08.10.2025 • 6 min. Lesezeit
Inhalt dieses Artikels
Der Kaufpreisfaktor ist eine zentrale Kennzahl der Immobilienbewertung, die das Verhältnis zwischen Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete beschreibt.
Formel:
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete
Beispiel:
Ein Haus kostet 1.000.000 €, die Jahresmiete beträgt 50.000 €
→ Kaufpreisfaktor = 20.
Je niedriger der Kaufpreisfaktor, desto schneller amortisiert sich die Investition über die Mieteinnahmen.
Kaufpreisfaktor berechnen – Schritt für Schritt
Formel & Eingangsgrößen
Um den Kaufpreisfaktor zu berechnen, benötigen Sie:
- Kaufpreis der Immobilie
- Jahresnettokaltmiete
Beispiele aus der Praxis
| Stadt | Objektart | Kaufpreis (€) | Jahresmiete (€) | Kaufpreisfaktor |
|---|---|---|---|---|
| Magdeburg | Mehrfamilienhaus | 1.000.000 | 55.000 | 18,18 |
| Bremen | Gewerbeimmobilie | 2.500.000 | 125.000 | 20,00 |
Der Kaufpreisfaktor Magdeburg liegt bei 18,18, der Kaufpreisfaktor Bremen bei 20. Das zeigt: Regionale Unterschiede und Objektarten haben erheblichen Einfluss auf die Rendite.
Kaufpreisfaktor im Vergleich – Wohnimmobilien vs. Gewerbeimmobilien
| Immobilientyp | Typische Risikofaktoren | Ø Kaufpreisfaktor | Renditeprofil |
|---|---|---|---|
| Wohnimmobilie (z. B. Mehrfamilienhaus) | Geringes Leerstandsrisiko, stabile Mieter | 20–35 | Sicher, aber meist geringere Rendite |
| Gewerbeimmobilie | Höheres Risiko (Mieterbonität, Leerstand) | 15–25 | Höhere Renditechancen, aber volatil |
Kaufpreisfaktor Tabelle – Die 6 größten Städte in Deutschland
Hier finden Sie eine kompakte Kaufpreisfaktor-Tabelle für die sechs größten Städte Deutschlands. Die Werte zeigen, zu wie vielen Jahresnettokaltmieten Wohn- und Gewerbeimmobilien aktuell gehandelt werden. Ein höherer Faktor bedeutet in der Regel eine geringere laufende Rendite. Die tatsächlichen Werte können je nach Lage, Zustand und Baujahr variieren.
| Stadt | Ø Kaufpreisfaktor Wohnimmobilien | Ø Kaufpreisfaktor Gewerbeimmobilien |
|---|---|---|
| Berlin | 25–30 | 20–24 |
| Hamburg | 28–35 | 22–26 |
| München | 35–45 | 28–34 |
| Köln | 24–28 | 20–23 |
| Frankfurt am Main | 27–32 | 22–26 |
| Stuttgart | 26–31 | 21–25 |
Entwicklung des Kaufpreisfaktors in Deutschland
Die Kaufpreisfaktor-Entwicklung der letzten Jahre zeigt eine deutlich steigende Tendenz – insbesondere in Metropolregionen. Grund: Nachfrageüberhang, steigende Baukosten und niedrige Zinsen bis 2022 führten zu höheren Kaufpreisen, während Mieten langsamer stiegen.
- Durchschnittlicher Faktor in Großstädten: +25 % seit 2018
- In ländlichen Regionen: stabile bis leicht rückläufige Faktoren
- Renditen sinken – bewertungsbasierte Investitionsentscheidungen werden wichtiger
Häufige Fragen (FAQ) – Kaufpreisfaktor Immobilien
Was sagt der Kaufpreisfaktor aus?
Der Kaufpreisfaktor zeigt, wie viele Jahresnettokaltmieten erforderlich sind, um den Kaufpreis einer Immobilie rein rechnerisch zu refinanzieren. Er dient als schnelle Orientierung für Rendite und Preisniveau eines Objekts. Je niedriger der Faktor, desto höher ist in der Regel die laufende Bruttomietrendite. Wichtig: Der Faktor ersetzt keine Detailprüfung zu Lage, Zustand, Mietvertrag, Leerstandsrisiko und künftigen Instandhaltungskosten.
Was ist ein guter Kaufpreisfaktor?
Ein “guter” Kaufpreisfaktor hängt von Stadt, Mikrolage, Objektart und Zustand ab. In vielen Märkten gelten Bereiche von 15–25 als attraktiv für Wohnimmobilien, während Top-Lagen höhere Faktoren rechtfertigen. Faustregel: Niedriger Faktor = schnellere Amortisation, aber oft mit mehr Risiko oder Investitionsbedarf. Prüfe stets CapEx, Mieterbonität und Mietentwicklung, statt nur den Faktor zu vergleichen.
Wie kann ich den Kaufpreisfaktor berechnen?
Formel: Kaufpreis / Jahresnettokaltmiete. Beispiel: 600.000 € / 30.000 € = Faktor 20. Nutze realistische Ist-Mieten (oder belastbare Soll-Mieten) und schließe Betriebskosten aus. Achte auf Leerstand, Staffelmieten, Indexierung und Sonderfälle wie möblierte Vermietung. Für den Objektvergleich ist die einheitliche Datengrundlage entscheidend, damit Faktoren nicht “Äpfel mit Birnen” gegenüberstellen.
Was ist der Unterschied zwischen Kaufpreisfaktor und Mietrendite?
Die Bruttomietrendite ist der Kehrwert des Kaufpreisfaktors: Rendite (%) ≈ 100 / Faktor. Beispiel: Faktor 20 ≈ 5 %, Faktor 25 ≈ 4 %. Beachte: Das ist brutto, ohne Bewirtschaftungskosten, Leerstand, Verwaltung und Rücklagen. Für Investitionsentscheidungen hilft zusätzlich die Nettomietrendite bzw. ein Ertragswert-/DCF-Ansatz, um Kosten und Risiken abzubilden.
Wie beeinflusst die Lage den Kaufpreisfaktor?
In A-Lagen mit hoher Nachfrage, guter Infrastruktur und geringen Leerständen sind die Faktoren tendenziell höher (geringere Rendite). B-/C-Lagen bieten oft niedrigere Faktoren (höhere Rendite), dafür meist mehr Risiko. Neben der Stadt zählen Mikrolage (Straße, Umfeld), Objektzustand, Baujahr und Nachfrage im Segment (z. B. kleine Wohnungen) stark für den realistischen Faktor.
Was ist der Kaufpreisfaktor bei Gewerbeimmobilien?
Gewerbeimmobilien liegen häufig im Bereich 15–25, variieren jedoch stark nach Nutzungsart, Vertragslaufzeit, Indexierung, Lage und Mieterbonität. Sicherere Cashflows (langfristige Verträge, Ankermieter, zentrale Lagen) können höhere Faktoren rechtfertigen, Spezialnutzungen oder kürzere Laufzeiten eher niedrigere Faktoren. Prüfe daher Leerstandsrisiko, Umnutzungsfähigkeit und Marktzyklen besonders genau.
Was bedeutet Kaufpreisfaktor-Entwicklung?
Die Kaufpreisfaktor-Entwicklung beschreibt, wie sich das Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahmen über die Zeit verändert. Treiber sind u. a. Zinsen, Baukosten, Einkommens- und Bevölkerungsentwicklung, Neubauangebot und Regulierung. Phasen günstiger Finanzierung führten historisch oft zu steigenden Faktoren, Zinswenden oder schwächere Nachfrage eher zu sinkenden Faktoren. Daten immer stichtagsbezogen betrachten.
Was ist ein Vervielfältiger bei Immobilien?
“Vervielfältiger” ist ein gängiges Synonym für den Kaufpreisfaktor, besonders im Ertragswertverfahren. Er setzt den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete und ermöglicht schnelle Vergleiche zwischen Objekten und Märkten. In Gutachten und Wertermittlungen wird der Begriff häufig genutzt, seine Interpretation folgt jedoch stets dem konkreten Bewertungsansatz und den Marktdaten.
Wie kann ich den Kaufpreisfaktor sinnvoll nutzen?
Nutze den Faktor zum Screening und für Vergleiche zwischen Objekten und Städten. Ergänze ihn stets um CapEx-Planung, Mieterbonität, Restlaufzeiten, Leerstandsrisiko, Mietentwicklung und Standortqualität. Für Entscheidungen sind Nettorendite und Cashflow-Modelle (z. B. DCF) aussagekräftiger. So vermeidest du Fehlinterpretationen, die durch reine Betrachtung des Kaufpreisfaktors entstehen.
Wo finde ich aktuelle Kaufpreisfaktoren?
Verlässliche Quellen sind Marktberichte (z. B. VON POLL IMMOBILIEN), Gutachterausschüsse, offizielle Statistikportale und Research-Publikationen. Prüfe Stichtag, Definition (brutto/netto) und Segment (Wohnung, MFH, Büro, Handel), damit Angaben vergleichbar bleiben. Für konkrete An- oder Verkäufe empfiehlt sich eine individuelle Standort- und Objektanalyse auf Basis aktueller Transaktionsdaten.
Fazit
Der Kaufpreisfaktor ist ein unverzichtbares Werkzeug für Investoren, die den Markt realistisch bewerten möchten. Er schafft Transparenz über Rentabilität und Risiko – insbesondere im Vergleich verschiedener Städte oder Objekttypen.
Wer fundierte Entscheidungen treffen will, sollte den Faktor mit professioneller Bewertung und Marktdaten kombinieren. VON POLL IMMOBILIEN unterstützt Sie dabei mit individuellen Standortanalysen und Expertenwissen aus erster Hand.
Wolfram Gast treibt als Chief Digital Officer seit 2021 die digitale Transformation des Maklerunternehmens VON POLL IMMOBILIEN, eines der größten Maklerunternehmen Europas, sichtlich voran. Er hat ganzheitliche Prozesse zur digitalen Transformation im Unternehmen implementiert und erfolgreich umgesetzt. Gemeinsam mit einem internationalen Produkt- und Tech-Team sowie inhouse aufgebauten InnovationLab entwickelte er innovative digitale Services – darunter eine digitale Kunden- sowie Maklerplattform. Ein besonderer Fokus liegt auf dem strategischen Einsatz von Künstlicher Intelligenz – etwa zur Immobilienbewertung, im Marketing, in der Kundenkommunikation oder zur Prozessautomatisierung. Vor seinem Wechsel zu VON POLL IMMOBILIEN war Gast in verschiedenen leitenden Positionen in den Bereichen Digital, Business Intelligence und Marketing für die Geschäftsbereiche Immobilienvermittlung und -finanzierung tätig.
