Mietpreisbremse 2026: Auswirkungen für Mieter und Vermieter

Die Mietpreisbremse bleibt auch weiterhin ein zentrales Instrument der Wohnungspolitik in Deutschland. Angesichts steigender Mieten in vielen Städten wurde die gesetzliche Grundlage verlängert: Nach den parlamentarischen Beschlüssen gilt die Mietpreisbremse nun bis zum 31. Dezember 2029. Ziel ist es, überhöhte Mieten bei Neuvermietungen zu verhindern und den Mieterschutz in Regionen mit angespanntem Wohnungsmarkt weiter zu stärken.

Doch was bedeutet diese Verlängerung konkret? Welche Regelungen gelten, wo ist die Mietpreisbremse 2025 aktiv – und welche Ausnahmen sind zu beachten? In diesem Beitrag finden Sie eine kompakte Übersicht: rechtssicher erklärt und SEO-optimiert für alle, die sich über die aktuellen Mietgesetze in Deutschland informieren möchten.

Zentrale gesetzliche Regel

Bei der Neuvermietung einer Wohnung in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die vereinbarte Miete zu Mietbeginn grundsätzlich höchstens 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d Abs. 1 BGB).

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird in der Regel durch den örtlichen Mietspiegel bestimmt. Ziel der Maßnahme ist es, rasante Mietsteigerungen bei Neuverträgen zu bremsen, ohne bestehende Mietverhältnisse unmittelbar zu beeinflussen.

Für welche Wohnungen gilt die Mietpreisbremse – und für welche nicht?

Die Mietpreisbremse gilt nur in bestimmten Regionen, die von den Bundesländern durch Rechtsverordnung als angespannter Wohnungsmarkt definiert wurden. Zudem sind nicht alle Mietverhältnisse erfasst. Es gibt klare gesetzliche Ausnahmen, die in der Praxis häufig entscheidend sind.

Ausnahmen von der Mietpreisbremse

• Neubauten: Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen (§ 556f Satz 1 BGB).
  
  
• Umfassende Modernisierung: Wenn eine umfassende Modernisierung vorliegt, die nach Art und Umfang einem Neubau gleichkommt, gilt die Mietpreisbremse nicht (§ 556f Satz 2 BGB). Ob diese Schwelle erreicht ist, hängt von einer Gesamtwürdigung der Maßnahmen und Kosten im Einzelfall ab.
  
  
• Vormiete oberhalb der Bremse: Wurde bereits vom vorherigen Mieter eine höhere Miete rechtmäßig gezahlt, darf der Vermieter diese Miethöhe unter bestimmten Voraussetzungen bei der Neuvermietung grundsätzlich bis zur Höhe der bisherigen Miete weiter verlangen (§ 556e Abs. 1 BGB).
  
  
• Staffelmiete und Indexmiete: Die bei Vertragsbeginn vereinbarte Ausgangsmiete muss die Mietpreisbremse einhalten. Spätere Erhöhungen aufgrund einer wirksam vereinbarten Staffel (§ 557a BGB) oder Indexmiete (§ 557b BGB) unterliegen nicht erneut der 10-Prozent-Grenze, bleiben jedoch an weitere gesetzliche Grenzen gebunden (z. B. § 5 WiStG, § 291 StGB).

Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029 – politische Hintergründe

Die Verlängerung der Mietpreisbremse bis zum 31. Dezember 2029 wurde auf Bundesebene beschlossen. Hintergrund ist die weiterhin angespannte Lage auf vielen Wohnungsmärkten in Deutschland. Seit Inkrafttreten können die Bundesländer weiterhin entsprechende Verordnungen für angespannte Wohnungsmärkte erlassen, verlängern, anpassen oder aufheben.

Insbesondere in Ballungsräumen und wachstumsstarken Städten ist bezahlbarer Wohnraum vielerorts knapp. Gerade bei Neuvermietungen kommt es häufig zu deutlichen Sprüngen – hier setzt die Mietpreisbremse an, indem sie die Miete zu Vertragsbeginn an die ortsübliche Vergleichsmiete bindet.

In welchen Städten und Bundesländern gilt die Mietpreisbremse?

Die Mietpreisbremse gilt nicht bundesweit, sondern nur in Städten und Gemeinden, die per Landesverordnung als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen wurden. Beispiele für Städte, die in der Vergangenheit oder aktuell in entsprechenden Verordnungen erfasst waren oder sind, sind etwa:

• Nordrhein-Westfalen (NRW): z. B. Köln, Düsseldorf, Bonn, Münster, Aachen
• Bayern: z. B. München, Nürnberg, Regensburg, Würzburg, Erlangen
• Berlin: flächendeckend (je nach aktueller Landesregelung)
• Hessen: z. B. Frankfurt am Main, Wiesbaden, Darmstadt
• Hamburg: gesamtes Stadtgebiet (je nach aktueller Landesregelung)
• Baden-Württemberg: z. B. Stuttgart, Heidelberg, Freiburg, Tübingen
• Sachsen: z. B. Leipzig, Dresden

Diese Aufzählung ist ausdrücklich nur beispielhaft. Die jeweilige Gültigkeitsdauer der Verordnungen, die genaue Abgrenzung der Gebiete sowie die betroffenen Städte und Gemeinden werden regelmäßig überprüft, geändert, verlängert oder aufgehoben. Mieter und Vermieter sollten sich daher direkt bei den zuständigen Landesbehörden oder auf offiziellen Websites über die aktuell geltenden Verordnungen informieren.

Informationspflicht für Vermieter – rechtliche Konsequenzen bei Verstößen

Seit der Reform der Mietpreisbremse im Jahr 2019 gelten erweiterte Transparenzpflichten. Greift eine gesetzliche Ausnahme – etwa wegen Neubau, umfassender Modernisierung oder einer bereits zuvor höheren Miete – muss dies dem Mieter vor Vertragsabschluss in Textform mitgeteilt werden (§ 556g Abs. 1a BGB).

Folgen bei Missachtung

• Unterbleibt die Information, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Rügt der Mieter die Miethöhe innerhalb der gesetzlichen Frist, kann er eine überhöhte Miete grundsätzlich ab Beginn des Mietverhältnisses zurückfordern (§ 556g Abs. 1, 2 BGB).
• Auch nachträglich entdeckte Verstöße können zu Rechtsstreitigkeiten und Rückzahlungen führen.

Für Vermieter ist es daher ratsam, vor jeder Neuvermietung eine rechtssichere Prüfung der Mietpreisbremse und der Ausnahmetatbestände vorzunehmen und die zugrunde liegenden Angaben sauber zu dokumentieren.

Rechte der Mieter – so können Sie eine zu hohe Miete rügen

Mieter, die vermuten, dass ihre Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt, haben gesetzlich gesicherte Rechte. Wichtig ist dabei das formgerechte Rügen der Miethöhe und eine nachvollziehbare Begründung – häufig basierend auf dem Mietspiegel.

Vorgehen für Mieter

• Vergleichsmiete ermitteln, z. B. über den Mietspiegel der Stadt.
• Schriftliche Rüge beim Vermieter einreichen (am besten mit konkreter Begründung).
• Rückzahlung der überhöhten Miete verlangen (ggf. mit fachkundiger Unterstützung).

Viele Städte, Mietervereine und Verbraucherzentralen bieten Online-Tools zur Mietprüfung oder kostengünstige beziehungsweise kostenfreie Beratungen an. Gerade bei Ausnahmen (z. B. Modernisierung oder Vormiete) lohnt sich ein genauer Blick auf die Angaben des Vermieters.

Auswirkungen auf den Immobilienmarkt – Kritik und Lob

Die Mietpreisbremse ist politisch umstritten. Kritiker argumentieren, dass sie Investitionsanreize hemmt und den Neubau indirekt bremsen könne. Viele Vermieter empfinden die Regelung als bürokratisch und unübersichtlich, da Vergleichsmieten ermittelt und Ausnahmen dokumentiert werden müssen.

Argumente von Kritikern

• Eingriff in die Vertragsfreiheit
• Weniger Rendite bei Vermietung
• Verlagerung auf Kaufmärkte

Argumente von Befürwortern

• Sozial gerechtere Mietverhältnisse bei Neuvermietungen
• Schutz vor Verdrängung einkommensschwächerer Haushalte
• Entlastung in besonders teuren Städten

In der Praxis zeigt sich: Die Mietpreisbremse ist kein Allheilmittel, aber ein wichtiger Baustein im wohnungspolitischen Instrumentenkasten – vor allem dort, wo Mieten bei Neuverträgen besonders stark steigen.

FAQ – Weitere wichtige Fragen zur Mietpreisbremse

Gilt die Mietpreisbremse automatisch in jeder Großstadt?

Nein. Die Mietpreisbremse gilt nur dort, wo ein Bundesland per Rechtsverordnung ein Gebiet als „angespannter Wohnungsmarkt“ ausgewiesen hat. Auch innerhalb eines Bundeslands kann es Unterschiede geben: Manche Verordnungen erfassen nur bestimmte Städte, andere zusätzlich einzelne Gemeinden oder Teilgebiete. Deshalb reicht die Annahme „Großstadt = Mietpreisbremse“ nicht aus. Für eine sichere Einordnung ist immer der Blick in die aktuell geltende Landesverordnung nötig – inklusive Laufzeit und räumlicher Abgrenzung.

Wie wird die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt?

Die ortsübliche Vergleichsmiete wird häufig über den Mietspiegel der jeweiligen Stadt oder Gemeinde bestimmt. Je nach Kommune gibt es qualifizierte Mietspiegel, einfache Mietspiegel oder andere Datengrundlagen. Wenn kein Mietspiegel vorhanden ist oder er nicht passend angewendet werden kann, kommen Vergleichswohnungen oder Sachverständigengutachten in Betracht. Entscheidend ist, dass Wohnungsmerkmale wie Größe, Baujahr, Lage, Ausstattung und Modernisierungsstand korrekt berücksichtigt werden, da sie die Vergleichsmiete beeinflussen.

Was zählt als „Neubau“ im Sinne der Ausnahme?

Als Neubau gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wurden. Diese Wohnungen sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. In der Praxis ist nicht allein das Baujahr entscheidend, sondern der Zeitpunkt der ersten Nutzung und Vermietung. Bei auffällig hohen Mieten kann es sinnvoll sein, nachzufragen, ob die Wohnung tatsächlich unter die Neubau-Ausnahme fällt und welche Nachweise dafür vorliegen.

Wann liegt eine „umfassende Modernisierung“ vor?

Eine umfassende Modernisierung liegt vor, wenn die Maßnahmen nach Art und Umfang einem Neubau gleichkommen. Maßgeblich ist eine Gesamtwürdigung im Einzelfall: Welche Gewerke wurden erneuert, wie tiefgreifend wurden Ausstattung und Gebäudetechnik verbessert, und in welchem Verhältnis stehen die Kosten zu den Neubaukosten? Nicht jede größere Sanierung erfüllt diese Voraussetzungen automatisch. Für Vermieter ist eine saubere Dokumentation der Maßnahmen und Kosten wichtig; Mieter sollten prüfen, ob die angegebene Ausnahme plausibel ist.

Darf der Vermieter die Vormiete übernehmen, auch wenn sie über der Bremse lag?

Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter bei Neuvermietung grundsätzlich bis zur Höhe der Vormiete gehen, wenn diese zuvor rechtmäßig vereinbart und gezahlt wurde. Das bedeutet jedoch nicht, dass jede behauptete Vormiete automatisch gilt. In Streitfällen wird häufig geprüft, ob die Vormiete tatsächlich nachweisbar und zulässig war. Zusätzlich ist die Informationspflicht relevant: Wer sich auf eine Ausnahme stützen will, muss diese vor Vertragsabschluss in Textform mitteilen.

Wie funktionieren Staffelmiete und Indexmiete zusammen mit der Mietpreisbremse?

Bei Staffelmiete und Indexmiete gilt: Die Ausgangsmiete bei Vertragsbeginn muss die Mietpreisbremse einhalten, sofern die Wohnung in einem ausgewiesenen Gebiet liegt und keine Ausnahme greift. Spätere Erhöhungen erfolgen dann nach den Regeln der Staffel- oder Indexmiete und werden nicht bei jeder Erhöhung erneut an der 10%-Grenze gemessen. Trotzdem sind Erhöhungen nicht grenzenlos möglich, denn weitere gesetzliche Schranken können im Einzelfall relevant sein. Deshalb ist die korrekte Prüfung der Ausgangsmiete besonders wichtig.

Was passiert, wenn der Vermieter eine Ausnahme nicht vor Vertragsabschluss mitteilt?

Wenn der Vermieter eine Ausnahme nutzen will, muss er sie dem Mieter vor Vertragsabschluss in Textform mitteilen. Unterbleibt diese Information, kann sich der Vermieter zunächst nicht auf die Ausnahme berufen. Das kann dazu führen, dass die Mietpreisbremse im Ergebnis doch zur Anwendung kommt, obwohl die Wohnung eigentlich unter eine Ausnahme fallen könnte. Rügt der Mieter die Miethöhe fristgerecht, kann eine zu hohe Miete unter den gesetzlichen Voraussetzungen rückwirkend zurückverlangt werden. In der Praxis entstehen Konflikte häufig durch unklare oder verspätete Angaben zu Modernisierung, Neubau oder Vormiete.