09.11.2021
Contenu de cet article
CONTENU DE CETTE PAGE :
- 1. investissement rentable : les villes C recèlent encore un grand potentiel pour les investisseurs privés
- 2. graphique interactif : Analyse immobilière des appartements en copropriété dans les villes C
- 3. Comparaison des sites A en termes de facteur prix d'achat : seule Stuttgart enregistre encore un indicateur inférieur à 30
- 4. Comparaison des sites C et B : facteur prix d'achat pour les appartements en propriété à Rostock (ville C) deux fois plus élevé qu'à Duisburg (ville B)
- 5. Comparaison de l'évolution des prix d'achat des maisons au sein des villes C en Allemagne : Les maisons à Heidelberg sont presque trois fois plus chères qu'à Sarrebruck
1. Investissement rentable : les villes C recèlent encore un grand potentiel pour les investisseurs privés
L'immobilier est considéré comme un placement stable et sûr, avec une protection élevée contre l'inflation, même en période de crise. Les appartements en copropriété loués sont à cet égard attrayants. Mais où les investisseurs peuvent-ils encore trouver des possibilités de placement appropriées, alors que les prix de l'immobilier ne cessent d'augmenter dans les grandes villes allemandes ? Les experts de VON POLL IMMOBILIEN ont comparé les prix moyens d'achat et de location¹ des appartements en copropriété dans les villes allemandes de catégorie C² ainsi que leur évolution pour les années 2020, 2019 et 2010, et ont déterminé et comparé le facteur prix d'achat³. Une bonne orientation pour les investisseurs privés à la recherche d'un nouveau placement de valeur.
LES PRINCIPAUX FAITS EN RÉSUMÉ
- Sept des 22 sites C analysés présentent des facteurs de prix d'achat compris entre 20 et 25 - huit autres villes se situent entre 26 et 30
- A Rostock, le leader du classement, le facteur prix d'achat (40,7) est deux fois plus élevé qu'à Wuppertal (20,5), où un investissement est actuellement le plus intéressant dans la comparaison des villes C
- En comparaison sur dix ans, le niveau de l'indicateur prix d'achat a augmenté à Braunschweig avec 81,8 %, suivie de Kiel avec 74,3 %
- Entre 2019 et 2020, le facteur prix d'achat a évolué à Osnabrück avec 22,3 pour cent - ensuite vient Rostock avec une augmentation de tout de même 18 pour cent
Longtemps, un facteur de prix d'achat de 20 a été considéré comme une valeur de référence pour un investissement immobilier très rentable. Cela signifie que les investisseurs ont compensé le prix d'achat par les revenus locatifs générés au bout de 20 ans. Entre-temps, le critère s'est toutefois déplacé. Dans la plupart des régions allemandes, un facteur de prix d'achat de 25 est désormais considéré comme une valeur courante et des multiplicateurs de 30 ne sont plus rares. Dans les grandes villes et les métropoles en particulier, les facteurs de prix d'achat dépassent souvent ce seuil de plusieurs fois.
Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"L'écart entre le prix d'achat et le loyer continue de se creuser. Des facteurs de prix d'achat entre 15 et 19, comme il y a dix ans, sont aujourd'hui très rares, même dans les villes C allemandes. Il existe néanmoins quelques sites très intéressants, comme Sarrebruck, Magdebourg ou Wuppertal, où les investisseurs trouvent des options de placement intéressantes."Au total, sept des 22 sites analysés présentent un facteur de prix d'achat des appartements en copropriété compris entre 20 et 25. C'est à Wuppertal (prix d'achat de 1 648 €/m2), la lanterne rouge du classement, qu'un investissement est actuellement le plus attractif. Les acheteurs de biens immobiliers doivent y prévoir en moyenne 20,5 loyers annuels. Ils sont suivis de près par Magdebourg (prix d'achat de 1 545 €/m2) avec un coefficient multiplicateur de 21, Sarrebruck (prix d'achat de 1 978 €/m2) avec 21,8 et Mönchengladbach (prix d'achat de 1 858 €/m2) avec 21,9.
Heike Hoffmann, directrice de la boutique VON POLL IMMOBILIEN à Magdebourg:"Magdebourg n'est pas seulement la capitale du Land de Saxe-Anhalt, mais aussi une ville universitaire très appréciée. Cela, ainsi que le développement positif de la ville, mais aussi la bonne infrastructure grâce à l'accès aux autoroutes A2 et A14, rendent Magdebourg attractive pour les investisseurs. Nous le constatons surtout à la réduction de la durée de commercialisation."Mülheim an der Ruhr (prix d'achat 2.085 €/m2), Bielefeld (prix d'achat 2.291 €/m2) et Erfurt (prix d'achat 2.267 €/m2), les intéressés trouvent encore des facteurs de prix d'achat compris entre 23,7 et 25,1.
Légèrement au-dessus de la fourchette idéale de facteurs de prix d'achat se trouvent huit villes C, dans lesquelles les investisseurs doivent calculer des indicateurs compris entre 26 et 30. Parmi elles, on trouve Mayence, la capitale du Land de Rhénanie-Palatinat (prix d'achat de 3 746 €/m2) avec 26,5, Aix-la-Chapelle (prix d'achat de 3 027 €/m2) avec 27,6, Osnabrück (prix d'achat de 2.867 €/m2) ainsi que Braunschweig (prix d'achat 2.868 €/m2) avec 28,6 et Kiel (prix d'achat 2.987 €/m2) avec 29,1. Les villes d'Offenbach am Main (prix d'achat de 4.000 €/m2), Heidelberg (prix d'achat de 4.390 €/m2) et Darmstadt (prix d'achat de 4.188 €/m2) se situent au seuil de 30 loyers annuels bruts, avec des multiplicateurs compris entre 30 et 30,4.
Il est particulièrement intéressant de jeter un coup d'œil sur ces facteurs de prix d'achat et leur évolution au cours des dix dernières années. En 2010, cinq villes - Brunswick, Kiel, Osnabrück, Mayence et Offenbach am Main - affichaient encore des indicateurs de prix d'achat modérés, compris entre 15 et 20. Alors que le rapport prix d'achat/loyer d'Offenbach (Main) et de Mayence a grimpé de 52,1 % et 53,4 % respectivement jusqu'en 2020, il était déjà de 63,9 % à Osnabrück et de 74,3 % à Kiel. Mais c'est Braunschweig qui est en tête de la comparaison sur dix ans, avec une augmentation de 81,8 %, soit l'évolution la plus importante du facteur prix d'achat parmi les villes de catégorie C. En 2010, Braunschweig avait pourtant enregistré - après Mönchengladbach - le deuxième indicateur de prix d'achat le plus bas parmi les villes C, avec 15,7.
L'évolution des facteurs de prix d'achat entre 2019 et 2020 donne en revanche une image différente. Durant cette période, le multiplicateur a grimpé le plus fortement dans trois autres villes C. À Magdebourg, le facteur de prix d'achat a augmenté de 14,2 %, à Rostock de 18 % et à Osnabrück de 22,3 %. En revanche, les hausses les plus faibles ont été enregistrées à Mülheim an der Ruhr (0,7 %) et à Lübeck (0,4 %). A Erlangen, le multiplicateur a même baissé de 4,2 pour cent.
Frank Streeck, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN à Rostock et Warnemünde:"Depuis le début de la pandémie, nous avons pu constater un afflux important de personnes à Rostock et dans la région environnante, en provenance d'autres régions allemandes. Cela a fait croître l'excédent de demande déjà existant pour les appartements en copropriété. Cette constellation se reflète clairement dans l'évolution des prix. Pour les années à venir, nous nous attendons à de nouvelles augmentations de la valeur dans ce segment, mais pas dans la même mesure que ces deux dernières années."D'une manière générale, le niveau des indicateurs de prix d'achat était très différent il y a dix ans de ce qu'il est aujourd'hui : à l'époque, Rostock, avec un coefficient de multiplication de 26, était la seule ville C avec un facteur supérieur à 25. Au total, onze des régions analysées se situaient entre 15,2 (Mönchengladbach) et 19,7 (Offenbach am Main). Les multiplicateurs des dix sites restants se situaient en 2010 entre 20 (Bielefeld) et 24,8 (Regensburg). Parmi elles, quatre villes au total affichent de loin les coefficients de prix d'achat les plus élevés en 2020, comme Lübeck avec 20,2 (en 2010), Erlangen avec 20,9 (en 2010) ainsi qu'Augsbourg et Fribourg avec 21,7 chacune (en 2010).En 2020, Erlangen (prix d'achat 4.135 €/m2) ne dépassait que de peu la barre des 30 avec 31,6, tandis que les indicateurs de prix d'achat à Fribourg (prix d'achat de 5 138 €/m2), Augsbourg (prix d'achat de 4 397 €/m2) et Lübeck (prix d'achat de 3 578 €/m2) se situaient déjà entre 33,7 et 33,9.
Thorsten Claus, directeur des boutiques VON POLL IMMOBILIEN à Lübeck et Bad Schwartau:"La demande d'appartements en copropriété comme objet d'investissement à Lübeck reste élevée. En raison de sa proximité avec la métropole de Hambourg, la région de Lübeck est également perçue comme très attractive par de nombreux investisseurs de Hambourg et de ses environs. Nous enregistrons de plus en plus de demandes en provenance de cette région en particulier."Suivent, à une certaine distance, les villes de Regensburg (prix d'achat de 4.868 €/m²) avec 35,7 et Potsdam (prix d'achat de 4.481 €/m²) avec 36,8. La ville de Rostock (prix d'achat de 3.484 €/m²) occupe la première place incontestée du classement des facteurs de prix d'achat. C'est là que les investisseurs doivent mettre la main à la poche avec un loyer annuel de 40,7.
Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"Même si les facteurs de prix d'achat dans ces régions ont parfois nettement dépassé les indicateurs d'autrefois, les investisseurs privés ne doivent en aucun cas être découragés. Au contraire, le calcul du rapport entre le prix d'achat et le loyer ne représente toujours que le statu quo. Pour considérer un investissement comme rentable, beaucoup se concentrent principalement sur le rendement locatif réalisable. Pourtant, les personnes intéressées devraient également tenir compte du potentiel de développement futur de chaque site. Les micro-sites, en particulier, peuvent évoluer rapidement dans certains quartiers et contribuer fortement à leur revalorisation et à l'augmentation de la valeur du bien immobilier.
Info sur le graphique interactif
Tous les détails sur l'évolution des prix par ville C sont affichés sur la carte d'Allemagne par un survol de la souris. Avec les outils de sélection de la boîte à outils, en haut à gauche de la carte, plusieurs villes C peuvent être marquées et comparées. Les autres graphiques s'adaptent en conséquence. En outre, des villes A et B peuvent être ajoutées à côté de la carte.
3. Comparaison des villes A en termes de facteur de prix d'achat :
Seul Stuttgart enregistre encore un indicateur inférieur à 30
En plus de l'observation des villes C, il vaut la peine pour les investisseurs de jeter un regard comparatif sur les facteurs de prix d'achat moyens des métropoles environnantes, les fameuses sept villes A. En raison de la forte évolution du marché, les experts de VON POLL IMMOBILIEN comptent également Leipzig parmi les villes classées A par BulwienGesa depuis 2021. Comme on pouvait s'y attendre, les facteurs de prix d'achat pour les sites A définis, Berlin, Munich, Hambourg, Francfort-sur-le-Main, Düsseldorf, Stuttgart, Cologne et Leipzig, se situaient en 2020 majoritairement au-dessus de la limite des 30. Seule Stuttgart (prix d'achat de 4 868 €/m²) permet aux investisseurs privés de trouver des appartements en copropriété avec un indicateur moyen de 29,5. Viennent ensuite Cologne (prix d'achat de 4 309 €/m²) avec 30,4, Leipzig (prix d'achat de 2 707 €/m²) avec 31,5 et Düsseldorf (prix d'achat de 4 354 €/m²) avec 33. A Francfort-sur-le-Main (prix d'achat de 6.351 €/m²), il faut en moyenne 37,6 loyers annuels pour récupérer un investissement, 38,7 à Hambourg (prix d'achat 5.549 €/m²) et même 39 dans la capitale bavaroise Munich (prix d'achat 8.596 €/m²). La capitale allemande Berlin (prix d'achat 5.000 €/m²) a même dépassé la barre des 40 avec 41,8.4. Comparaison des villes C et B en ce qui concerne le facteur prix d'achat :
Le facteur prix d'achat des appartements en propriété à Rostock (ville C) est deux fois plus élevé qu'à Duisbourg (ville B)
Une comparaison des facteurs prix d'achat moyens des appartements en propriété au sein des villes C et B le montre clairement : dans les petites villes C, les candidats à l'achat doivent souvent mettre la main à la poche pour devenir propriétaires que dans les grandes villes du segment B. Cela se reflète également dans les facteurs de prix d'achat. Les trois premières places sont exclusivement occupées par des villes de catégorie C. Les investisseurs doivent compter avec le facteur de prix d'achat de loin le plus élevé, soit 40,7, dans la ville de Rostock (prix d'achat de 3 484 €/m²). Viennent ensuite Potsdam (prix d'achat de 4.481 €/m²) avec un facteur de multiplication de 36,8 et Regensburg (prix d'achat de 4.868 €/m²) avec 35,7.Lubeck, ville de catégorie C (prix d'achat de 3.578 €/m²) et Münster, ville de catégorie B (prix d'achat de 4.235 €/m²) se partagent la quatrième place. Toutes deux affichent un facteur de prix d'achat de 33,9 en moyenne, ce qui les place sous le seuil des 35. Viennent ensuite les sites C d'Augsbourg (prix d'achat de 4.397 €/m²) et de Fribourg (prix d'achat de 5.138 €/m²) ainsi que la ville B de Wiesbaden (prix d'achat de 4.254 €/m²). Les indicateurs s'y stabilisent entre 33,8 et 33,1. Il est également intéressant de jeter un coup d'œil sur Erlangen et Nuremberg : Erlangen, en tant que site C, se place légèrement devant la ville B de Nuremberg (31,3) pour le facteur prix d'achat (31,6). Erlangen est également en tête pour les prix d'achat moyens en 2020 (prix d'achat de 4 135 €/m²). Ici, les investisseurs doivent compter près de 400 euros de plus pour un mètre carré de surface habitable qu'à Nuremberg (prix d'achat de 3 750 €/m²).
Daniel Ritter, associé gérant de VON POLL IMMOBILIEN:"Pour ceux qui ne connaissent pas la ville, il peut paraître surprenant que le facteur prix d'achat et le prix au mètre carré soient plus élevés à Erlangen qu'à Nuremberg, cette dernière étant tout de même la deuxième plus grande ville de Bavière et située à seulement 20 minutes en voiture d'Erlangen. Les chiffres confirment une tendance persistante, notamment en raison de l'influence de la pandémie, selon laquelle de plus en plus de personnes souhaitent vivre loin des grandes villes et métropoles. "Erlangen est presque cinq fois plus petite que Nuremberg en termes de population. Les acheteurs potentiels y trouvent non seulement plus d'espace et de nature, mais aussi et surtout moins d'agitation - tout en étant très bien desservis et rapidement dans la grande ville."Treize des 35 villes C et B analysées affichent tout de même un indicateur de prix d'achat compris entre 26 et 30. Quatre d'entre elles sont sur le point de franchir la barre des 30 avec des indicateurs compris entre 30,5 et 30,3. Parmi elles, les villes B de Dresde (prix d'achat de 2 857 €/m²) et Karlsruhe (prix d'achat de 3 864 €/m²) ainsi que les villes C de Darmstadt (prix d'achat de 4 188 €/m²) et Heidelberg (prix d'achat de 4 390 €/m²). La comparaison entre la ville C de Heidelberg et la ville B de Mannheim, distantes d'à peine une demi-heure, offre une image similaire à celle d'Erlangen et de Nuremberg. Les investisseurs ont remboursé leur investissement dans un appartement en copropriété à Mannheim, avec un facteur de 29,2, en moyenne un an plus tôt qu'à Heidelberg. De plus, un mètre carré de surface habitable est environ 900 euros moins cher à Mannheim (prix d'achat de 3 500 €/m²) qu'à Heidelberg. Les villes C d'Aix-la-Chapelle (prix d'achat de 3.027 €/m²) et Mayence (prix d'achat de 3.746 €/m²) ainsi que la ville B de Bonn (prix d'achat de 3.300 €/m²) se situent dans la partie inférieure du classement des facteurs de prix d'achat, avec des multiplicateurs compris entre 27,6 et 26,3.Douze autres villes présentent des indicateurs de prix d'achat compris entre 20 et 25. Dans six d'entre elles, les investisseurs trouvent même encore des facteurs de prix d'achat entre 20 et 21, dont le site B de Bochum (prix d'achat de 1.878 €/m2) avec 21,8. Les multiplicateurs les plus rentables attendent les investisseurs à Wuppertal (prix d'achat de 1.648 €/m2), une ville de catégorie C, avec 20,5 et Duisbourg (prix d'achat de 1.553 €/m2), une ville de catégorie B, avec 20,2. En outre, il convient de noter la grande différence entre Duisbourg et la ville de catégorie C Mülheim an der Ruhr (prix d'achat de 2.085 €/m2), située non loin de là. A Duisbourg, qui est une ville de catégorie B, les acheteurs de biens immobiliers ont besoin de 3,5 années de loyer de base de moins qu'à Mülheim an der Ruhr pour récupérer les dépenses investies. Le mètre carré coûte également environ 530 euros de plus à Mühlheim an der Ruhr.
5. Comparaison de l'évolution des prix d'achat des maisons au sein des villes C en Allemagne
Les maisons à Heidelberg sont presque trois fois plus chères qu'à Sarrebruck
Avec un prix moyen de 704 000 euros, Heidelberg est en tête du classement des prix d'achat des maisons individuelles et des maisons à deux logements en 2020, suivie de près par Potsdam avec un prix d'achat de 699 000 euros. Par rapport à la même période de l'année précédente, les acheteurs de biens immobiliers paieront en 2020 2,8 % de plus pour une maison à Heidelberg et 18,5 % de plus à Potsdam. En comparaison sur dix ans, les prix d'achat à Potsdam ont même plus que doublé - avec une augmentation des prix de 129,9 pour cent par rapport à 2010.
Andreas Güthling, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Potsdam:"La demande de biens immobiliers résidentiels à Potsdam reste forte, même par rapport à avant la pandémie. Les personnes intéressées apprécient la proximité de la capitale et la qualité de vie élevée de la région. Potsdam brille par sa diversité culturelle, ses châteaux impressionnants ainsi que sa proximité avec de nombreux lacs et possibilités de baignade."Un niveau de prix également élevé attend les acheteurs potentiels dans les villes d'Erlangen, avec 692 500 euros en moyenne pour une maison individuelle ou bifamiliale et une augmentation de prix de 6,8 % par rapport à 2019, ainsi qu'à Fribourg, avec 675 000 euros et la plus faible augmentation de tout le classement, soit 0,7 %. Un peu plus loin, mais toujours dans le tiers supérieur du classement des prix d'achat, on trouve Ratisbonne avec 610 000 euros et une augmentation de prix de 4,3 pour cent. Dans les villes traditionnelles d'Augsbourg et de Mayence, les acheteurs ont payé 600 000 euros chacun pour une maison en 2020, les prix ayant grimpé respectivement de 8 % et de 0,8 % par rapport à la même période de l'année précédente.Le milieu du classement en termes de prix est mené par Offenbach am Main avec 579 000 euros, Darmstadt avec 554 000 euros et Aix-la-Chapelle avec 475 000 euros. Alors que les prix d'achat à Offenbach am Main ont augmenté de 9,5 % par rapport à 2019, l'augmentation à Darmstadt et Aix-la-Chapelle se situe entre 10,1 % et 10,8 %. Viennent ensuite les villes de Mühlheim an der Ruhr avec 450.000 euros et une augmentation des prix de 4,7 pour cent, ainsi que Rostock avec 420.000 euros et une augmentation de 5,1 pour cent. Sous la barre des 400 000 euros se trouvent les villes de Wuppertal et Braunschweig, avec une moyenne de 399 900 euros et 399 000 euros respectivement. Par rapport à 2019, les prix y ont augmenté modérément, entre 5,3 pour cent et 5,5 pour cent. Les acheteurs potentiels peuvent également constater une hausse des prix à Osnabrück. Ici, les prix des maisons individuelles et des maisons à deux logements ont grimpé de 15,4 % en 2020 pour atteindre 398 000 euros. Mais les villes de Bielefeld, avec une moyenne de 380 000 euros et une hausse des prix de 8,9 %, et d'Erfurt, avec 365 000 euros et une hausse de 8,3 % par rapport à l'année précédente, sont également des régions très appréciées des acheteurs.Il est également intéressant de jeter un coup d'œil sur la région côtière : alors qu'en 2010, Kiel et Lübeck étaient encore en queue de peloton des villes de catégorie C avec 165 000 euros, les prix d'achat dans ces régions ont plus que doublé d'ici 2020. Actuellement, les acheteurs paient environ 350.000 euros à Kiel et 345.000 euros à Lübeck pour une maison individuelle ou une maison à deux logements. Par rapport à 2019, Kiel enregistre même la plus forte augmentation de prix de toutes les villes C analysées, avec 18,6 %, tandis que Lübeck est la troisième ville où les prix d'achat ont le plus augmenté, avec 16,9 %. Mönchengladbach se situe entre les deux villes côtières avec un prix moyen de 349.000 euros pour une maison (en 2020). Les prix de l'immobilier y ont donc augmenté de 9,4 % par rapport à 2019.
Robert Rothböck, directeur d'agence chez VON POLL IMMOBILIEN à Kiel:"La demande et l'offre dans la région de Kiel sont toujours aussi élevées. L'intérêt croissant pour les vacances dans notre propre pays fait de nous l'une des régions de vacances les plus appréciées actuellement. Nous ressentons donc une concurrence entre l'utilisation personnelle et l'utilisation pour les vacances, ce qui stimule encore plus le marché. Beaucoup de ceux qui ont passé leurs vacances ici souhaitent également vivre dans la région côtière à la retraite. Kiel convainc notamment par le fjord de Kiel, les possibilités de sports nautiques et la plage. De plus, comparé à Hambourg, la ville la plus proche, les acheteurs potentiels trouvent ici des prix encore plus modérés pour les maisons individuelles et les maisons à deux logements." En 2020, seules deux des villes C analysées se situaient en dessous de la limite des 300.000 euros. Les personnes intéressées trouveront un niveau de prix avantageux pour les maisons à Magdebourg, avec un prix moyen de 299 980 euros et une augmentation de prix de 10,3 % par rapport à 2019. C'est à Sarrebruck que les maisons individuelles et les maisons à deux logements sont les moins chères, avec un prix moyen de 249 375 euros. Les prix y ont augmenté de 1,8 % par rapport à 2019. Ainsi, les maisons à Heidelberg, qui arrive en tête des sites C en termes de prix de l'immobilier, sont en moyenne presque trois fois plus chères qu'à Sarrebruck. En comparaison sur dix ans, Sarrebruck se situe également dans le tiers inférieur du classement, mais c'est aussi là que les prix ont le moins augmenté (27,9 % par rapport à 2010).
Toutes les données et graphiques peuvent être utilisés et publiés avec une référence à la source suivante : von Poll Immobilien GmbH.1 La base de données de l'analyse des prix d'achat repose sur les prix moyens des offres d'Empirica Regio pour 2020, 2019 et 2010.2 Comme base de catégorisation du marché immobilier allemand, VON POLL IMMOBILIEN utilise le classement en villes A, B, C et D de BulwienGesa. Pour ce faire, les villes ont été regroupées en fonction de leur importance fonctionnelle pour le marché immobilier international, national ainsi que régional ou local. BulwienGesa définit les villes allemandes importantes d'importance régionale et, dans une mesure limitée, nationale avec un rayonnement important sur la région environnante comme des villes C. Les villes A comprennent les principaux centres allemands d'importance nationale et parfois internationale avec de grands marchés fonctionnels dans tous les segments. Les grandes villes allemandes d'importance nationale et régionale relèvent du domaine des villes B.3 Le facteur de prix d'achat - également appelé multiplicateur - renseigne sur la rentabilité d'un investissement immobilier. Pour le calculer, on divise le prix d'achat par le loyer annuel. Les frais d'achat et de location ou les futures plus-values ne sont pas pris en compte.
