Délai de résiliation du bail d'un logement - Droits du locataire et du bailleur

Le délai de préavis pour les logements loués est l'une des questions centrales du droit de la location. Tant les locataires que les bailleurs sont tenus de respecter des dispositions légales claires, qui varient parfois fortement. Cet article offre un aperçu complet - des bases légales aux droits de résiliation spéciaux en passant par les principales prescriptions de forme.

L'essentiel en résumé :

• Locataires: ils peuvent résilier leur bail avec un préavis de trois mois, quelle que soit la durée d'occupation du logement (§ 573c al. 1 BGB). Il existe des exceptions pour les durées minimales de location.
• Bailleurs: ne peuvent résilier le bail que s'il existe un intérêt légitime (besoin personnel, manquement du locataire à ses obligations ou exploitation économique). Dans ces cas, les délais de préavis légaux dépendent de la durée du bail :
  • jusqu'à 5 ans : 3 mois
  • de 5 à 8 ans : 6 mois
  • plus de 8 ans : 9 mois
• Résiliations spéciales: des règles spéciales s'appliquent en cas d'augmentation du loyer, de modernisation, de décès du locataire ou dans une maison à deux logements.
• Besoin personnel: autorisé uniquement avec des raisons compréhensibles, l'abus entraîne des dommages et intérêts.
• Délais de blocage (§ 577a BGB) : en cas de transformation en propriété, une protection contre le licenciement allant jusqu'à 10 ans s'applique dans de nombreuses villes.

Aperçu des délais de résiliation

Les délais de préavis légaux en droit de la location diffèrent nettement entre les locataires et les bailleurs. L'aperçu suivant présente les principales dispositions légales.

Délai de préavis pour les locataires

Pour les locataires, la situation est simple : selon l'article 573c du BGB, le délai de préavis est de trois mois , quelle que soit la durée de résidence . Des exceptions existent pour les durées minimales de location.

Délais de préavis pour les bailleurs

Délais de préavis pour les bailleurs (exclusivement possible s'il existe un intérêt légitime) :

• jusqu'à 5 ans : 3 mois
• de 5 à 8 ans : 6 mois
• plus de 8 ans : 9 mois

Il est donc clair que plus un locataire vit longtemps dans le logement, plus sa protection contre le congé est forte.

Résiliation pour cause de besoin personnel : Conditions et limites

La résiliation pour cause de besoin personnel est le motif de résiliation le plus fréquent du côté du bailleur. Elle n'est toutefois efficace que s'il existe un motif compréhensible. Les besoins personnels sont admissibles par exemple pour le bailleur lui-même, son conjoint ou partenaire, ses enfants, petits-enfants, parents ou frères et sœurs. Il est également possible de faire valoir un besoin personnel pour le personnel soignant, dans la mesure où il existe une relation personnelle étroite.

La justification est décisive. Une déclaration globale du type "j'ai besoin de l'appartement pour un membre de ma famille" ne suffit pas. Le bailleur doit expliquer en détail qui doit emménager, pourquoi les conditions de logement actuelles ne sont pas suffisantes et pourquoi ce logement en particulier est nécessaire. Dans le cas contraire, la résiliation risque d'être nulle.

Les résiliations abusives pour cause de besoin personnel peuvent avoir de graves conséquences : Le locataire peut faire opposition, demander des dommages et intérêts pour les frais de déménagement et même, dans des cas extrêmes, exiger la restitution de l'appartement si le prétendu besoin personnel n'est jamais réalisé.

Réglementation des cas de rigueur selon le § 574 BGB

Même si un besoin personnel existe légalement, le locataire peut s'opposer à la résiliation. La loi prévoit une réglementation des cas de rigueur lorsque le déménagement serait inacceptable pour le locataire. Les exemples sont un âge avancé, une maladie grave, une grossesse avancée, la fin prochaine de la scolarité d'un enfant ou le manque avéré d'un logement de remplacement. Dans de tels cas, les tribunaux tranchent souvent en faveur du locataire.

Droits de résiliation spéciaux pour le locataire et le bailleur

Outre les délais de préavis réguliers, le droit de la location connaît un certain nombre de dispositions spéciales :

• Augmentation du loyer (§ 561 BGB) : Si le bailleur augmente le loyer, les locataires peuvent résilier le bail jusqu'à la fin du deuxième mois suivant la réception, et ce au moment où l'augmentation du loyer prendrait effet.
  
  
• Modernisation (§ 555e BGB) : Si une modernisation est annoncée, les locataires peuvent résilier le bail de manière exceptionnelle jusqu'à la fin du mois suivant la réception de la notification.
  
  
• Décès du locataire (§ 580 BGB) : Si le locataire décède, les héritiers ou le bailleur peuvent résilier le bail de manière exceptionnelle dans un délai d'un mois après en avoir pris connaissance.
  
  
• Maison à deux logements (§ 573a BGB) : Les bailleurs qui habitent eux-mêmes dans la maison et qui louent un deuxième appartement peuvent résilier le bail sans indiquer de motif de résiliation. Le délai est toutefois prolongé de trois mois.
  

Délais de blocage après transformation (§ 577a BGB)

Une protection particulièrement forte s'applique lorsque des logements locatifs sont transformés en logements en propriété. Dans ce cas, une résiliation pour cause de besoin personnel ne peut pas être prononcée immédiatement. Selon le § 577a BGB, une période de blocage d'au moins trois ans s'applique. Dans de nombreuses villes où le marché du logement est tendu, les Länder ont même prolongé ce délai jusqu'à dix ans. Cette mesure vise à éviter que les locataires soient évincés à court terme dès que les logements sont privatisés.

Forme et notification : ce à quoi il faut faire attention

Une résiliation doit toujours se faire par écrit et être signée de la main du locataire. Les courriels, fax ou WhatsApp ne sont pas valables. Il est recommandé de l'envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception ou par porteur.

La règle du troisième jour ouvrable est particulièrement importante : pour que le délai de résiliation commence à courir dès le mois en cours, la lettre doit parvenir au partenaire contractuel au plus tard le troisième jour ouvrable de ce mois.

Check-list pratique pour les locataires

1. Indiquer l'expéditeur, l'adresse et la date dans la lettre de résiliation.
2. Objet : "Résiliation du contrat de location pour [adresse]".
3. inclure une référence au délai de préavis légal de trois mois
4. signature manuscrite de toutes les parties contractantes
5. assurer la notification par lettre recommandée ou par porteur

Conseil: une lettre type facilite la résiliation en bonne et due forme et permet d'éviter les erreurs.

Quand un locataire doit-il quitter le logement après la résiliation ?

Après la résiliation du bail, le locataire doit en principe quitter le logement avant la fin du délai indiqué dans la lettre de résiliation. En Allemagne, le délai de préavis pour les contrats de location à durée indéterminée est généralement déterminé par les dispositions légales du Code civil allemand (BGB) :

• En cas de résiliation par le bailleur (possible uniquement en cas d'intérêt légitime), le délai de préavis est fonction de la durée du bail (§ 573c BGB).

• En cas de résiliation par le locataire, le délai de préavis est normalement de trois mois (§ 573c BGB). Il existe des exceptions pour les durées minimales de location.

La date exacte à laquelle le locataire doit quitter les lieux est le dernier jour du délai de préavis.

Points importants :

• Le délai commence toujours à courir à la réception de la résiliation par le locataire.

• Si le locataire ne quitte pas le logement dans le délai imparti, le propriétaire peut introduire une demande d'expulsion.

• En cas de résiliation extraordinaire (sans préavis), le locataire doit quitter les lieux immédiatement, au plus tard dans le délai indiqué dans la lettre de résiliation.

Exemple :
Si la résiliation est reçue par le locataire le 1er avril et que le délai de préavis est de 3 mois, le locataire doit quitter les lieux au plus tard le 30 juin.

Comment rédiger un préavis en tant que bailleur ?

En tant que bailleur, vous devez respecter certaines exigences formelles et juridiques lorsque vous donnez votre congé. Voici les principales étapes à suivre :

Exigences formelles

• Forme écrite: la résiliation doit être écrite (signée à la main et envoyée par lettre).
• Respecter les délais: Les délais de préavis légaux dépendent de la durée du bail :

• • jusqu'à 5 ans : 3 mois
  • de 5 à 8 ans : 6 mois
  • plus de 8 ans : 9 mois

• Résiliation du bail: Possible uniquement en cas d'intérêt justifié (besoin personnel, manquement du locataire à ses obligations ou une exploitation économique).

• Indiquer le motif de la résiliation

Contenu de la lettre de résiliation

• Noms et adresses du bailleur et du locataire.

• Date de la lettre.

• Indication concrète du logement résilié (adresse, date du contrat de location).

• Date de résiliation (p. ex. "au 30.11.2024").

• Justification avec preuves à l'appui (p. ex. rappels en cas de non-paiement du loyer).

• Indication de la restitution du logement (remise des clés, procès-verbal de remise).

Notification

Par lettre recommandée avec accusé de réception ou en main propre contre récépissé.

Texte type (exemple)
"Cher(e) [nom du locataire],

Par la présente, je résilie le contrat de location du [date] pour l'appartement [adresse] pour le [date de résiliation].
La résiliation intervient en raison de [par ex. par exemple, retards de paiement répétés conformément à l'article 543, paragraphe 2, n° 3 du BGB / besoin personnel conformément à l'article 573, paragraphe 2, n° 2 du BGB].
Je joins [par exemple, copies des lettres de mise en demeure / preuve du besoin personnel] comme preuve. Veuillez remettre l'appartement vidé et nettoyé pour le [date].

Je vous prie d'agréer, Madame, Monsieur, l'expression de mes salutations distinguées,
[votre nom/bailleur]".

Important :

• Conseil juridique en cas d'incertitude (par ex. par un avocat ou une association de locataires).
• Le droit du Land peut différer (p. ex. à Berlin en cas de besoin personnel).