Periodo di cancellazione dell'appartamento - diritti per inquilini e locatori

Il termine di disdetta per gli appartamenti in affitto è una delle questioni centrali del diritto di locazione. Sia gli inquilini che i proprietari sono tenuti a rispettare precisi requisiti legali, alcuni dei quali molto diversi tra loro. Questo articolo fornisce una panoramica completa, dalle basi giuridiche ai diritti speciali di disdetta e agli importanti requisiti formali.

In sintesi, i punti più importanti:

• Gli inquilini: possono dare un preavviso di 3 mesi per la disdetta, indipendentemente dalla durata del contratto di locazione (articolo 573c (1) BGB). Sono previste eccezioni per i periodi minimi di locazione.
• Proprietari: possono dare il preavviso solo in presenza di un interesse legittimo (uso personale, violazione dei doveri da parte dell'inquilino o uso commerciale). In questi casi, i termini di preavviso previsti dalla legge dipendono dalla durata del contratto di locazione:
  • fino a 5 anni: 3 mesi
  • da 5 a 8 anni: 6 mesi
  • oltre 8 anni: 9 mesi
• Disdette speciali: si applicano regole speciali in caso di aumento dell'affitto, ammodernamento, morte dell'inquilino o in una casa bifamiliare.
• Uso proprio: consentito solo per motivi giustificati, l'abuso comporta un risarcimento.
• Periodi di blocco (§ 577a BGB): in molte città si applica una protezione contro la disdetta fino a 10 anni in caso di conversione in proprietà.

Panoramica dei termini di preavviso

I termini di preavviso previsti dalla legge in materia di locazione variano in modo significativo tra inquilini e proprietari. La seguente panoramica mostra le norme giuridiche più importanti.

Periodo di preavviso per gli inquilini

Per gli inquilini la situazione è semplice: secondo l'articolo 573c BGB, il periodo di preavviso è di tre mesi , indipendentemente dalla durata del contratto di locazione . Sono previste eccezioni per i periodi minimi di locazione.

Termini di preavviso per i proprietari

Termini di preavviso per i locatori (possibili solo in presenza di un interesse legittimo):

• fino a 5 anni: 3 mesi
• da 5 a 8 anni: 6 mesi
• oltre 8 anni: 9 mesi

Questo chiarisce che più a lungo l'inquilino vive nell'appartamento, più forte è la sua protezione contro la disdetta.

Cancellazione per uso personale: Requisiti e limiti

La disdetta per uso personale è il motivo più comune di disdetta da parte del locatore. Tuttavia, è efficace solo se c'è un motivo comprensibile. L'uso personale è consentito, ad esempio, per il locatore stesso, il coniuge o il partner, i figli, i nipoti, i genitori o i fratelli. L'uso personale può essere richiesto anche per le persone che prestano assistenza, a condizione che vi sia uno stretto rapporto personale.

Il fattore decisivo è la giustificazione. Non è sufficiente una dichiarazione generica del tipo "ho bisogno dell'appartamento per un familiare". Il locatore deve spiegare dettagliatamente chi deve trasferirsi, perché la situazione abitativa precedente non è sufficiente e perché è necessario questo particolare appartamento. In caso contrario, la disdetta potrebbe non essere valida.

Le disdette abusive per uso personale possono avere gravi conseguenze: L'inquilino può fare opposizione, chiedere un risarcimento per i costi di trasferimento e, in casi estremi, persino la restituzione dell'appartamento se la presunta esigenza personale non si è mai realizzata.

Regolamentazione del disagio ai sensi del § 574 BGB

Anche se esiste una necessità legale di uso personale, l'inquilino può opporsi alla cancellazione. La legge prevede una disposizione di rigore se per l'inquilino sarebbe irragionevole trasferirsi. Tra gli esempi vi sono l'età avanzata, la malattia grave, la gravidanza avanzata, l'imminente nascita di un figlio o la mancanza dimostrabile di una sistemazione alternativa. In questi casi, i tribunali si pronunciano spesso a favore dell'inquilino.

Diritti speciali di recesso per inquilini e locatori

Oltre ai normali termini di preavviso, la legge sui contratti di locazione riconosce una serie di norme speciali:

• Aumento dell'affitto (Sezione 561 BGB): Se il locatore aumenta l'affitto, l'inquilino può dare disdetta entro la fine del secondo mese successivo al ricevimento, nel momento in cui l'aumento dell'affitto entrerebbe in vigore.
  
  
• Modernizzazione (Sezione 555e BGB): Se viene annunciato un ammodernamento, l'inquilino può recedere dal contratto di locazione per giusta causa entro la fine del mese successivo al ricevimento della notifica.
  
  
• Morte dell'inquilino (art. 580 BGB): In caso di decesso dell'inquilino, gli eredi o il locatore possono dare disdetta straordinaria entro un mese dal momento in cui ne vengono a conoscenza.
  
  
• Casa bifamiliare (art. 573a BGB): I locatori che abitano nella casa e affittano un secondo appartamento possono dare il preavviso senza indicare il motivo della disdetta. Tuttavia, il periodo di preavviso è prolungato di tre mesi.
  

Periodi di blocco dopo la conversione (Sezione 577a BGB)

Una protezione particolarmente forte si applica quando gli appartamenti in affitto vengono trasformati in appartamenti ad uso del proprietario. In questo caso, la disdetta per uso personale non può essere emessa immediatamente. Ai sensi dell'articolo 577a BGB, si applica un periodo di blocco di almeno tre anni. In molte città con un mercato immobiliare difficile, gli Stati federali hanno esteso questo periodo fino a dieci anni. In questo modo si vuole evitare che gli inquilini vengano sfrattati a breve termine non appena gli appartamenti vengono privatizzati.

Forma e consegna: cosa fare attenzione

La disdetta deve sempre essere scritta e firmata a mano. Email, fax o WhatsApp non sono validi. Si consiglia la consegna tramite raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite corriere.

La regola del terzo giorno lavorativo è particolarmente importante: affinché il periodo di disdetta inizi con il mese in corso, la lettera deve essere ricevuta dal partner contrattuale al più tardi il terzo giorno lavorativo di questo mese.

Lista di controllo pratica per gli inquilini

1. Scrivere la lettera di disdetta con mittente, indirizzo e data
2. Oggetto: "Disdetta del contratto di locazione per [indirizzo]".
3. Includere il riferimento al termine di disdetta di legge di tre mesi.
4. firma autografa di tutte le parti contraenti
5. Assicurare la consegna tramite raccomandata o corriere

Suggerimento: un esempio di lettera facilita la formalizzazione della disdetta e aiuta a evitare errori.

Quando l'inquilino deve andarsene dopo la disdetta?

Dopo la disdetta di un contratto di locazione, l'inquilino deve generalmente lasciare l'appartamento entro la fine del periodo di preavviso indicato nella lettera di disdetta. In Germania, il periodo di preavviso per i contratti di locazione a tempo indeterminato si basa solitamente sulle norme di legge del Codice civile tedesco (BGB):

• In caso di recesso da parte del locatore (possibile solo in presenza di un interesse legittimo), il periodo di preavviso si basa sulla durata del contratto di locazione (Sezione 573c BGB).

• In caso di recesso da parte dell'inquilino, il periodo di preavviso è normalmente di tre mesi (art. 573c BGB). Sono previste eccezioni per i periodi minimi di locazione.

La data esatta entro la quale l'inquilino deve lasciare l'appartamento è l'ultimo giorno del periodo di preavviso.

Punti importanti:

• Il periodo di preavviso decorre sempre dal momento in cui l'inquilino riceve la comunicazione di disdetta.

• Se l'inquilino non se ne va in tempo, il locatore può intentare un'azione di sfratto.

• In caso di disdetta straordinaria (senza preavviso), l'inquilino deve traslocare immediatamente, al più tardi entro il termine indicato nella lettera di disdetta.

Esempio:
Se la lettera di disdetta viene ricevuta dall'inquilino il 1° aprile e il periodo di preavviso è di 3 mesi, l'inquilino deve lasciare l'appartamento entro il 30 giugno.

Come si scrive una disdetta come locatore?

Il locatore deve rispettare alcuni requisiti formali e legali per la disdetta. Ecco i passaggi più importanti:

Requisiti formali

• Forma scritta: la disdetta deve essere scritta (lettera scritta a mano e firmata).
• Rispetto dei termini di preavviso: I termini di preavviso previsti dalla legge dipendono dalla durata del contratto di locazione:

• • fino a 5 anni: 3 mesi
  • da 5 a 8 anni: 6 mesi
  • oltre 8 anni: 9 mesi

• Disdetta: È possibile solo in presenza di un interesse giustificato (uso personale, violazione dei doveri da parte dell'inquilino o uso commerciale).

• Indicare il motivo della cancellazione

Contenuto della lettera di disdetta

• Nomi e indirizzi del locatore e del locatario.

• Data della lettera.

• Dati specifici dell'appartamento oggetto della disdetta (indirizzo, data del contratto di locazione).

• Data di disdetta (ad es. "al 30.11.2024").

• Motivi e prove (ad es. solleciti per arretrati).

• Riferimento alla restituzione dell'appartamento (consegna delle chiavi, protocollo di consegna).

Consegna

Con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno o di persona con conferma di ricevimento.

Testo esemplificativo (esempio)
"Caro [nome dell'inquilino],

con la presente disdico il contratto di locazione del [data] per l'appartamento [indirizzo] con effetto dal [data di disdetta].
La disdetta è dovuta a [es. ad es. ripetuta mora di pagamento ai sensi del § 543 (2) n. 3 BGB / uso personale ai sensi del § 573 (2) n. 2 BGB].
Allego [ad es. copie delle lettere di sollecito / prova dell'uso personale] come prova. Vi prego di consegnare l'appartamento libero e pulito entro [data].

Cordiali saluti,
[Nome del locatore]".

Importante:

• In caso di incertezza, è consigliabile una consulenza legale (ad esempio, da parte di un avvocato o di un'associazione di inquilini).
• Le leggi statali possono essere diverse (ad esempio a Berlino per uso personale).