Ne sono un esempio
- Tassa di proprietà
- spese per l'acqua e le fognature
- raccolta dei rifiuti
- pulizia delle strade
- Manutenzione del custode e del giardino
- Illuminazione delle aree comuni
- Assicurazione (ad es. assicurazione per l'edificio o per la responsabilità civile)
- Spese per lo spazzacamino
Questi costi sono generalmente stabili e difficilmente cambiano nel corso dell'anno. I proprietari possono trasferirli agli inquilini su base proporzionale se ciò è stato concordato nel contratto di locazione.
Costi di gestione del riscaldamento
I costi di gestione dell'ambiente caldo derivano dal riscaldamento e dalla fornitura di acqua calda. Essi dipendono direttamente dal consumo personale, il che significa che gli inquilini possono esercitare un'influenza particolare in questo ambito. Questi includono
- Energia per il riscaldamento (ad es. gas, olio, teleriscaldamento o elettricità)
- manutenzione e funzionamento dell'impianto di riscaldamento
- costi del combustibile
- preparazione dell'acqua calda
- costi di misurazione e fatturazione
La fatturazione è prevalentemente basata sul consumo, in conformità all'ordinanza sui costi di riscaldamento. Chi risparmia consapevolmente energia beneficia direttamente di una riduzione dei costi accessori.
Ecco come potete risparmiare in qualità di inquilini
- Ventilare le stanze più volte al giorno invece di lasciare le finestre sempre inclinate.
- Ventilare regolarmente i radiatori e non ostruirli con i mobili.
- Impostate il termostato su una temperatura costante e moderata: ogni grado in meno fa risparmiare energia.
- Segnalate immediatamente i rubinetti che gocciolano o le cassette del water che si svuotano per evitare perdite d'acqua.
- Riducete consapevolmente il consumo di acqua calda in estate, ad esempio facendo docce più brevi.
- Se le spese di servizio sono elevate: controllate le bollette e chiedete di vedere le ricevute se qualcosa non è chiaro.
