Wer eine Immobilie besitzt oder mietet, weiß: Neben dem Kauf- oder Mietpreis fallen regelmäßig weitere Kosten an. Die sogenannten Betriebskosten sichern den laufenden Betrieb eines Gebäudes und decken Ausgaben wie Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Versicherung ab.
Die Betriebskosten in der Wohnung sind ein komplexes, aber wichtiges Thema für Mieter wie Vermieter. Wer weiß, was Betriebskosten sind, was laut Betriebskostenverordnung umgelegt werden darf und welche Posten ausgeschlossen sind, kann Abrechnungen besser verstehen – und unnötige Nachzahlungen vermeiden.
Doch was zählt genau dazu – und welche Kosten dürfen Vermieter auf Mieter umlegen?
Was sind Betriebskosten?
Laut § 1 der Betriebskostenverordnung (BetrKV) handelt es sich bei Betriebskosten um die „laufenden Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum am Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes laufend entstehen.“ Einfach gesagt: Es sind die Kosten, die regelmäßig für den Betrieb und die Bewohnbarkeit eines Hauses oder einer Wohnung anfallen.
Die Betriebskosten gehören zu den festen Bestandteilen der monatlichen Wohnkosten. Sie sind oft Bestandteil der Nebenkostenabrechnung und führen bei Mieterinnen und Mietern nicht selten zu Unsicherheit – besonders, wenn Nachzahlungen drohen. Im Immobilienbereich umfassen Betriebskosten alle wiederkehrenden Aufwendungen, die nötig sind, um eine Immobilie in Schuss zu halten und deren Nutzung zu gewährleisten.
Betriebskosten einer Wohnung: Was gehört alles zu den Betriebskosten – und was nicht?
In einer Mietwohnung werden Betriebskosten meist monatlich über eine Vorauszahlung gezahlt und später über die Betriebskostenabrechnung genau abgerechnet. Doch was zählt alles zu den Betriebskosten?
Typische Betriebskosten für Mieter sind z. B.:
- Grundsteuer
- Wasser- und Abwassergebühren
- Müllabfuhr
- Heizkosten und Wartung der Heizungsanlage
- Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen (zum Beispiel Treppenhaus oder Hof)
- Versicherungen wie Gebäude- oder Haftpflichtversicherung
- Schornsteinfegergebühren
- Hausmeister-, Gartenpflege- und Reinigungskosten
- Aufzugskosten
Diese Kosten können, wenn mietvertraglich vereinbart, auf die Mieter umgelegt werden – dann spricht man von umlagefähigen Betriebskosten.
Ein wichtiger Punkt für Mieter: Viele dieser Kosten dürfen Vermieter auf die Mieter umlegen – aber nur, wenn das im Mietvertrag klar vereinbart wurde. Nicht umlagefähig, da sie nicht den laufenden Gebrauch, sondern die Werterhaltung oder Organisation betreffen, sind dagegen:
- Rücklagen für Instandhaltung
- Verwaltungskosten
- Reparaturen
- Bankgebühren
- Abschreibungen
Sind Betriebskosten und Nebenkosten das Gleiche?
Nein, Betriebskosten und Nebenkosten sind nicht identisch. Der rechtlich präzisere Begriff Betriebskosten bezieht sich auf laufende, durch die Nutzung entstehende Kosten, die – wenn mietvertraglich vereinbart – auf Mieter umgelegt werden können (z. B. Heizung, Wasser, Grundsteuer). Nebenkosten sind der weiter gefasste Oberbegriff für alle im Zusammenhang mit der Immobilie anfallenden Kosten, einschließlich nicht umlagefähiger Positionen wie Verwaltung, Reparaturen oder Instandhaltung.
| Merkmal | Betriebskosten | Nebenkosten |
|---|---|---|
| Definition | Laufende, wiederkehrende Kosten, die durch den Gebrauch der Immobilie entstehen und auf Mieter umgelegt werden können. | Gesamtkosten, die dem Vermieter durch die Immobilie entstehen. |
| Umlagefähigkeit | Ja, gemäß Betriebskostenverordnung (BetrKV) grundsätzlich umlagefähig – wenn vertraglich vereinbart. | Nicht alle Nebenkosten sind umlagefähig (z. B. Verwaltung, Instandsetzung). |
| Beispiele | Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Hauswartkosten. | Verwaltungskosten, Reparaturen, Zinsen für die Finanzierung. |
Zusammenfassung
Wichtig ist hier der Unterschied zwischen Betriebskosten und Nebenkosten: Betriebskosten sind Teil der Nebenkosten – aber nicht alle Nebenkosten sind Betriebskosten.
- Umgangssprachlich werden die Begriffe oft synonym genutzt.
- Rechtlich sind Betriebskosten eine Unterkategorie der Nebenkosten.
- Betriebskosten sind umlagefähige Nutzungskosten; Nebenkosten umfassen alle Vermieterkosten (inkl. nicht umlagefähiger Positionen).
Kalte und warme Betriebskosten
Betriebskosten werden in zwei Hauptgruppen unterteilt: kalte und warme Betriebskosten. Diese Unterscheidung ist wichtig, um die monatlichen Nebenkosten besser nachvollziehen und mögliche Sparpotenziale erkennen zu können.
Kalte Betriebskosten
Zu den kalten Betriebskosten zählen alle regelmäßigen Ausgaben, die unabhängig von Heizung oder Warmwasser entstehen. Sie decken vor allem den allgemeinen Betrieb und die Pflege einer Immobilie ab. Beispiele sind:
- Grundsteuer
- Wasser- und Abwassergebühren
- Müllabfuhr
- Straßenreinigung
- Hausmeister- und Gartenpflege
- Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Bereichen
- Versicherungen (z. B. Gebäude- oder Haftpflichtversicherung)
- Schornsteinfegergebühren
Diese Kosten sind meist stabil und verändern sich kaum über das Jahr. Vermieter können sie anteilig auf die Mieter umlegen, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Warme Betriebskosten
Warme Betriebskosten entstehen durch Heiz- und Warmwasserversorgung. Sie hängen direkt vom persönlichen Verbrauch ab, wodurch Mieter hier besonders Einfluss nehmen können. Dazu gehören:
- Heizenergie (z. B. Gas, Öl, Fernwärme oder Strom)
- Wartung und Betrieb der Heizungsanlage
- Brennstoffkosten
- Warmwasserbereitung
- Mess- und Abrechnungskosten
Die Abrechnung erfolgt nach der Heizkostenverordnung überwiegend verbrauchsabhängig. Wer bewusst Energie spart, profitiert direkt von niedrigeren Nebenkosten.
So können Sie als Mieter sparen
- Räume mehrmals täglich stoßlüften statt Fenster dauerhaft gekippt zu lassen.
- Heizkörper regelmäßig entlüften und nicht mit Möbeln verstellen.
- Thermostat auf eine konstante, moderate Temperatur einstellen – jedes Grad weniger spart Energie.
- Tropfende Wasserhähne oder laufende Toilettenkästen sofort melden, um Wasserverluste zu vermeiden.
- Im Sommer den Warmwasserverbrauch bewusst senken, z. B. durch kürzere Duschzeiten.
- Bei hohen Nebenkosten: die Abrechnungen prüfen und bei Unklarheiten Einsicht in Belege verlangen.
Betriebskostenverordnung & Abrechnung
Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) legt genau fest, welche Kosten in der Abrechnung auf Mieter umgelegt werden dürfen. Im Jahr 2025 umfasst § 2 BetrKV weiterhin 17 klar benannte Kostenarten – darunter Grundsteuer, Wasser, Heizung, Müllabfuhr, Aufzüge und Gartenpflege. Neu hinzugekommen sind ausdrücklich etwa Eichkosten für Messgeräte und einzelne Smart-Home-Infrastrukturkosten, sofern sie gemeinschaftlich genutzt werden und mietvertraglich vereinbart sind.
Das ist bei der Prüfung der Betriebskostenabrechnung wichtig:
- Der Abrechnungszeitraum muss exakt ein Jahr und für alle Kostenarten gleich lang sein.
- Der verwendete Umlageschlüssel (meist Wohnfläche oder Personenanzahl) muss dem Mietvertrag und den gesetzlichen Vorgaben entsprechen.
- Es dürfen ausschließlich Kosten enthalten sein, die in § 2 BetrKV ausdrücklich gelistet und im Mietvertrag vereinbart sind – Verwaltungskosten und Instandhaltung sind weiterhin nicht umlagefähig.
Für Mieter gilt:
- Sie haben das Recht, alle Rechnungen, Verträge und Abrechnungsbelege beim Vermieter einzusehen – seit 2025 geht das auch digital per E-Mail oder Portal.
- Bei Fehlern oder unklaren Kostenpositionen kann innerhalb von zwölf Monaten nach Zugang Widerspruch erhoben werden.
2025 relevant:
Durch neues Recht müssen Vermieter insbesondere energiebezogene Kosten (etwa Heizung, CO₂-Abgabe) transparenter aufschlüsseln und Modernisierungsumlagen exakt dokumentieren. Außerdem können bestimmte neue Technik- und Versicherungskosten (z. B. Smart-Home, Elementarschäden) umgelegt werden, wenn diese im Mietvertrag explizit genannt sind.
Die sorgfältige Kontrolle der Betriebskostenabrechnung schützt vor unzulässigen Forderungen und bietet Mieter:innen Sicherheit.
