Frais d'exploitation du logement - qu'est-ce qui est pris en compte ?

Les personnes qui possèdent ou louent un bien immobilier le savent : outre le prix d'achat ou de location, d'autres frais sont régulièrement engagés. Ce que l'on appelle les frais d'exploitation assurent le fonctionnement courant d'un bâtiment et couvrent des dépenses telles que le chauffage, l'eau, le ramassage des ordures ou l'assurance.

Les frais d'exploitation dans le logement sont un sujet complexe, mais important pour les locataires comme pour les bailleurs. Celui qui sait ce que sont les frais d'exploitation, ce qui peut être réparti selon le décret sur les frais d'exploitation et quels postes sont exclus, peut mieux comprendre les décomptes - et éviter des paiements complémentaires inutiles.

Mais de quoi s'agit-il exactement - et quels coûts les propriétaires peuvent-ils imputer aux locataires ?

Que sont les frais d'exploitation ?

Selon l'article 1 de l'ordonnance sur les frais d'exploitation (BetrKV), les frais d'exploitation sont les "frais courants occasionnés en permanence au propriétaire par la propriété du terrain ou par l'utilisation du bâtiment conformément à sa destination". En termes simples, il s'agit des frais qui sont régulièrement engagés pour le fonctionnement et l'habitabilité d'une maison ou d'un appartement.

Les frais d'exploitation font partie des éléments fixes des frais mensuels de logement. Ils font souvent partie du décompte des charges et il n'est pas rare qu'ils soient source d'insécurité pour les locataires - surtout lorsque des paiements complémentaires risquent d'être effectués. Dans le domaine de l'immobilier, les frais d'exploitation comprennent toutes les dépenses récurrentes nécessaires pour maintenir un bien immobilier en bon état et garantir son utilisation.

Frais d'exploitation d'un logement : qu'est-ce qui fait partie des frais d'exploitation - et qu'est-ce qui n'en fait pas partie ?

Dans un appartement en location, les frais d'exploitation sont généralement payés mensuellement par le biais d'un acompte et sont ensuite décomptés avec précision dans le décompte des frais d'exploitation. Mais qu'est-ce qui fait partie des frais d'exploitation ?

Les frais d'exploitation typiques pour les locataires sont par exemple :

• Taxe foncière
• taxes sur l'eau et les eaux usées
• Enlèvement des ordures
• frais de chauffage et entretien de l'installation de chauffage
• Éclairage des parties communes (par exemple, cage d'escalier ou cour)
• Assurances telles que l'assurance bâtiment ou l'assurance responsabilité civile
• Frais de ramonage
• Frais de conciergerie, d'entretien du jardin et de nettoyage
• Frais d'ascenseur

Si le contrat de location le prévoit, ces frais peuvent être répartis entre les locataires - on parle alors de frais d'exploitation récupérables.

Un point important pour les locataires : Les bailleurs peuvent répercuter nombre de ces coûts sur les locataires - mais uniquement si cela a été clairement convenu dans le contrat de location. En revanche, ils ne peuvent pas être répartis, car ils ne concernent pas l'utilisation courante, mais le maintien de la valeur ou l'organisation :

• les provisions pour l'entretien
• Frais d'administration
• Réparations
• Frais bancaires
• Amortissements

Les frais d'exploitation et les charges sont-ils la même chose ?

Non, les frais d'exploitation et les charges ne sont pas identiques. Le terme juridiquement plus précis de frais d'exploitation se réfère aux coûts courants générés par l'utilisation qui - si le contrat de location le prévoit - peuvent être répartis entre les locataires (p. ex. chauffage, eau, taxe foncière). Les charges sont un terme générique plus large désignant tous les coûts liés au bien immobilier, y compris les postes non récupérables tels que la gestion, les réparations ou l'entretien.

Résumé

Il est important de faire ici la différence entre frais d'exploitation et frais annexes: les frais d'exploitation font partie des frais annexes - mais tous les frais annexes ne sont pas des frais d'exploitation.

• Dans le langage courant, ces termes sont souvent utilisés comme synonymes.
• Juridiquement, les frais d'exploitation sont une sous-catégorie des frais accessoires.
• Les frais d'exploitation sont des frais d'utilisation récupérables ; les charges comprennent tous les frais du bailleur (y compris les postes non récupérables).

Frais d'exploitation froids et chauds

Les frais d'exploitation sont divisés en deux groupes principaux : les frais d'exploitation froids et les frais d'exploitation chauds. Cette distinction est importante pour mieux comprendre les charges mensuelles et identifier les potentiels d'économie.

Frais d'exploitation froids
Les frais d'exploitation froids comprennent toutes les dépenses régulières qui surviennent indépendamment du chauffage ou de l'eau chaude. Elles couvrent principalement le fonctionnement général et l'entretien d'un bien immobilier. En voici quelques exemples :

• Taxe foncière
• taxes sur l'eau et les eaux usées
• Collecte des déchets
• Nettoyage des rues
• Conciergerie et entretien du jardin
• Éclairage des parties communes
• Assurances (par ex. assurance bâtiment ou responsabilité civile)
• Frais de ramonage

Ces frais sont généralement stables et ne varient guère au cours de l'année. Les bailleurs peuvent les répartir proportionnellement entre les locataires, à condition que cela soit prévu dans le contrat de location.

Frais d'exploitation chauds
Les frais d'exploitation chauds sont liés au chauffage et à l'approvisionnement en eau chaude. Ils dépendent directement de la consommation personnelle, ce qui permet aux locataires d'exercer une influence particulière. Il s'agit notamment des frais de chauffage :

• l'énergie de chauffage (par exemple le gaz, le fioul, le chauffage urbain ou l'électricité)
• Entretien et fonctionnement de l'installation de chauffage
• Frais de combustible
• Production d'eau chaude
• Frais de mesure et de facturation

Conformément à l'ordonnance sur les frais de chauffage, la facturation se fait principalement en fonction de la consommation. Celui qui économise consciemment de l'énergie profite directement d'une baisse des charges.

Voici comment vous pouvez faire des économies en tant que locataire

• Aérer les pièces plusieurs fois par jour par à-coups au lieu de laisser les fenêtres entrouvertes en permanence.
• Purger régulièrement les radiateurs et ne pas les déplacer avec des meubles.
• Régler le thermostat sur une température constante et modérée - chaque degré en moins permet d'économiser de l'énergie.
• Signaler immédiatement les robinets qui gouttent ou les réservoirs de toilettes qui coulent afin d'éviter les pertes d'eau.
• En été, réduire consciemment la consommation d'eau chaude, par exemple en réduisant le temps de douche.
• Si les charges sont élevées : vérifier les décomptes et demander à voir les justificatifs en cas de doute.

Règlement sur les frais d'exploitation