Período de cancelamento do apartamento - direitos dos inquilinos e senhorios

O prazo de rescisão do contrato de arrendamento de um apartamento é uma das questões centrais do direito do arrendamento. Tanto os inquilinos como os senhorios estão vinculados a requisitos legais claros, alguns dos quais muito diferentes. Este artigo fornece uma visão global - desde a base jurídica até aos direitos especiais de rescisão e requisitos formais importantes.

Resumo dos pontos mais importantes:

• Inquilinos: podem rescindir o contrato com um pré-aviso de 3 meses, independentemente da duração do arrendamento (§ 573c (1) do BGB). Existem excepções para períodos mínimos de aluguer.
• Senhorio: só pode rescindir o contrato se existir um interesse legítimo (uso pessoal, incumprimento de obrigações por parte do inquilino ou utilização comercial). Nestes casos, os prazos legais de pré-aviso dependem da duração do contrato de arrendamento:
  • até 5 anos: 3 meses
  • mais de 5 a 8 anos: 6 meses
  • mais de 8 anos: 9 meses
• Rescisões especiais: aplicam-se regras especiais em caso de aumento da renda, modernização, morte do inquilino ou numa habitação bifamiliar.
• Utilização própria: só é permitida por razões justificadas; os abusos dão lugar a indemnização.
• Períodos de bloqueio (§ 577a BGB): em muitas cidades, aplica-se uma proteção contra a anulação até 10 anos em caso de conversão em propriedade.

Panorâmica dos prazos de pré-aviso

Os prazos legais de aviso prévio na lei do arrendamento diferem significativamente entre inquilinos e senhorios. O resumo que se segue apresenta as disposições legais mais importantes.

Prazo de pré-aviso para os inquilinos

A situação é simples para os inquilinos: de acordo com o § 573c do BGB, o prazo de pré-aviso é de três meses , independentemente da duração do arrendamento . Existem excepções para períodos mínimos de aluguer.

Prazos de pré-aviso para os senhorios

Prazos de pré-aviso para os senhorios (apenas possíveis se existir um interesse legítimo):

• até 5 anos: 3 meses
• mais de 5 a 8 anos: 6 meses
• mais de 8 anos: 9 meses

Isto torna claro que quanto mais tempo o inquilino vive no apartamento, mais forte é a sua proteção contra a rescisão.

Rescisão por uso pessoal: Requisitos e limites

A rescisão por uso pessoal é o motivo mais comum de rescisão por parte do senhorio. No entanto, só é eficaz se houver um motivo compreensível. A utilização própria é permitida, por exemplo, para o próprio senhorio, cônjuge ou companheiro, filhos, netos, pais ou irmãos. A utilização pessoal também pode ser reivindicada para os prestadores de cuidados, desde que exista uma relação pessoal próxima.

O fator decisivo é a justificação. Uma declaração genérica como "preciso do apartamento para um membro da família" não é suficiente. O senhorio tem de explicar em pormenor quem se vai mudar, porque é que a situação anterior não é suficiente e porque é que este apartamento específico é necessário. Caso contrário, a rescisão pode ser inválida.

Os avisos de rescisão abusivos para uso pessoal podem ter consequências graves: O inquilino pode apresentar uma objeção, exigir uma compensação pelos custos de mudança e, em casos extremos, até exigir a devolução do apartamento se a alegada necessidade pessoal nunca se concretizar.

Regulamentação de dificuldades de acordo com o § 574 BGB

Mesmo que exista uma necessidade legal de uso pessoal, o inquilino pode opor-se à anulação. A lei prevê uma cláusula de hardship se não for razoável que o inquilino se mude. Entre os exemplos contam-se a idade avançada, a doença grave, a gravidez avançada, a graduação iminente de um filho ou a falta comprovada de alojamento alternativo. Nestes casos, os tribunais decidem frequentemente a favor do inquilino.

Direitos especiais de rescisão para inquilinos e senhorios

Para além dos prazos regulares de pré-aviso, a lei do arrendamento reconhece uma série de regulamentos especiais:

• Aumento da renda (artigo 561.º do BGB): Se o senhorio aumentar a renda, o inquilino pode rescindir o contrato até ao final do segundo mês após a sua receção, altura em que o aumento da renda entraria em vigor.
  
  
• Modernização (§ 555e BGB): Se for anunciada uma modernização, os inquilinos podem rescindir o contrato de arrendamento por justa causa até ao final do mês seguinte ao da receção da notificação.
  
  
• Morte do locatário (§ 580 BGB): Em caso de morte do inquilino, os herdeiros ou o senhorio podem rescindir extraordinariamente o contrato de arrendamento no prazo de um mês a contar do conhecimento do facto.
  
  
• Habitação bifamiliar (§ 573a BGB): Os senhorios que habitam a casa e arrendam um segundo apartamento podem rescindir o contrato sem indicar o motivo da rescisão. No entanto, o prazo de pré-aviso é alargado em três meses.
  

Períodos de bloqueio após a transformação (§ 577a BGB)

Uma proteção particularmente forte aplica-se quando os apartamentos arrendados são convertidos em apartamentos ocupados pelo proprietário. Neste caso, a anulação para uso pessoal não pode ser emitida imediatamente. De acordo com o artigo 577a do BGB, aplica-se um período de retenção de , pelo menos, três anos. Em muitas cidades com um mercado imobiliário difícil, os estados federais alargaram este período até dez anos. O objetivo é evitar que os inquilinos sejam deslocados a curto prazo, logo que os apartamentos sejam privatizados.

Forma e entrega: o que deve ser observado

O aviso de rescisão deve ser sempre feito por escrito e assinado à mão. O correio eletrónico, o fax ou o WhatsApp não são válidos. Recomenda-se a entrega por carta registada com aviso de receção ou por um mensageiro.

A regra do terceiro dia útil é particularmente importante: para que o período de pré-aviso comece no mês em curso, a carta deve ser recebida pelo parceiro contratual, o mais tardar, no terceiro dia útil desse mês.

Lista de controlo prática para os inquilinos

1. Redigir a carta de rescisão com remetente, endereço e data
2. Assunto: "Rescisão do contrato de arrendamento de [endereço]"
3. Incluir uma referência ao prazo legal de rescisão de três meses
4. assinatura manuscrita de todas as partes contratantes
5. Assegurar a entrega por correio registado ou por estafeta

Sugestão: um modelo de carta facilita a notificação formal da rescisão e ajuda a evitar erros.

Quando é que um inquilino tem de se mudar depois de ter dado o aviso prévio?

Após a rescisão de um contrato de arrendamento, o inquilino deve, em geral, sair do apartamento até ao final do período de pré-aviso indicado na carta de rescisão. Na Alemanha, o prazo de pré-aviso para contratos de arrendamento por tempo indeterminado baseia-se geralmente nas disposições legais do Código Civil Alemão (BGB):

• No caso de rescisão pelo senhorio (apenas possível se existir um interesse legítimo), o período de pré-aviso baseia-se na duração do contrato de arrendamento (secção 573c do BGB).

• No caso de rescisão pelo inquilino, o período de pré-aviso é normalmente de três meses (artigo 573c do BGB). Existem excepções para períodos mínimos de arrendamento.

A data exacta em que o inquilino deve sair é o último dia do prazo de pré-aviso.

Pontos importantes:

• O prazo de pré-aviso começa sempre quando o inquilino recebe a notificação de rescisão.

• Se o inquilino não se mudar dentro do prazo, o senhorio pode intentar uma ação de despejo.

• No caso de uma rescisão extraordinária (sem aviso prévio), o inquilino deve sair imediatamente, o mais tardar no prazo especificado na carta de rescisão.

Exemplo:
Se o aviso de rescisão for recebido pelo inquilino em 1 de abril e for aplicável um período de pré-aviso de 3 meses, o inquilino tem de sair o mais tardar em 30 de junho.

Como redigir um aviso de rescisão como senhorio?

Na qualidade de senhorio, deve respeitar determinados requisitos formais e legais aquando da notificação da rescisão. Eis os passos mais importantes:

Requisitos formais

• Forma escrita: O aviso de rescisão deve ser feito por escrito (carta manuscrita, assinada).
• Observar os prazos de pré-aviso: Os prazos legais de pré-aviso dependem da duração do contrato de arrendamento:

• • até 5 anos: 3 meses
  • mais de 5 a 8 anos: 6 meses
  • mais de 8 anos: 9 meses

• Anulação: Só é possível se existir um interesse justificado (utilização pessoal, incumprimento de deveres por parte do arrendatário ou utilização comercial).

• Indicar o motivo da rescisão

Conteúdo da carta de rescisão

• Nomes e endereços do senhorio e do arrendatário.

• Data da carta.

• Dados específicos do apartamento a rescindir (endereço, data do contrato de arrendamento).

• Data da rescisão (por exemplo, "até 30.11.2024").

• Motivos comprovados (por exemplo, avisos de atraso no pagamento das rendas).

• Referência à devolução do apartamento (entrega das chaves, protocolo de entrega).

Entrega

Por carta registada com aviso de receção ou pessoalmente com aviso de receção.

Modelo de texto (exemplo)
"Caro [nome do inquilino],

Venho por este meio rescindir o contrato de arrendamento datado de [data] relativo ao apartamento [endereço] com efeitos a partir de [data de rescisão].
A rescisão deve-se a [por exemplo p. ex., falta de pagamento repetida nos termos do § 543 (2) n.º 3 do BGB / uso pessoal nos termos do § 573 (2) n.º 2 do BGB].
Junto envio [p. ex., cópias das cartas de advertência / prova de uso pessoal] como prova. Por favor, entregue o apartamento desocupado e limpo até [data].

Com os melhores cumprimentos,
[Seu nome/proprietário]".

Importante:

• Aconselhamento jurídico em caso de dúvida (por exemplo, junto de um advogado ou de uma associação de inquilinos).
• A legislação nacional pode ser diferente (por exemplo, em Berlim para uso pessoal).