Lakás felmondási ideje - a bérlők és a bérbeadók jogai

A bérlakások felmondási ideje a bérleti jog egyik központi kérdése. Mind a bérlőket, mind a bérbeadókat egyértelmű jogi követelmények kötik, amelyek némelyike nagymértékben eltér egymástól. Ez a cikk átfogó áttekintést nyújt - a jogalapoktól a különleges felmondási jogokig és a fontos formai követelményekig.

A legfontosabb pontokat foglalja össze:

• Bérlők: a bérleti jogviszony időtartamától függetlenül 3 hónapos felmondási idővel mondhatják fel a bérleti szerződést (BGB 573c. § (1) bekezdés). Kivételt képeznek a minimális bérleti időszakok.
• Bérbeadó: csak jogos érdek (saját használat, a bérlő kötelezettségszegése vagy kereskedelmi hasznosítás) esetén mondhat fel. Ezekben az esetekben a törvényes felmondási határidők a bérleti jogviszony hosszától függnek:
  • 5 évig: 3 hónap
  • 5-8 év felett: 6 hónap
  • 8 év felett: 9 hónap
• Különleges felmondások: különleges szabályok vonatkoznak a bérleti díj emelése, korszerűsítés, a bérlő halála vagy kétlakásos ház esetén.
• Saját használat: csak indokolt esetben engedélyezett, a visszaélés kártérítéshez vezet.
• Zárolási idők (BGB 577a §): számos városban akár 10 éves felmondási védelem érvényes tulajdonjoggá alakítás esetén.

A felmondási idők áttekintése

A bérleti jogban a törvényes felmondási határidők jelentősen eltérnek a bérlők és a bérbeadók között. Az alábbi áttekintés a legfontosabb jogszabályi rendelkezéseket mutatja be.

Bérlők felmondási ideje

A bérlők esetében a helyzet egyszerű: a BGB 573c. szakasza szerint a felmondási idő a bérleti jogviszony időtartamától függetlenül három hónap. A minimális bérleti időre vonatkozóan vannak kivételek.

A bérbeadók felmondási ideje

A bérbeadók felmondási ideje (csak jogos érdek fennállása esetén lehetséges):

• 5 évig: 3 hónap
• 5-8 év felett: 6 hónap
• 8 év felett: 9 hónap

Ez egyértelművé teszi, hogy minél tovább él a bérlő a lakásban, annál erősebb a felmondással szembeni védelme.

Személyes használatra történő felmondás: Követelmények és korlátozások

A saját használatra történő felmondás a leggyakoribb felmondási ok a bérbeadó részéről. Ez azonban csak akkor hatékony, ha érthető ok áll fenn. A saját használat megengedett például maga a bérbeadó, házastársa vagy élettársa, gyermekei, unokái, szülei vagy testvérei számára. A saját használatot a gondozók esetében is lehet igényelni, feltéve, hogy szoros személyes kapcsolat áll fenn.

A döntő tényező az indoklás. Az olyan általános kijelentés, hogy "szükségem van a lakásra egy családtagom számára", nem elegendő. A bérbeadónak részletesen meg kell magyaráznia, hogy pontosan ki költözik be, miért nem elegendő a korábbi élethelyzet, és miért van szükség erre a konkrét lakásra. Ellenkező esetben a felmondás érvénytelen lehet.

A személyes használatra vonatkozó visszaélésszerű felmondásoknak súlyos következményei lehetnek: A bérlő kifogást nyújthat be, követelheti a költözési költségek megtérítését, szélsőséges esetben pedig akár a lakás visszaadását is követelheti, ha az állítólagos személyes igény soha nem valósul meg.

A BGB 574. §-a szerinti kényszerhelyzeti szabályozás

A bérlő még akkor is kifogást emelhet a felmondás ellen, ha a személyes használatra való jogos igény fennáll. A törvény rendelkezik a méltánytalansági rendelkezésről, ha a bérlő számára ésszerűtlen lenne a kiköltözés. Ilyen például az előrehaladott életkor, súlyos betegség, előrehaladott terhesség, a gyermek közelgő érettségije vagy az alternatív lakhatási lehetőség kimutatható hiánya. Ilyen esetekben a bíróságok gyakran a bérlő javára döntenek.

A bérlők és a bérbeadók különleges felmondási jogai

A bérleti jog a rendes felmondási időn kívül számos speciális szabályozást is ismer:

• A bérleti díj emelése (BGB 561. szakasz): Ha a bérbeadó megemeli a bérleti díjat, a bérlők a kézhezvételt követő második hónap végéig mondhatják fel a bérleti szerződést, arra az időpontra, amikor a bérleti díj emelése hatályba lépne.
  
  
• Korszerűsítés (BGB 555e. szakasz): Korszerűsítés bejelentése esetén a bérlők az értesítés kézhezvételét követő hónap végéig felmondhatják a bérleti szerződést.
  
  
• A bérlő halála (BGB 580. §): A bérlő halála esetén az örökösök vagy a bérbeadó a tudomásszerzéstől számított egy hónapon belül rendkívüli felmondással élhet.
  
  
• Kétlakásos ház (BGB 573a. §): Az a bérbeadó, aki maga is a házban lakik, és egy második lakást is bérbe ad, a felmondás indoklása nélkül is felmondhat. A felmondási idő azonban három hónappal meghosszabbodik.
  

Átalakítás utáni zárolási határidők (BGB 577a. §)

Különösen erős védelem érvényesül, ha a bérelt lakásokat saját tulajdonú lakásokká alakítják át. Ebben az esetben a saját használatra vonatkozó felmondás nem adható ki azonnal. A BGB 577a. szakasza szerint legalább hároméves zárolási idő vonatkozik. Számos szűkös lakáspiaccal rendelkező városban a szövetségi államok ezt az időszakot akár tíz évre is meghosszabbították. Ezzel azt akarják megakadályozni, hogy a lakások privatizációja után a bérlők rövid időn belül elvándoroljanak.

Forma és szállítás: mire kell figyelni

A felmondásnak mindig írásban és kézzel aláírva kell történnie. Az e-mail, a fax vagy a WhatsApp érvénytelen. Ajánlott a tértivevényes ajánlott levélben vagy futár által történő kézbesítés.

Különösen fontos a harmadik munkanap szabálya: ahhoz, hogy a felmondási idő a folyó hónaptól kezdődjön, a levélnek legkésőbb a hónap harmadik munkanapján meg kell érkeznie a szerződő félhez.

Gyakorlati ellenőrző lista a bérlők számára

1. Írja meg a felmondólevelet a feladó, a cím és a dátum megjelölésével.
2. Tárgy: "A [cím] bérleti szerződés felmondása".
3. Tartalmazza a törvényes három hónapos felmondási időre való hivatkozást.
4. valamennyi szerződő fél kézzel írott aláírása
5. Biztosítsa a kézbesítést ajánlott levélben vagy futárral

Tipp: Egy levélminta megkönnyíti a hivatalos felmondás közlését, és segít elkerülni a hibákat.

Mikor kell kiköltöznie a bérlőnek a felmondást követően?

A bérleti jogviszony felmondását követően a bérlőnek általában a felmondólevélben megadott felmondási idő végéig ki kell költöznie a lakásból. Németországban a határozatlan idejű bérleti szerződések felmondási ideje általában a német polgári törvénykönyv (BGB) törvényi szabályozásán alapul:

• A bérbeadó általi felmondás esetén (csak jogos érdek fennállása esetén lehetséges) a felmondási idő a bérleti szerződés időtartamához igazodik (BGB 573c. §).

• A bérlő általi felmondás esetén a felmondási idő általában három hónap (BGB 573c. §). A minimális bérleti időre vonatkozóan vannak kivételek.

A pontos időpont, ameddig a bérlőnek ki kell költöznie, a felmondási idő utolsó napja.

Fontos pontok:

• A felmondási idő mindig akkor kezdődik, amikor a bérlő kézhez kapja a felmondási értesítést.

• Ha a bérlő nem költözik ki időben, a bérbeadó kilakoltatási keresetet indíthat.

• Rendkívüli (felmondás nélküli) felmondás esetén a bérlőnek azonnal, de legkésőbb a felmondólevélben meghatározott határidőn belül ki kell költöznie.

Példa:
Ha a felmondólevél április 1-jén érkezik meg a bérlőhöz, és a felmondási idő 3 hónap, a bérlőnek legkésőbb június 30-ig ki kell költöznie.

Hogyan írjon felmondólevelet bérbeadóként?

Bérbeadóként bizonyos formai és jogi követelményeket kell betartania a felmondáskor. Íme a legfontosabb lépések:

Formai követelmények

• Írásos forma: A felmondásnak írásban kell történnie (kézzel írott, aláírt levél).
• A felmondási határidők betartása: A törvényes felmondási határidők a bérleti jogviszony hosszától függnek:

• • 5 évig: 3 hónap
  • 5-8 év felett: 6 hónap
  • 8 év felett: 9 hónap

• Felmondás: Csak indokolt érdek (személyes használat, a bérlő kötelezettségszegése vagy kereskedelmi hasznosítás) esetén lehetséges.

• Adja meg a felmondás okát

A felmondólevél tartalma

• A bérbeadó és a bérlő neve és címe.

• A levél dátuma.

• A felmondott lakás konkrét adatai (cím, bérleti szerződés dátuma).

• A felmondás időpontja (pl. "2024.11.30-ig").

• Okok bizonyítékkal (pl. bérleti díjhátralék miatti emlékeztető).

• Hivatkozás a lakás visszaadására (kulcsátadás, átadási jegyzőkönyv).

Átadás

Ajánlott levélben tértivevénnyel vagy személyesen átvételi elismervény ellenében.

Szövegminta (példa)
"Tisztelt [bérlő neve],

Ezennel felmondom a [dátum] keltezésű, a [cím] lakásra vonatkozó bérleti szerződést [felmondás dátuma] hatállyal.
A felmondás oka [pl. pl. ismételt fizetési késedelem a BGB 543. § (2) bekezdés 3. pontja szerint / a BGB 573. § (2) bekezdés 2. pontja szerinti saját használat].
Bizonyítékként mellékelem [pl. a felszólító levelek másolatai / a saját használat igazolása]. Kérem, hogy a lakást [dátum]-ig kiürítve és tisztára söpörve adják át.

Üdvözlettel,
[az Ön neve/az Ön bérbeadója]."

Fontos:

• Jogi tanácsadás bizonytalanság esetén (pl. ügyvédtől vagy bérlők egyesületétől).
• Az egyes államok joga eltérhet (pl. Berlinben a saját használatra vonatkozóan).