Építési terhek jegyzéke: Amit a tulajdonosoknak és a vásárlóknak tudniuk kell

Az építési terhek nyilvántartása egy hatósági nyilvántartás, amelyben szerepelnek az ingatlantulajdonosnak az építésügyi felügyeleti hatósággal szemben fennálló közjogi kötelezettségei. Ezek az úgynevezett építési terhek olyan korlátozásokat vagy kötelezettségeket alapoznak meg, amelyek befolyásolják a beépíthetőséget, és csökkenthetik az ingatlan értékét.

Aki házat vásárol vagy telket szeretne beépíteni, általában a földhivatali kivonat-ra. Ám számos döntő jelentőségű terhelés egyáltalán nem szerepel benne. Itt jön képbe az építési terhek jegyzéke. Elmagyarázzuk, miért egyformán fontos a betekintés a vevő és az eladó számára, mennyibe kerül, és milyen pénzügyi kockázatokat rejt magában egy fel nem fedezett építési terhelés.

Mi az az építési teher, és miért fontos?

Az építési teher egy írásbeli, az építésügyi hatóságnak benyújtott nyilatkozat, amellyel az ingatlantulajdonos bizonyos közjogi kötelezettségeket vállal magára. Gyakran önként vállalják, például azért, hogy biztosítsák egy építési terv engedélyezhetőségét.

Egy tipikus példa: a szomszédja bővítést szeretne végrehajtani, de a saját telkén nem tudja betartani az előírt távolságokat. Megkéri Önt, hogy a telkének egy részét adja rendelkezésre távolságtartási területként az építési tervéhez. Ha Ön beleegyezik, ezt általában építési terhelésként jegyzik be az Ön telkére. Az Ön telkének érintett része ezután a szomszédos épület távolságtartási területeként szolgál. Erre elvileg nem építhetők olyan építmények, amelyeknek szükségük van erre a távolságtartási területre.

Az építési terhelés joghatása

Az építési terhelés az ingatlanhoz kötődik, nem a tulajdonos személyéhez. Az építési terhek elvileg a jogutódokra is hatályosak. Ezért vásárlás, öröklés vagy ajándékozás esetén is fennmaradnak. Mivel korlátozhatják a használatot, hatással lehetnek az érték megállapítására.

Építési terhek jegyzéke és a telekkönyv: Miben különböznek egymástól?

A telekkönyv nem tartalmazza az ingatlan összes jogi terhelését. Ezt az illetékes bíróság vezeti, és magánjogi jogokat tartalmaz – például útjogokat vagy haszonélvezetet a II. részben, valamint ingatlanjelzálogokat és jelzálogjogokat a III. részben. Az építési terhek jegyzékét viszont az illetékes építésügyi felügyeleti hatóság vezeti. Hogyan juthat hozzá a földhivatali kivonat legfrissebb változatához, azt útmutatónkban olvashatja el: Földhivatali kivonat igénylése.

Fontos tudnivaló a vevők számára: A földhivatalban terhelésmentesnek nyilvántartott ingatlan nem feltétlenül mentes az építési jogi kötelezettségektől. Az építési terhek általában az építési terhek nyilvántartásában szerepelnek; ugyanakkor régebbi vagy különleges biztosítékok, például korlátozott személyi szolgalmi jogok, továbbra is bejegyezve lehetnek a földhivatalban. A megbízható ellenőrzés érdekében ezért azokban a szövetségi tartományokban, ahol építési terhek nyilvántartása létezik, mindkét nyilvántartást figyelembe kell venni.

Milyen típusú építési terhek léteznek?

A gyakorlatban elsősorban négyféle építési teher fordul elő, amelyek eltérő hatással vannak az ingatlanra:

• Távolságtartási építési teher: A klasszikus eset. A tulajdonos kijelenti, hogy ingatlanának egy része távolságtartási területként szolgál egy szomszédos épület számára. Ezen a területen elvileg nem építhetők olyan építmények, amelyek ezt a területet igénybe veszik.
• Közműellátási építési teher: A telek biztosított közműellátása elvileg előfeltétele annak engedélyezett beépítésének. Ha a szükséges megközelítés, ellátás vagy hulladékelszállítás egy szomszédos telken keresztül történik, az infrastruktúra-építési teher közjogi szempontból biztosíthatja az ehhez szükséges feltételeket. Jogi szempontból nem azonos a polgári jogi vészútjog a BGB 917. §-a szerint, de funkcionálisan hasonló szerepet tölthet be.
• Parkolóhely-építési kötelezettség: Az építkezés során gyakran igazolni kell a tartományi építési jogszabályok által előírt parkolóhelyek számát. Ha a szükséges parkolóhelyeket nem lehet a saját telken elhelyezni, egy megfelelő szomszédos telken fennálló építési kötelezettség biztosíthatja azok rendelkezésre állását.
• Közös építési teher: Két vagy több telket egy adott építési terv elbírálása során építési jogi szempontból együtt kezelnek – például azért, mert egy épület vagy egy szükséges terület túlnyúlik a telekhatáron.

Hogyan lehet betekinteni az építési terhek nyilvántartásába?

Az építési terhek nyilvántartása nem általánosan nyilvánosan hozzáférhető nyilvántartás. A betekintés vagy tájékoztatás azonban lehetséges, amennyiben jogos érdek fennáll. Tulajdonosként jogos érdekét általában egy aktuális ingatlan-nyilvántartási kivonattal igazolja. A vásárlási szándékkal rendelkező személyek is jogosultak lehetnek a betekintésre, amennyiben igazolják jogos érdeküket; a gyakorlatban azonban sok illetékes hatóság a tulajdonos meghatalmazását vagy megfelelő igazolásokat követel. Így kell eljárnia:

• Keresse meg az illetékes hatóságot: Általában ez a város vagy a járás építésügyi felügyelete, illetve építésügyi hivatala.
• Kérelem benyújtása: Formátlanul levélben vagy e-mailben, sok városban mára már online is.
• Mellékletek csatolása: Személyi igazolvány, adott esetben a tulajdonos meghatalmazása vagy a jogos érdek igazolása, valamint egy aktuális ingatlan-nyilvántartási kivonat.
• Díj befizetése: A díjak az adott szövetségi tartomány, illetve az illetékes önkormányzat vonatkozó díjszabásán alapulnak. Átlagos irányértéknek tekinthető, hogy egy írásbeli kivonat díja körülbelül 15 és 150 euró között mozog.

Különleges eset: Bajorország és Brandenburg

Nincs országosan egységes szabályozás, mivel az építési terheket a tartományi építési rendeletek szabályozzák. Bajorországban nem vezetnek önálló nyilvántartásként építési terhek jegyzékét. Hasonló biztosítékok korlátozott személyi szolgalmi jogként bejegyezhetők a telekkönyvbe, vagy más módon jogilag biztosíthatók; a távolságtartási területek átvállalása viszont a építésügyi felügyeleti hatóságnak címzett írásbeli nyilatkozattal történik, és elvileg a jogutódokra is kiterjed, illetve velük szemben is érvényes.

Brandenburgban az építési terhet a brandenburgi építési rendelet 2016. július 1-jével újra bevezették; azóta ismét vezetnek építési terhek nyilvántartását. A korlátozott személyi szolgalmi jogok révén fennálló jogi biztosítékok elvileg továbbra is hatályban maradnak. Ezeket azonban építési terhekkel lehet helyettesíteni, és adott esetben a földhivatalból törölni lehet őket. A teljes körű ellenőrzéshez ezért a földhivatali nyilvántartást és az építési terhek nyilvántartását is figyelembe kell venni. Helyi szakértőink segíthetnek Önnek a regionális kutatásban.

Milyen hátrányai vannak az építési terheknek az ingatlanértékre nézve?

Az építési terhek csökkenthetik a piaci értéket, mivel korlátozzák a tulajdonos használati szabadságát. Az esetleges értékcsökkenés mértéke az építési terhek jellegétől, terjedelmétől és gyakorlati hatásától függ. Az a terhelés, amely csak a telek egy korlátozott részét érinti, kevésbé jelentősen hat, mint az, amely megakadályozza a tervezett bővítéseket vagy a szándékolt használatot. Hogy ez konkrétan milyen hatással van az Ön ingatlanára, azt egy szakértő ingatlanértékelő.

Kockázatok az eladók számára

Aki elhallgat egy ismert építési terhet, az bizonyos körülmények között csalárd magatartást tanúsíthat. Ez a csalárd megtévesztés miatti adásvételi szerződés megtámadásához, valamint adott esetben kártérítési igényekhez vezethet. Ezért az eladóknak a következőket javasoljuk:

• Már az értékesítés megkezdése előtt ellenőrizzék a terhek jegyzékét.
• A kivonatot proaktívan csatoljuk az eladási dokumentumokhoz – összhangban a házértékesítési ellenőrzőlistánkhoz.
• Az építési terhet kifejezetten meg kell nevezni az adásvételi szerződésben, és szabályozni kell annak hatását a használatra, a beépítésre és a vételárra.

Kockázatok a vevő számára

A vevő számára egy fel nem fedezett építési terhelés megnehezítheti a finanszírozást, mivel a jelentős építési terhelések ronthatják a jelzálogképességet. Ezenkívül a tervezett átalakítások vagy bővítések hirtelen kivitelezhetetlenné válhatnak, mert az építési terhelés bizonyos területeket blokkol. Mire kell még figyelnie a szerződésnél, azt bemutatja útmutatónk Ingatlanvásárlási szerződés: Mire kell figyelniük a vevőknek és az eladóknak.

Lehet-e egy építési terhet visszavonni?

Igen, azonban elvileg csak az illetékes építésügyi hatóság írásbeli lemondása révén – és ez lényegesen nehezebb, mint egy ingatlanjelzálog törlése. Mivel közjogi jogviszontról van szó, az építési terhet nem puszta hozzájárulással lehet törölni, hanem hatósági lemondással. Ezt elvileg akkor kell kinyilvánítani, ha már nincs közérdek az építési terhelés fenntartásában.

Példa: Az épületet, amelynek távolságtartási követelményei miatt vállalták az építési terhet, lebontják, és az új épület önállóan betartja a távolságokat. Ekkor kérelmezhető a törlés. Az építésügyi hatóság írásban nyilvánítja ki a lemondást, amely a törléssel egyidejűleg lép hatályba az építési terhek nyilvántartásában. Ez is járhat közigazgatási díjakkal.

Ellenőrzőlista: Építési terhek ingatlanvásárláskor

Annak érdekében, hogy a vásárlás során ne érjenek kellemetlen meglepetések, érdemes átnéznie ezeket a pontokat – leginkább az általános ellenőrzőlistánkkal:

• Kérje el az eladó meghatalmazását a dokumentumok megtekintéséhez, amennyiben a hatóság ezt megköveteli.
• Kérje be az építési terhek nyilvántartásának aktuális kivonatát az építésügyi hatóságtól.
• Ellenőrizni kell, hogy az építési terhek akadályozzák-e a saját átépítési vagy bővítési terveket.
• Meg kell beszélni egy szakértővel az építési terheknek a vételárra gyakorolt hatását.
• Tisztázzák, hogy előrelátható-e az építésügyi hatóság részéről az építési terhek alól való mentesítés.

Gyakori kérdések az építési terhek nyilvántartásáról

A közjegyző automatikusan ellenőrzi az építési terhek nyilvántartását?

Nem automatikusan. A közjegyző a közjegyzői okirat készítése során rendszeresen ellenőrzi a vonatkozó ingatlan-nyilvántartás állapotát. Hogy emellett figyelembe veszi-e a terhek jegyzékét is, az a megbízástól és az egyes esetek körülményeitől függ – a vevőknek ezért kifejezetten kezdeményezniük kell az ellenőrzést, vagy be kell vonniuk ingatlanügynöküket. A folyamatról bővebben olvashat a házvásárláskor a közjegyzőnél című útmutatónkban.

Mennyibe kerül egy kivonat a terhek nyilvántartásából?

A díjak az adott tartomány vagy az illetékes önkormányzat vonatkozó díjszabásától függnek; nagyjából 15–150 euróba kerül egy írásbeli kivonat telkenként. A szóbeli tájékoztatás bizonyos körülmények között olcsóbb lehet; hogy lehetséges-e, és milyen költségekkel jár, az az illetékes hatóságtól függ. Ha nincs bejegyzett építési teher, általában igazolást kap arról, hogy nincs bejegyzett építési teher.

A terhek nyilvántartása nyilvános?

A terhek nyilvántartása nem általánosan nyilvánosan megtekinthető nyilvántartás. Megtekintés vagy tájékoztatás azonban lehetséges, amennyiben jogos érdek fennáll. Tulajdonosként jogos érdekét általában egy aktuális ingatlan-nyilvántartási kivonattal igazolja. A vásárlási szándékkal rendelkező személyek is jogosultak lehetnek a betekintésre; a gyakorlatban azonban sok hatóság ehhez a tulajdonos meghatalmazását vagy megfelelő igazolásokat kér.

Milyen hátrányai vannak egy építési terheknek?

Az építési terhek tartósan korlátozhatják az ingatlan használatát, például azért, mert egy területet nem szabad beépíteni, vagy egy parkolóhelyet szabadon kell tartani. Ez csökkentheti a piaci értéket, megnehezítheti a finanszírozást, és megakadályozhatja az átépítési vagy bővítési terveket.

Mi történik, ha figyelmen kívül hagyom az építési terhet?

Az építési terhek jogilag kötelező érvényűek. Aki megsérti az építési terhet – például engedély nélküli beépítéssel –, az számíthat az illetékes építésügyi hatóság közrendi intézkedéseire. Az egyes esetek függvényében különösen a jogellenes létesítmény eltávolítása vagy lebontása jöhet szóba.

Az építési terhek az örökösökre is vonatkoznak?

Igen. Az építési terhek elvileg a jogutódokra is hatályosak. Ezért öröklés, ajándékozás vagy eladás esetén is fennmaradnak.

Következtetés: az ingatlanvásárlásnál a biztonság az első

Az építési terhek jegyzékét gyakran figyelmen kívül hagyják, pedig jelentős hatással lehet az ingatlan beépíthetőségére, használatára és értékére. Legyen szó távolságtartási követelményekről, parkolóhelyekről vagy a telek megközelíthetőségéről – aki itt nem figyel oda eléggé, később korlátozásokkal szembesülhet a használat, a beépítés vagy a finanszírozás terén. Azokban a szövetségi tartományokban, ahol építési terhek jegyzéke létezik, a vételi szerződés aláírása előtt ellenőrizze mind a telekkönyvet, mind az építési terhek jegyzékét. Bajorországban ehelyett a telekkönyvet, valamint adott esetben az építési jogi biztosítékokat vagy a építésügyi hatóságnak tett nyilatkozatokat kell ellenőrizni.

A VON POLL IMMOBILIEN: Az Ön helyi ingatlanügynöke

Németország egész területén irodákkal rendelkező ingatlanügynökségként segítünk Önnek az összes releváns dokumentum összegyűjtésében – a földhivatali kivonattól a terhelési nyilvántartásból származó kivonatig. Segítünk Önnek az építési terhek lehetséges hatásainak felmérésében, valamint a releváns dokumentumok átlátható feldolgozásában az értékesítési folyamat során. Forduljon a közelében található szakértőinkhez kötelezettség nélküli tanácsadásért.

Keresse meg irodánkat a irodák áttekintésében. Ott további szolgáltatásokkal segítjük Önt ingatlanja ügyeiben.