Qualquer pessoa que seja proprietária ou arrendatária de um imóvel sabe que, para além do preço de compra ou de arrendamento, são regularmente incorridos outros custos. Os chamados custos de exploração asseguram o funcionamento contínuo de um edifício e cobrem despesas como o aquecimento, a água, a recolha de lixo e os seguros.
As despesas de funcionamento da habitação são um tema complexo mas importante tanto para os inquilinos como para os senhorios. Se souber o que são despesas de funcionamento, o que pode ser imputado de acordo com o Regulamento das Despesas de Funcionamento e quais os itens excluídos, pode compreender melhor as facturas - e evitar pagamentos adicionais desnecessários.
Mas o que está exatamente incluído - e que custos podem os senhorios transferir para os inquilinos?
O que são custos de exploração?
De acordo com o artigo 1.º do regulamento relativo aos custos de exploração (BetrKV), os custos de exploração são os "custos correntes incorridos pelo proprietário em resultado da propriedade do imóvel ou da utilização prevista do edifício". Em termos simples, trata-se dos custos que são regularmente incorridos para o funcionamento e habitabilidade de uma casa ou apartamento.
As despesas de funcionamento são uma componente fixa das despesas mensais de habitação. São frequentemente incluídos na fatura da taxa de serviço e geram muitas vezes incerteza entre os inquilinos - especialmente quando existe a ameaça de pagamentos adicionais. No sector imobiliário, os custos de funcionamento incluem todas as despesas recorrentes necessárias para manter um imóvel em boas condições e garantir a sua utilização.
Custos de funcionamento de um apartamento: o que está incluído nos custos de funcionamento - e o que não está?
Num apartamento arrendado, as despesas de funcionamento são geralmente pagas mensalmente sob a forma de um adiantamento e, mais tarde, liquidadas em pormenor na declaração de despesas de funcionamento. Mas o que é que está incluído nas despesas de funcionamento?
Os custos de exploração típicos para os inquilinos são, por exemplo
- Imposto predial
- taxas de água e esgotos
- recolha de lixo
- Custos de aquecimento e manutenção do sistema de aquecimento
- Iluminação das áreas comuns (por exemplo, escadas ou pátio)
- Seguros, como o seguro de construção ou de responsabilidade civil
- Limpeza de chaminés
- Despesas de manutenção, de jardinagem e de limpeza
- Despesas de elevador
Se forem acordados no contrato de arrendamento, estes custos podem ser transferidos para os inquilinos - são então designados por custos de funcionamento repartidos.
Um ponto importante para os inquilinos: Os senhorios estão autorizados a transferir muitos destes custos para os inquilinos, mas apenas se tal tiver sido claramente acordado no contrato de arrendamento. No entanto, não são imputáveis, uma vez que não estão relacionados com a utilização contínua, mas sim com a manutenção ou organização do valor:
- Reservas para manutenção
- despesas de administração
- reparações
- despesas bancárias
- Amortizações
Os custos de exploração e as taxas de serviço são a mesma coisa?
Não, os custos de exploração e as taxas de serviço não são a mesma coisa. O termo juridicamente mais preciso custos de exploração refere-se aos custos correntes decorrentes da utilização do imóvel, que - se acordado no contrato de arrendamento - podem ser transferidos para os inquilinos (por exemplo, aquecimento, água, imposto predial). As taxas de serviço são o termo genérico mais amplo para todos os custos incorridos com a propriedade, incluindo itens não atribuíveis, como administração, reparações ou manutenção.
| Caraterísticas | Custos de exploração | Taxas de serviço |
|---|---|---|
| Definição de taxas de serviço | Custos contínuos e recorrentes decorrentes da utilização do imóvel e que podem ser transferidos para os inquilinos. | Custos totais incorridos pelo senhorio com o imóvel. |
| Imputação | Sim, em geral, podem ser imputados de acordo com o regulamento relativo aos custos de exploração (BetrKV) - se acordado contratualmente. | Nem todas as despesas acessórias são imputáveis (por exemplo, administração, manutenção). |
| Exemplos | Imposto predial, água, aquecimento, recolha de lixo, despesas de manutenção. | Custos de administração, reparações, juros de financiamento. |
Resumo
É importante distinguir entre custos de exploração e custos acessórios: os custos de exploração fazem parte dos custos acessórios - mas nem todos os custos acessórios são custos de exploração.
- Coloquialmente, os termos são muitas vezes utilizados indistintamente.
- Em termos jurídicos, os custos de exploração são uma subcategoria das taxas de serviço.
- Os custos deexploração são custos de utilização imputáveis; os custos acessórios incluem todos os custos do senhorio (incluindo os elementos não imputáveis).
Custos de exploração a frio e a quente
Os custos de exploração dividem-se em dois grupos principais: custos de exploração a frio e a quente. Esta distinção é importante para compreender melhor as taxas de serviço mensais e reconhecer potenciais poupanças.
Custos de funcionamento a frio
Os custos de funcionamento a frio incluem todas as despesas regulares que surgem independentemente do aquecimento ou da água quente. Cobrem principalmente o funcionamento geral e a manutenção de uma propriedade. Os exemplos incluem
- Imposto predial
- taxas de água e esgotos
- recolha de lixo
- limpeza das ruas
- Manutenção do jardim e do zelador
- Iluminação das zonas comuns
- Seguros (por exemplo, seguro de construção ou de responsabilidade civil)
- Limpeza de chaminés
Estes custos são geralmente estáveis e quase não se alteram ao longo do ano. Os senhorios podem transferi-los para os inquilinos numa base pro rata, se tal for acordado no contrato de arrendamento.
Custos de funcionamento do aquecimento
Os custos de funcionamento do aquecimento resultam do aquecimento e do fornecimento de água quente. Dependem diretamente do consumo pessoal, o que significa que os inquilinos podem exercer aqui uma influência especial. Estes custos incluem
- Energia de aquecimento (por exemplo, gás, óleo, aquecimento urbano ou eletricidade)
- Manutenção e funcionamento do sistema de aquecimento
- custos de combustível
- Preparação de água quente
- Custos de contagem e faturação
A faturação é predominantemente baseada no consumo, em conformidade com o regulamento relativo aos custos de aquecimento. Quem poupa energia de forma consciente beneficia diretamente da redução dos custos acessórios.
Eis como pode poupar como inquilino
- Ventilar as divisões várias vezes ao dia, em vez de deixar as janelas permanentemente inclinadas.
- Ventilar regularmente os radiadores e não os obstruir com móveis.
- Regule o termóstato para uma temperatura constante e moderada - cada grau a menos poupa energia.
- Comunique imediatamente as torneiras que pingam ou os autoclismos que funcionam para evitar perdas de água.
- Reduzir conscientemente o consumo de água quente no verão, por exemplo, tomando duches mais curtos.
- Se as taxas de serviço forem elevadas: verifique as facturas e peça para ver os recibos se algo não estiver claro.
