07.05.2025 • 5 min. tempo de leitura
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Os termos espaço útil e espaço de habitação são regularmente utilizados por proprietários, compradores, inquilinos e investidores. A definição exacta da área útil desempenha um papel fundamental, especialmente quando se trata de impostos sobre a propriedade, negociações de preços de compra ou projectos de renovação. Se souber a diferença entre espaço habitável e espaço utilizável e souber o que pertence ao espaço utilizável, pode não só verificar corretamente as declarações e avaliações fiscais, mas também realizar avaliações de propriedades bem fundamentadas ou planear conversões de forma orientada.
O que é a DIN 277?
A DIN 277 é uma norma central na indústria imobiliária para a determinação sistemática de áreas em edifícios. Fornece padrões uniformes e distingue entre diferentes tipos de espaço - incluindo área bruta de construção (GFA), área líquida de construção (NFA) e área útil de construção (UFA). Esta norma é particularmente relevante para urbanistas, arquitectos, agrimensores e avaliadores de imóveis.
Em contraste com o Decreto de Espaços Residenciais (WoFlV), que é usado principalmente na lei do arrendamento e na construção residencial, a DIN 277 é neutra em termos de uso e abrange todos os tipos de edifícios - incluindo edifícios de escritórios, industriais e especiais. A estrutura de áreas padronizada de acordo com a DIN 277 cria assim uma base comparável e transparente.
O que são áreas utilizáveis de acordo com a DIN 277?
As áreas anteriormente referidas como áreas utilizáveis foram renomeadas "áreas utilizáveis (NUF)" com a DIN 277-2016. Incluem todas as áreas que servem a finalidade do edifício - ou seja, divisões que são utilizadas ativamente, por exemplo, para viver, trabalhar, armazenar ou produzir.
De acordo com a norma DIN 277, as áreas de utilização incluem.
- Habitação e residência (NUF 1)
- Educação, ensino, cultura (NUF 2)
- Tratamento e cuidados de saúde (NUF 3)
- Administração (NUF 4)
- Produção, trabalho manual e de máquinas (NUF 5)
- Armazenamento, distribuição (NUF 6)
- Outros usos (NUF 7) ( por exemplo, despensa, arrecadação, depósito, depósito, depósito).Ex: despensa, arrecadações, garagem)
A DIN 277 divide a área total de um edifício em:
- Áreas utilizáveis (NUF)
- Áreas técnico-funcionais (TF) (Ex: casas das caldeiras, poços de elevador)
- Áreas de tráfego (VF) (Ex: corredores, escadas)
- Áreas de trânsito (VF) (Ex: corredores, escadas)
- Áreas de trânsito (TF) (Ex: corredores, escadas) (por exemplo, corredores, escadarias)
Cálculo da área de acordo com a norma DIN 277: bruta vs. líquida
A área bruta de construção (ABF) de um edifício compreende a área total de todos os níveis da planta - incluindo paredes, poços e cavidades.
A superfície líquida de pavimento (SBR) é calculada deduzindo as áreas estruturais (paredes, etc.) da SBR.
Divide-se em:
- NUF - Áreas de utilização
- VF - Áreas de circulação
- TF - Áreas técnico-funcionais
Exemplo: Moradia unifamiliar na Baviera - cálculo da área de acordo com a norma DIN 277
Um exemplo de moradia com três pisos (rés do chão, primeiro andar, cave) tem a seguinte disposição de divisões:
Piso térreo (rés do chão):
- Sala de estar: 35 m²
- Cozinha: 12 m²
- Área de jantar: 18 m²
- Wc de hóspedes: 4 m²
- Corredor e escadas: 10 m²
- Sala de utilidades: 6 m²
Andar do sótão (DG):
- Quarto de dormir: 20 m²
- Quarto das crianças 1: 16 m²
- Quarto das crianças 2: 14 m²
- Banheiro: 10 m²
- Hallway: 8 m²
Piso da Cave (KG):
- Sala de Hobby (aquecida): 20 m²
- Sala de aquecimento: 12 m²
- Sala de arrumação: 15 m²
- Corredor: 5 m²
Categorização segundo DIN 277:
Sala | Área em m² | Categorização segundo DIN 277 | |
Sala de estar, cozinha, Sala de jantar | 65 | NUF 1 - Sala de estar e sala de estar | |
Quarto de dormir, quarto de crianças | 50 | NUF 1 - Sala de estar e sala de estar | |
Banheiro, para visitasWC | 14 | NUF 1 - Sala de estar e alojamento | |
Sala de utilidades | 6 | NUF 7 - Outros usos | |
Sala de convívio (aquecida) | 20 | NUF 1 - Convívio e lazer | |
Sala de aquecimento | 12 | TF - Área técnico-funcional | |
Sala de arrumação | 15 | NUF 6 - Arrumação | |
Corredores e escadas (total) | 23 | VF - Área de tráfego |
Totais de área:
- Área útil total (NUF): 170 m²
- Áreas funcionais técnicas (TF): 12 m²
- Áreas de tráfego (VF): 23 m²
- Área útil líquida (NGF): 205 m²
Caraterísticas especiais para moradias isoladas na Baviera
Na Baviera, aplicam-se regulamentos especiais ao cálculo da área residencial de acordo com o WoFlV - por exemplo, sobre a inclusão de inclinações de telhado. Por exemplo, sobre a inclusão de telhados inclinados, terraços ou salas de adega. Em contraste, o DIN 277 tem em conta estas áreas de uma forma tecnicamente neutra, sem quaisquer requisitos legais relativos a rendas ou subsídios. Isto pode resultar em desvios significativos do cálculo da área habitável, particularmente em caves ou sótãos.
O que é importante para o cálculo
- O tipo de utilização influencia a divisão do espaço:
Um edifício residencial é categorizado de forma diferente de um edifício de escritórios ou industrial. A norma DIN 277 adapta-se de forma flexível a estes requisitos.
- Não se esqueça das áreas especiais:
Áreas como varandas, terraços ou salas técnicas auxiliares também devem ser registadas e categorizadas em função da sua relevância.
Conclusão: A norma DIN 277 e as áreas úteis
A norma DIN 277 cria uma base clara, uniforme e compreensível para o cálculo de áreas no sector imobiliário. É indispensável para o planeamento, avaliação, conversão e venda de propriedades. A determinação correta das áreas úteis não só melhora a transparência para compradores e inquilinos, como também permite uma avaliação e documentação mais precisas das propriedades - independentemente do tipo de edifício.
