Registo de ônus imobiliários: o que os proprietários e os compradores precisam de saber

O registo de ónus urbanísticos é um registo oficial no qual estão inscritas as obrigações de direito público de um proprietário de um imóvel perante a autoridade de fiscalização da construção. Estes chamados «ônus urbanísticos» dão origem a restrições ou obrigações que influenciam a possibilidade de construção e podem diminuir o valor de um imóvel.

Quem compra uma casa ou pretende construir num terreno concentra-se, na maioria das vezes, no extrato do Registo Predial. No entanto, muitos ónus decisivos nem sequer constam desse registo. É aqui que entra em jogo o registo de ónus de construção. Explicamos por que razão a consulta deste registo é igualmente importante para compradores e vendedores, quanto custa e quais os riscos financeiros que um ônus de construção não detetado acarreta.

O que é uma servidão de construção e por que razão é importante?

Uma servidão de construção é uma declaração escrita, apresentada à autoridade de supervisão de obras, através da qual o proprietário de um terreno assume determinadas obrigações de direito público. É frequentemente assumida de forma voluntária, por exemplo, para garantir a aprovação de um projeto de construção.

Um exemplo típico: o seu vizinho pretende fazer uma ampliação, mas não consegue respeitar as distâncias mínimas exigidas no seu próprio terreno. Ele pede-lhe que disponibilize uma parte do seu terreno como zona de afastamento para o seu projeto de construção. Se concordar, isso é normalmente registado como um ônus de construção no seu terreno. A parte em causa do seu terreno serve então como zona de afastamento para o edifício do vizinho. Em princípio, não podem ser construídas nesse local quaisquer instalações que necessitem dessa zona de afastamento.

O efeito jurídico de um ônus de construção

Um ônus de construção está vinculado ao terreno, não à pessoa do proprietário. As servidões de construção aplicam-se, em princípio, também aos sucessores legais. Por conseguinte, mantêm-se em caso de compra, herança ou doação. Uma vez que podem restringir a utilização, podem ter impacto na avaliação do valor.

Registo de servidões de construção e Registo Predial: Quais são as diferenças?

O registo predial não reflete todos os ónus jurídicos de um imóvel. É mantido no tribunal de primeira instância competente e contém direitos privados — como direitos de passagem ou usufruto na secção II, bem como dívidas fundiárias e hipotecas na secção III. O registo de ônus urbanísticos, por outro lado, é mantido pela autoridade de supervisão de obras competente. Para saber como obter um extrato atualizado do registo predial, consulte o nosso guia Solicitar um extrato do registo predial.

Aviso importante para o comprador: Um terreno sem ónus registados no registo predial não está automaticamente isento de obrigações ao abrigo da legislação de construção. Os ónus urbanísticos são, regra geral, registados no registo de ónus urbanísticos; ao mesmo tempo, garantias mais antigas ou especiais, como servidões pessoais limitadas, podem continuar inscritas no registo predial. Para uma verificação exaustiva, devem, por isso, ser consultados ambos os registos nos estados federais que dispõem de um registo de ónus urbanísticos.

Que tipos de ônus urbanísticos existem?

Na prática, existem principalmente quatro tipos de ônus urbanísticos, que têm efeitos diferentes sobre um terreno:

• Servidão de afastamento: A mais comum. O proprietário declara que uma parte do seu terreno serve como zona de afastamento para um edifício vizinho. Nessa zona, não é, em princípio, permitido construir quaisquer estruturas que ocupem essa área.
• Obrigação de servidão de acessos: A garantia de acessos a um terreno é, em princípio, um pré-requisito para a sua construção autorizada. Caso os acessos, o abastecimento ou a eliminação de resíduos necessários passem por um terreno vizinho, uma obrigação de urbanização pode garantir, ao abrigo do direito público, a segurança necessária para o efeito. Legalmente, não é equiparável ao direito de passagem de emergência previsto no artigo 917.º do Código Civil alemão (BGB), mas pode assumir um papel funcional semelhante.
• Obrigação de criação de lugares de estacionamento: Quem constrói tem, frequentemente, de comprovar o número de lugares de estacionamento exigido pela legislação regional em matéria de construção. Se os lugares de estacionamento necessários não puderem ser acomodados no próprio terreno, uma obrigação de construção num terreno vizinho adequado pode garantir a sua disponibilização.
• Obrigação de construção por união: Dois ou mais terrenos são tratados em conjunto, do ponto de vista do direito urbanístico, para a avaliação de um determinado projeto de construção – por exemplo, porque um edifício ou uma área necessária ultrapassa os limites do terreno.

Como se pode consultar o registo de ónus de construção?

O registo de ónus de construção não é um registo de acesso público geral. No entanto, é possível consultá-lo ou obter informações, desde que seja demonstrado um interesse legítimo. Na qualidade de proprietário, comprova-se normalmente o interesse legítimo através de um extrato atualizado do registo predial. Os potenciais compradores também podem ter direito de consulta, desde que demonstrem o seu interesse legítimo; na prática, muitas autoridades competentes exigem uma procuração do proprietário ou provas correspondentes. Eis como proceder:

• Encontrar a autoridade competente: Regra geral, trata-se da inspeção de obras ou do serviço de regulamentação de construção da cidade ou do concelho.
• Apresentar o pedido: De forma informal, por carta ou e-mail; em muitas cidades, já também é possível fazê-lo online.
• Anexar documentos: Bilhete de identidade, se for caso disso, procuração do proprietário ou comprovativo do interesse legítimo e um extrato atual do registo predial.
• Pagar a taxa: As taxas regem-se pelo regulamento de taxas aplicável do respetivo estado federativo ou do município competente. A título de orientação geral, para um extrato por escrito, estas situam-se entre 15 e 150 euros.

Caso especial da Baviera e de Brandemburgo

Não existe uma regulamentação uniforme a nível federal, uma vez que os ónus de construção são regulados nos códigos de construção estaduais. Na Baviera, não é mantido um registo de servidões de construção no sentido de um registo autónomo. Garantias comparáveis podem estar inscritas no registo predial como servidões pessoais limitadas ou estar juridicamente asseguradas de outra forma; por outro lado, a aceitação de zonas de afastamento é efetuada através de uma declaração por escrito dirigida à autoridade de supervisão da construção e, em princípio, produz efeitos também a favor e contra os sucessores legais.

No Brandemburgo, a servidão de construção foi reintroduzida com o Regulamento de Construção do Brandemburgo a partir de 1 de julho de 2016; desde então, voltou a ser mantido um registo de encargos de construção. As garantias jurídicas existentes através de servidões pessoais limitadas permanecem, em princípio, em vigor. No entanto, podem ser substituídas por encargos de construção e, se for caso disso, canceladas no registo predial. Para uma análise completa, devem, por isso, ser consultados o registo predial e o registo de encargos de construção. Os nossos especialistas locais podem ajudá-lo na pesquisa regional.

Quais são as desvantagens de uma servidão de construção para o valor do imóvel?

Uma servidão de construção pode reduzir o valor de mercado, uma vez que limita a liberdade de utilização do proprietário. A dimensão de uma eventual redução depende do tipo, do âmbito e do impacto prático da servidão. Uma servidão que afete apenas uma parte limitada do terreno pode ter um impacto menos significativo do que uma servidão que impeça ampliações planeadas ou uma utilização pretendida. Para saber como isto se reflete concretamente no seu imóvel, consulte uma avaliação imobiliária.

Riscos para os vendedores

Quem ocultar uma servidão de construção conhecida pode, em determinadas circunstâncias, estar a agir de forma dolosa. Tal pode levar à anulação do contrato de compra e venda por dolo, bem como, se for o caso, a pedidos de indemnização. Por isso, recomendamos aos vendedores:

• Verificar o registo de encargos urbanísticos antes mesmo de iniciar a comercialização.
• Incluir o extrato de forma proativa na documentação de venda – em consonância com o nosso Lista de verificação para a venda de uma casa.
• Mencionar expressamente a servidão no contrato de compra e vender e regulamentar as suas implicações na utilização, na construção e no preço de compra.

Riscos para o comprador

Para o comprador, uma servidão de construção não detetada pode dificultar o financiamento, uma vez que servidões de construção significativas podem afetar a capacidade de financiamento. Além disso, as remodelações ou ampliações planeadas podem tornar-se subitamente impossíveis, porque a servidão bloqueia determinadas áreas. O nosso guia mostra-lhe a que mais deve prestar atenção no contrato Contrato de compra e venda de imóveis: O que compradores e vendedores devem ter em atenção.

É possível anular uma servidão de construção?

Sim, mas, em princípio, apenas mediante uma renúncia por escrito da autoridade de supervisão de obras competente – e é significativamente mais difícil do que cancelar uma hipoteca. Uma vez que se trata de uma relação de direito público, a servidão de construção não é extinta por mero consentimento, mas sim através da renúncia da autoridade competente. Esta deve, em princípio, ser declarada quando já não existir interesse público na servidão de construção.

Um exemplo: o edifício, para cujas distâncias mínimas foi assumida a obrigação urbanística, é demolido e o novo edifício respeita as distâncias por si próprio. Nesse caso, pode ser solicitado o cancelamento. A autoridade de supervisão de obras declara a renúncia por escrito, que produz efeitos com o cancelamento no registo de encargos de construção. Também para este procedimento podem ser cobradas taxas administrativas.

Lista de verificação: ónus de construção na compra de imóveis

Para que não tenha surpresas desagradáveis na compra, deve verificar estes pontos – de preferência em conjunto com a nossa lista de verificação para a compra de uma casa:

• Obter uma procuração do vendedor para consulta, caso a autoridade o exija.
• Solicitar um extrato atualizado do registo de ónus de construção junto da autoridade de supervisão de obras.
• Verificar se o ônus urbanístico impede os seus próprios planos de remodelação ou ampliação.
• Discutir com um especialista o impacto do ônus urbanístico no preço de compra.
• Esclareça se é previsivelmente possível que a autoridade de supervisão de obras renuncie à servidão de construção.

Perguntas frequentes sobre o registo de ônus de construção

O notário verifica automaticamente o registo de ônus de construção?

Não automaticamente. No âmbito da autenticação, o notário verifica regularmente o estado atual do registo predial. O facto de incluir adicionalmente o registo de ônus de construção depende do mandato e das circunstâncias de cada caso específico – os compradores devem, por isso, solicitar expressamente essa verificação ou envolver o seu agente imobiliário. Para saber mais sobre o processo, consulte o nosso guia sobre consulta ao notário na compra de uma casa.

Quanto custa um extrato do registo de ônus urbanísticos?

As taxas regem-se pelo regulamento de taxas aplicável do respetivo estado federativo ou do município competente; a título de orientação geral, um extrato por escrito custa cerca de 15 a 150 euros por terreno. Uma informação verbal pode, em determinadas circunstâncias, ser mais económica; a possibilidade de a obter e os custos associados dependem da autoridade competente. Se não estiver registado qualquer ônus urbanístico, receberá, regra geral, uma confirmação de que não existe qualquer ônus urbanístico registado.

O registo de ónus de construção é público?

O registo de ónus de construção não é um registo acessível ao público em geral. No entanto, é possível consultá-lo ou obter informações, desde que seja demonstrado um interesse legítimo. Enquanto proprietário, comprova normalmente o seu interesse legítimo através de um extrato atual do registo predial. Os potenciais compradores também podem ter direito de consulta; na prática, muitas autoridades exigem para tal uma procuração do proprietário ou comprovativos adequados.

Quais são as desvantagens de uma servidão de construção?

Uma servidão de construção pode restringir de forma permanente a utilização do terreno, por exemplo, porque uma área não pode ser construída ou porque é necessário manter um lugar de estacionamento livre. Isto pode reduzir o valor de mercado, dificultar o financiamento e impedir planos de remodelação ou ampliação.

O que acontece se eu ignorar uma servidão de construção?

As servidões de construção são juridicamente vinculativas. Quem violar uma obrigação urbanística, por exemplo, através de uma construção não autorizada, pode enfrentar medidas administrativas por parte da autoridade de fiscalização de obras competente. Dependendo do caso específico, pode ser necessária, nomeadamente, a remoção ou a demolição de uma construção não autorizada.

Uma obrigação urbanística aplica-se também aos herdeiros?

Sim. As obrigações urbanísticas aplicam-se, em princípio, também aos sucessores legais. Por conseguinte, mantêm-se em caso de herança, doação ou venda.

Conclusão: a segurança vem em primeiro lugar na compra de imóveis

O registo de ónus de construção é frequentemente ignorado, mas pode ter implicações significativas na edificabilidade, utilização e valor de um imóvel. Quer se trate de distâncias mínimas, lugares de estacionamento ou infraestruturas de acesso – quem não prestar atenção a estes aspetos pode vir a deparar-se posteriormente com restrições na utilização, na construção ou no financiamento. Nos estados federados que dispõem de um registo de ónus urbanísticos, verifique tanto o registo predial como o registo de ónus urbanísticos antes de assinar um contrato de compra e venda. Na Baviera, deve-se, em vez disso, verificar o registo predial e, se for caso disso, outras garantias ou declarações ao abrigo da legislação urbanística junto da autoridade de supervisão da construção.

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