Η γενιά των «baby boomers» και η αγορά ακινήτων: Θα πέσουν τώρα οι τιμές των κατοικιών στην κομητεία του Μπέντχαϊμ;

Γιατί ο αυξημένος αριθμός ηλικιωμένων ιδιοκτητών δεν οδηγεί αυτόματα σε κύμα πωλήσεων

Εκατομμύρια άτομα της γενιάς του «baby boom» θα φτάσουν στην ηλικία συνταξιοδότησης τα επόμενα χρόνια. Πολλοί από αυτούς διαθέτουν μονοκατοικία. Από αυτό συνάγεται επί του παρόντος μια φαινομενικά απλή πρόβλεψη: καθώς αυτή η γενιά γερνάει, θα βγουν στην αγορά πάρα πολλές κατοικίες, η προσφορά θα αυξηθεί και οι τιμές των ακινήτων θα δεχθούν πίεση.

Αλλά μπορεί πραγματικά αυτή η εκτίμηση να εφαρμοστεί στην κομητεία του Μπέντχαϊμ;

Το θεωρώ υπερβολικά απλοϊκό. Η δημογραφική μεταβολή θα αλλάξει την αγορά ακινήτων μας. Πολλά στοιχεία δείχνουν όμως ότι αυτό θα συμβεί σταδιακά και, κυρίως, θα έχει πολύ διαφορετικές επιπτώσεις στα επιμέρους ακίνητα.

Οι «baby boomers» δεν πουλάνε ταυτόχρονα

Ήδη η ίδια η ιδέα ενός ξαφνικού κύματος πωλήσεων είναι προβληματική. Η γενιά των «baby boomers» αποτελείται από πολλές γενιές με υψηλά ποσοστά γεννήσεων. Η μετάβαση στη συνταξιοδότηση και, αργότερα, η μεταβίβαση των ακινήτων τους κατανέμονται επομένως σε πολλά χρόνια.

Επιπλέον: Η είσοδος στη συνταξιοδότηση δεν αποτελεί λόγο πώλησης.

Πολλοί ιδιοκτήτες επιθυμούν να ζήσουν όσο το δυνατόν περισσότερο στο οικείο ακίνητό τους. Το δικό τους σπίτι δεν είναι απλώς περιουσία. Είναι το κέντρο της ζωής τους, η γειτονιά τους και συχνά ένα σπίτι χωρίς χρέη.

Ακόμη και μια κληρονομιά δεν σημαίνει αυτόματα ότι ένα σπίτι θα βγει στην αγορά ακινήτων. Ο ένας σύζυγος μπορεί να συνεχίσει να ζει εκεί. Τα παιδιά μπορούν να αναλάβουν το σπίτι. Μπορεί να μεταβιβαστεί εντός της οικογένειας ή στη συνέχεια να ενοικιαστεί.

Μόνο όταν οι ιδιοκτήτες αποφασίσουν πράγματι να το πουλήσουν, δημιουργείται επιπλέον προσφορά.

ΕΛΕΓΧΟΣ ΓΕΓΟΝΟΤΩΝ

Έναρξη συνταξιοδότησης = δεν σημαίνει αυτόματα πώληση σπιτιού

Κληρονομιά = δεν σημαίνει αυτόματα προσφορά πώλησης

Περισσότεροι ηλικιωμένοι ιδιοκτήτες = δεν σημαίνει ταυτόχρονα περισσότερα σπίτια στην αγορά

Η δημογραφική μεταβολή αποτελεί, επομένως, αρχικά μια αλλαγή στη δομή της ιδιοκτησίας. Μόνο μετά από αυτό θα αποφασιστεί ποιο μέρος αυτού του αποθέματος ακινήτων θα βγει πράγματι στην ελεύθερη αγορά.

Η Κάτω Σαξονία γερνάει

Ωστόσο, θα ήταν εξίσου λάθος να υποτιμηθεί η δημογραφική επίδραση.

Η Κρατική Στατιστική Υπηρεσία της Κάτω Σαξονίας αναμένει μια σημαντική μεταβολή στην ηλικιακή δομή. Ο αριθμός των ατόμων άνω των 65 ετών αναμένεται να αυξηθεί από περίπου 1,86 εκατομμύρια το 2024 σε περίπου 2,28 εκατομμύρια το 2045. Αυτό αντιστοιχεί σε αύξηση 22,7 τοις εκατό. Ταυτόχρονα, ο πληθυσμός ηλικίας μεταξύ 20 και 64 ετών αναμένεται να μειωθεί κατά περίπου 15 τοις εκατό. 

Ενδιαφέρον παρουσιάζει η περιφερειακή προοπτική. Η Περιφερειακή Υπηρεσία εκτιμά, για παράδειγμα, ότι ο αριθμός των ατόμων σε ηλικία εργασίας στο Nordhorn θα μειωθεί έως το 2045 μόνο κατά περίπου 6,1 τοις εκατό. Σε επίπεδο ολόκληρης της περιφέρειας, αντίθετα, αναμένεται μείωση κατά 15 τοις εκατό.

Ακριβώς γι' αυτό θεωρώ λάθος να μεταφέρουμε κατά γράμμα τις δημογραφικές εξελίξεις σε εθνικό επίπεδο στην τοπική αγορά ακινήτων μας.

Τι δείχνουν τα στοιχεία για την κομητεία του Μπέντχαϊμ;

Εδώ η ανάλυση γίνεται ιδιαίτερα ενδιαφέρουσα.

Σύμφωνα με τα στοιχεία της αγοράς ακινήτων που αναλύσαμε, το 2025 στην κομητεία του Μπέντχαϊμ πωλήθηκαν 1.077 μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες. Αυτές ήταν 8,4 τοις εκατό περισσότερα από ό,τι το προηγούμενο έτος.

Η μέση τιμή αγοράς κυμάνθηκε γύρω στα 274.000 ευρώ και, ως εκ τούτου, ήταν περίπου 4,7 τοις εκατό υψηλότερη από την προηγούμενη χρονιά.

Και η συνολική αγορά της Κάτω Σαξονίας παρουσιάζει και πάλι σαφώς μεγαλύτερη δραστηριότητα. Το 2025 πωλήθηκαν σε ολόκληρη την πολιτεία περίπου 29.500 μονοκατοικίες και διπλοκατοικίες. Αυτό αντιστοιχούσε σε αύξηση 8 τοις εκατό σε σχέση με το προηγούμενο έτος. Η μέση τιμή αγοράς αυξήθηκε από 255.000 σε 270.000 ευρώ. Οι επιτροπές εκτιμητών επισημαίνουν ρητά ότι, τον τελευταίο καιρό, οι τιμές έχουν μειωθεί συχνότερα στις μεγάλες πόλεις παρά στις αγροτικές περιοχές. 

Η τρέχουσα ανάλυσή μας για την αγορά προσφορών δείχνει ότι στις αρχές Αυγούστου του 2026 σε ολόκληρη την κομητεία του Μπέντχαϊμ 488 κατοικίες προς πώληση, εκ των οποίων 153 μόνο στο Νόρτχορν.

Επομένως, δεν μπορεί να γίνει λόγος για μια αγορά που ήδη σήμερα χαρακτηρίζεται από υπερπροσφορά λόγω δημογραφικών παραγόντων.

Σημαντικό: Οι αριθμοί της προσφοράς δεν πρέπει να ταυτίζονται με τις πραγματικές τιμές πώλησης που έχουν καταγραφεί.

Και η οικονομική προσιτότητα παίζει ρόλο

Ένα επιπλέον σημείο που συχνά παραβλέπεται στη συζήτηση για τη γενιά των baby boomers είναι το εξής: η αύξηση της προσφοράς οδηγεί σε σημαντική πίεση στις τιμές μόνο όταν, από την άλλη πλευρά, υπάρχει έλλειψη ζήτησης.

Σε αυτό το πλαίσιο, η κομητεία του Μπέντχαϊμ διαθέτει επί του παρόντος σχετικά καλές προϋποθέσεις.

Ο τρέχων δείκτης οικονομικής προσιτότητας Interhyp IW δεν εξετάζει μόνο τις τιμές των ακινήτων, αλλά συσχετίζει τη χρηματοδότηση μιας μονοκατοικίας με το διαθέσιμο εισόδημα ενός τυπικού νοικοκυριού. Ακριβώς έτσι μπορούν να συγκριθούν καλύτερα οι περιφερειακές αγορές μεταξύ τους.

Για την κομητεία του Μπέντχαϊμ, το υπολογιστικό κόστος ανέρχεται σε περίπου 29 τοις εκατό του διαθέσιμου καθαρού εισοδήματος του νοικοκυριού.

Η ιδιοκατοίκηση παραμένει λοιπόν στη περιοχή μας σχετικά προσιτή σε σχέση με τα εισοδήματα. Αυτή είναι μια σημαντική διαφορά σε σχέση με περιοχές όπου οι υψηλές τιμές των ακινήτων συνδυάζονται με ταυτόχρονη αρνητική δημογραφική εξέλιξη.

Η αλλαγή γενιάς θα έρθει ούτως ή άλλως

Τα επόμενα δέκα έως είκοσι χρόνια, όλο και περισσότερα ακίνητα ηλικιωμένων ιδιοκτητών θα μεταβιβάζονται ή θα πωλούνται.

Το θεωρώ πολύ πιθανό.

Δεν αναμένω όμως μια ξαφνική κύμα πωλήσεων, αλλά μια μακροπρόθεσμη αλλαγή γενιάς στο απόθεμα ακινήτων.

Και έτσι αλλάζει το κρίσιμο ερώτημα.

Όχι:

Πόσα σπίτια κατέχουν οι baby boomers;

Αλλά:

Ποια από αυτά τα σπίτια θα θελήσει να αναλάβει η επόμενη γενιά και σε ποια τιμή;

Δεν είναι η ηλικία που αποφασίζει, αλλά το σπίτι

Εδώ η αγορά ακινήτων αναμένεται να διαφοροποιηθεί περισσότερο.

Μια καλοδιατηρημένη μονοκατοικία σε περιζήτητη τοποθεσία στο Nordhorn, το Bad Bentheim ή σε άλλη περιζήτητη περιοχή της κομητείας ανταποκρίνεται σε διαφορετική ζήτηση από ένα κτίριο που δεν έχει ανακαινιστεί σχεδόν καθόλου εδώ και δεκαετίες.

Ιδιαίτερα στις κατοικίες των δεκαετιών του 1950, 1960 και 1970, η στέγη, τα παράθυρα, η θέρμανση, η ηλεκτρολογική εγκατάσταση, οι σωληνώσεις και η ενεργειακή απόδοση μπορεί να απαιτούν σημαντικές επενδύσεις.

Γι’ αυτό και οι αγοραστές δεν λαμβάνουν πλέον υπόψη μόνο την τιμή αγοράς.

Ρωτούν:

Πόσο θα μου κοστίσει αυτό το σπίτι μετά την αγορά;

ΠΕΝΤΕ ΠΑΡΑΓΟΝΤΕΣ ΓΙΝΟΝΤΑΙ ΑΚΟΜΑ ΠΙΟ ΣΗΜΑΝΤΙΚΟΙ

1. Τοποθεσία
Πόσο περιζήτητη είναι η τοποθεσία, η οικιστική περιοχή και το άμεσο περιβάλλον;

2. Ενεργειακή κατάσταση
Ποιες επενδύσεις πρέπει να γίνουν στη θέρμανση, τη στέγη, τα παράθυρα και τη μόνωση;

3. Εκσυγχρονισμός
Είναι η ηλεκτρολογική εγκατάσταση, οι σωληνώσεις, τα μπάνια και η διαρρύθμιση ακόμα σύγχρονα;

4. Οικόπεδο
Το μέγεθος και οι απαιτήσεις συντήρησης ανταποκρίνονται στις ανάγκες των σημερινών αγοραστών;

5. Ζήτηση
Πόσοι σοβαροί αγοραστές αναζητούν ακριβώς αυτόν τον τύπο ακινήτου σε αυτή την τοποθεσία;

Μια ευκαιρία για νέες οικογένειες

Η αλλαγή γενιάς έχει όμως και μια θετική πλευρά.

Καθώς σταδιακά διατίθενται όλο και περισσότερα υπάρχοντα ακίνητα από ηλικιωμένους ιδιοκτήτες, οι νέες οικογένειες μπορούν να επωφεληθούν ιδιαίτερα από αυτό.

Διότι ένα υπάρχον σπίτι δεν χρειάζεται να χτιστεί εκ νέου. Το οικόπεδο, η πρόσβαση και η υποδομή υπάρχουν ήδη. Επιπλέον, πολλές παλαιότερες μονοκατοικίες διαθέτουν οικόπεδα μεγέθους που σπάνια προσφέρονται πλέον στις σημερινές περιοχές νέων οικισμών.

Έτσι, ένα δημογραφικό πρόβλημα μπορεί κάλλιστα να μετατραπεί σε ευκαιρία: Ο υπάρχων οικιστικός χώρος επιστρέφει σε οικογένειες που τον χρειάζονται.

Προϋπόθεση, ωστόσο, είναι η τιμή αγοράς και η απαραίτητη ανακαίνιση να είναι συμβατές.

Το συμπέρασμά μου για την κομητεία του Μπέντχαϊμ

Η γενιά των «baby boomers» θα αλλάξει την αγορά ακινήτων στην κομητεία του Μπέντχαϊμ. Ωστόσο, δεν θεωρώ πιθανή μια ξαφνική πτώση των τιμών των ακινήτων αποκλειστικά λόγω αυτής της γενιάς.

Η εξέλιξη αυτή, άλλωστε, εκτείνεται σε πολύ μεγάλο χρονικό διάστημα. Επιπλέον, δεν πωλούνται καθόλου όλα τα σπίτια.

Πιο πιθανή είναι μια αλλαγή γενιάς στο υπάρχον απόθεμα, κατά την οποία οι διαφορές μεταξύ των επιμέρους ακινήτων θα γίνουν ακόμη πιο αισθητές.

Οι καλές τοποθεσίες, η ικανοποιητική ενεργειακή απόδοση και οι τιμές που ανταποκρίνονται στις συνθήκες της αγοράς αναμένεται να συνεχίσουν να προσελκύουν αγοραστές. Αντίθετα, τα ακίνητα που χρειάζονται σημαντική ανακαίνιση θα πρέπει να ανταγωνιστούν περισσότερο μέσω της τιμής.

Το κρίσιμο ερώτημα, επομένως, δεν είναι πόσοι «baby boomers» κατέχουν σπίτι. Το κρίσιμο είναι πότε θα βγουν πραγματικά αυτά τα σπίτια στην αγορά και πόσοι αγοραστές θα υπάρχουν τότε στην κομητεία του Μπέντχαϊμ.

Πηγές και περαιτέρω πληροφορίες

Κρατική Στατιστική Υπηρεσία της Κάτω Σαξονίας:
⁠Αναμένεται δημογραφική γήρανση του πληθυσμού στη Κάτω Σαξονία

Κρατική Στατιστική Υπηρεσία της Κάτω Σαξονίας:
⁠Δημογραφικές αλλαγές στην Κάτω Σαξονία έως το έτος 2045

Επιτροπές εκτιμητών για τις αξίες ακινήτων της Κάτω Σαξονίας:
⁠Στοιχεία αγοράς ακινήτων 2026

Επιτροπές εκτιμητών για τις αξίες ακινήτων της Κάτω Σαξονίας:
⁠Στοιχεία αγοράς ακινήτων της Κάτω Σαξονίας 2026

Ινστιτούτο Γερμανικής Οικονομίας (IW Κολωνία):
⁠Δείκτης Προσιτότητας Interhyp IW 2026