Período de cancelamento do apartamento - direitos dos inquilinos

O prazo de rescisão do contrato de arrendamento de um apartamento é uma das questões centrais do direito do arrendamento. Tanto os inquilinos como os senhorios estão vinculados a requisitos legais claros, alguns dos quais muito diferentes. Este artigo fornece uma visão global - desde a base jurídica até aos direitos especiais de rescisão e requisitos formais importantes.

Resumo dos pontos mais importantes:

• Inquilinos: podem dar um pré-aviso de 3 meses, independentemente da duração da residência (§ 573c (1) do BGB).
• Senhorios: devem respeitar prazos de pré-aviso mais longos consoante a duração da residência (3 / 6 / 9 meses).
• Rescisões especiais: aplicam-se regras especiais em caso de aumento da renda, modernização, morte do inquilino ou numa habitação bifamiliar.
• Utilização pessoal: só é permitida por razões justificadas; os abusos dão lugar a indemnização.
• Períodos de bloqueio (§ 577a BGB): em muitas cidades, aplica-se uma proteção contra a anulação até 10 anos em caso de conversão em propriedade.

Panorâmica dos prazos de pré-aviso

Os prazos legais de aviso prévio na lei do arrendamento diferem significativamente entre inquilinos e senhorios. O resumo que se segue apresenta as disposições legais mais importantes.

Prazo de pré-aviso para os inquilinos

A situação é simples para os inquilinos: de acordo com a Secção 573c do Código Civil Alemão (BGB), o período de pré-aviso é sempre de três meses, independentemente da duração do arrendamento .

Prazos de pré-aviso para os senhorios

Para os senhorios, as regras são mais rigorosas:

• até cinco anos: três meses
• de cinco a oito anos: seis meses
• Mais de oito anos: nove meses

Isto torna claro: quanto mais tempo o inquilino viver no apartamento, mais forte será a sua proteção contra a rescisão.

Rescisão por uso pessoal: Requisitos e limites

A rescisão por uso pessoal é o motivo mais comum de rescisão por parte do senhorio. No entanto, só é eficaz se houver um motivo compreensível. A utilização própria é permitida, por exemplo, para o próprio senhorio, cônjuge ou companheiro, filhos, netos, pais ou irmãos. A utilização pessoal também pode ser reivindicada para os prestadores de cuidados, desde que exista uma relação pessoal próxima.

O fator decisivo é a justificação. Uma declaração genérica como 'preciso do apartamento para um membro da família' não é suficiente. O senhorio tem de explicar em pormenor quem se vai mudar, porque é que a situação anterior não é suficiente e porque é que este apartamento específico é necessário. Caso contrário, a rescisão pode ser inválida.

Os avisos de rescisão abusivos para uso pessoal podem ter consequências graves: O inquilino pode apresentar uma objeção, exigir uma compensação pelos custos de mudança e, em casos extremos, até exigir a devolução do apartamento se a alegada necessidade pessoal nunca se concretizar.

Regulamentação de dificuldades de acordo com o § 574 BGB

Mesmo que exista uma necessidade legal de uso pessoal, o inquilino pode opor-se à anulação. A lei prevê uma cláusula de hardship se não for razoável que o inquilino se mude. Entre os exemplos contam-se a idade avançada, a doença grave, a gravidez avançada, a graduação iminente de um filho ou a falta comprovada de alojamento alternativo. Nestes casos, os tribunais decidem frequentemente a favor do inquilino.

Direitos especiais de rescisão para inquilinos e senhorios

Para além dos prazos regulares de pré-aviso, a lei do arrendamento reconhece uma série de regulamentos especiais:

• Aumento da renda (artigo 561.º do BGB): Se o senhorio aumentar a renda, o inquilino pode rescindir o contrato até ao final do segundo mês após a sua receção, altura em que o aumento da renda entraria em vigor.
  
  
• Modernização (§ 555e BGB): Se for anunciada uma modernização, os inquilinos podem rescindir o contrato de arrendamento por justa causa até ao final do mês seguinte ao da receção da notificação.
  
  
• Morte do locatário (§ 580 BGB): Em caso de morte do inquilino, os herdeiros ou o senhorio podem rescindir extraordinariamente o contrato de arrendamento no prazo de um mês a contar do conhecimento do facto.
  
  
• Habitação bifamiliar (§ 573a BGB): Os senhorios que habitam a casa e arrendam um segundo apartamento podem rescindir o contrato sem indicar o motivo da rescisão. No entanto, o prazo de pré-aviso é alargado em três meses.
  

Períodos de bloqueio após a transformação (§ 577a BGB)

Uma proteção particularmente forte aplica-se quando os apartamentos arrendados são convertidos em apartamentos ocupados pelo proprietário. Neste caso, a anulação para uso pessoal não pode ser emitida imediatamente. De acordo com o artigo 577a do BGB, aplica-se um período de retenção de , pelo menos, três anos. Em muitas cidades com um mercado imobiliário difícil, os estados federais alargaram este período até dez anos. O objetivo é evitar que os inquilinos sejam deslocados a curto prazo, logo que os apartamentos sejam privatizados.

Forma e entrega: o que deve ser observado

O aviso de rescisão deve ser sempre feito por escrito e assinado à mão. O correio eletrónico, o fax ou o WhatsApp não são válidos. Recomenda-se a entrega por carta registada com aviso de receção ou por um mensageiro.

A regra do terceiro dia útil é particularmente importante: para que o período de pré-aviso comece no mês em curso, a carta deve ser recebida pelo parceiro contratual, o mais tardar, no terceiro dia útil desse mês.

Lista de controlo prática para os inquilinos

1. Redigir a carta de rescisão com remetente, endereço e data
2. Assunto: 'Rescisão do contrato de arrendamento de [endereço]'
3. Incluir uma referência ao prazo legal de rescisão de três meses
4. assinatura manuscrita de todas as partes contratantes
5. Assegurar a entrega por correio registado ou por estafeta

Sugestão: Um modelo de carta facilita a notificação formal da rescisão e ajuda a evitar erros.

Outras questões sobre o prazo de pré-aviso