Babyboomer und Immobilien: Fallen jetzt die Hauspreise in der Grafschaft Bentheim?

Warum mehr ältere Eigentümer nicht automatisch zu einer Verkaufswelle führen

Millionen Babyboomer erreichen in den kommenden Jahren das Rentenalter. Viele von ihnen besitzen ein Einfamilienhaus. Daraus wird derzeit eine scheinbar einfache Prognose abgeleitet: Wenn diese Generation älter wird, kommen sehr viele Häuser auf den Markt, das Angebot steigt und die Immobilienpreise geraten unter Druck.

Aber lässt sich diese Rechnung tatsächlich auf die Grafschaft Bentheim übertragen?

Ich halte das für zu einfach. Der demografische Wandel wird unseren Immobilienmarkt verändern. Vieles spricht aber dafür, dass dies schrittweise geschieht und vor allem sehr unterschiedliche Auswirkungen auf einzelne Immobilien haben wird.

Die Babyboomer verkaufen nicht gleichzeitig

Schon die Vorstellung einer plötzlich auftretenden Verkaufswelle ist problematisch. Die Babyboomer bestehen aus mehreren geburtenstarken Jahrgängen. Der Übergang in den Ruhestand und später die Weitergabe ihrer Immobilien verteilen sich deshalb über viele Jahre.

Hinzu kommt: Der Eintritt in den Ruhestand ist kein Verkaufsgrund.

Viele Eigentümer möchten möglichst lange in ihrer vertrauten Immobilie leben. Das eigene Haus ist nicht nur Vermögen. Es ist Lebensmittelpunkt, Nachbarschaft und häufig ein schuldenfreies Zuhause.

Auch eine Erbschaft bedeutet nicht automatisch, dass ein Haus auf den Immobilienmarkt kommt. Ein Ehepartner kann darin weiterleben. Kinder können das Haus selbst übernehmen. Es kann innerhalb der Familie übertragen oder anschließend vermietet werden.

Erst wenn sich die Eigentümer tatsächlich für einen Verkauf entscheiden, entsteht zusätzliches Angebot.

FAKTENCHECK

Renteneintritt = nicht automatisch Hausverkauf

Erbschaft = nicht automatisch Verkaufsangebot

Mehr ältere Eigentümer = nicht gleichzeitig mehr Häuser am Markt

Der demografische Wandel ist deshalb zunächst eine Veränderung der Eigentümerstruktur. Erst danach entscheidet sich, welcher Teil dieses Immobilienbestandes tatsächlich auf den freien Markt gelangt.

Niedersachsen wird älter

Den demografischen Effekt kleinzureden wäre allerdings ebenso falsch.

Das Landesamt für Statistik Niedersachsen erwartet einen deutlichen Wandel der Altersstruktur. Die Zahl der Menschen ab 65 Jahren soll von rund 1,86 Millionen im Jahr 2024 auf etwa 2,28 Millionen im Jahr 2045 steigen. Das entspricht einem Zuwachs von 22,7 Prozent. Gleichzeitig soll die Bevölkerung zwischen 20 und 64 Jahren um rund 15 Prozent zurückgehen. 

Interessant ist dabei der regionale Blick. Das Landesamt geht beispielsweise davon aus, dass die Zahl der Menschen im Erwerbsalter in Nordhorn bis 2045 lediglich um etwa 6,1 Prozent zurückgeht. Landesweit werden dagegen minus 15 Prozent erwartet.

Gerade deshalb halte ich es für falsch, bundesweite demografische Entwicklungen eins zu eins auf unseren regionalen Immobilienmarkt zu übertragen.

Was sagen die Zahlen für die Grafschaft Bentheim?

Hier wird die Betrachtung besonders interessant.

Nach den von uns ausgewerteten Grundstücksmarktdaten wurden 2025 in der Grafschaft Bentheim 1.077 Ein und Zweifamilienhäuser verkauft. Das waren 8,4 Prozent mehr als im Vorjahr.

Der durchschnittliche Kaufpreis lag bei rund 274.000 Euro und damit etwa 4,7 Prozent über dem Vorjahr.

Auch der niedersächsische Gesamtmarkt zeigt wieder deutlich mehr Aktivität. 2025 wurden landesweit rund 29.500 Ein und Zweifamilienhäuser verkauft. Das waren acht Prozent mehr als im Vorjahr. Der durchschnittliche Kaufpreis erhöhte sich von 255.000 auf 270.000 Euro. Die Gutachterausschüsse weisen ausdrücklich darauf hin, dass die Preise zuletzt häufiger in Großstädten als im ländlichen Raum gesunken sind. 

Unsere aktuelle Auswertung des Angebotsmarktes zeigt Anfang August 2026 in der gesamten Grafschaft Bentheim 488 zum Kauf angebotene Häuser, davon 153 allein in Nordhorn.

Von einem Markt, der bereits heute durch ein demografisch verursachtes Überangebot geprägt ist, kann deshalb keine Rede sein.

Wichtig: Angebotszahlen sind nicht mit tatsächlich beurkundeten Kaufpreisen gleichzusetzen.

Auch die Erschwinglichkeit spielt eine Rolle

Ein zusätzlicher Punkt wird in der Diskussion um die Babyboomer häufig vergessen: Mehr Angebot führt nur dann zu erheblichem Preisdruck, wenn auf der anderen Seite die Nachfrage fehlt.

Hier besitzt die Grafschaft Bentheim derzeit vergleichsweise gute Voraussetzungen.

Der aktuelle Interhyp IW Erschwinglichkeitsindex untersucht nicht nur Immobilienpreise, sondern setzt die Finanzierung eines Einfamilienhauses in Beziehung zum verfügbaren Einkommen eines Modellhaushalts. Genau dadurch lassen sich regionale Märkte besser miteinander vergleichen.

Für die Grafschaft Bentheim liegt die rechnerische Belastung bei rund 29 Prozent des verfügbaren Haushaltsnettoeinkommens.

Wohneigentum ist damit bei uns im Verhältnis zu den Einkommen weiterhin vergleichsweise erreichbar. Das ist ein wichtiger Unterschied zu Regionen, in denen hohe Immobilienpreise auf eine gleichzeitig schwache demografische Entwicklung treffen.

Der Generationenwechsel wird trotzdem kommen

In den kommenden zehn bis zwanzig Jahren werden zunehmend Immobilien älterer Eigentümer weitergegeben oder verkauft werden.

Das halte ich für sehr wahrscheinlich.

Ich erwarte aber keine plötzliche Verkaufswelle, sondern einen langfristigen Generationenwechsel im Immobilienbestand.

Und damit verändert sich die entscheidende Frage.

Nicht:

Wie viele Häuser besitzen die Babyboomer?

Sondern:

Welche dieser Häuser wird die nächste Generation zu welchem Preis übernehmen wollen?

Nicht das Alter entscheidet, sondern das Haus

Hier dürfte sich der Immobilienmarkt stärker differenzieren.

Ein gepflegtes Einfamilienhaus in einer nachgefragten Lage von Nordhorn, Bad Bentheim oder einem anderen gefragten Standort der Grafschaft trifft auf eine andere Nachfrage als ein seit Jahrzehnten kaum modernisiertes Gebäude.

Gerade bei Häusern aus den 1950er, 1960er und 1970er Jahren können Dach, Fenster, Heizung, Elektrik, Leitungen und energetischer Zustand erhebliche Investitionen erforderlich machen.

Käufer betrachten deshalb zunehmend nicht mehr nur den Kaufpreis.

Sie fragen:

Was kostet mich dieses Haus nach dem Kauf?

FÜNF FAKTOREN WERDEN NOCH WICHTIGER

1. Lage
Wie gefragt sind Ort, Wohngebiet und unmittelbares Umfeld?

2. Energetischer Zustand
Welche Investitionen stehen bei Heizung, Dach, Fenstern und Dämmung an?

3. Modernisierung
Sind Elektrik, Leitungen, Bäder und Grundriss noch zeitgemäß?

4. Grundstück
Entsprechen Größe und Pflegeaufwand den Bedürfnissen heutiger Käufer?

5. Nachfrage
Wie viele ernsthafte Käufer suchen genau diesen Immobilientyp an diesem Standort?

Eine Chance für junge Familien

Der Generationenwechsel besitzt aber auch eine positive Seite.

Wenn nach und nach mehr Bestandsimmobilien älterer Eigentümer angeboten werden, können gerade junge Familien davon profitieren.

Denn ein vorhandenes Haus muss nicht neu gebaut werden. Grundstück, Erschließung und Infrastruktur sind bereits vorhanden. Viele ältere Einfamilienhäuser bieten zudem Grundstücksgrößen, die bei heutigen Neubaugebieten kaum noch angeboten werden.

Aus einem demografischen Problem kann damit durchaus eine Chance entstehen: Bestehender Wohnraum gelangt wieder zu Familien, die ihn benötigen.

Voraussetzung ist allerdings, dass Kaufpreis und notwendige Modernisierung zusammenpassen.

Mein Fazit für die Grafschaft Bentheim

Die Babyboomer werden den Immobilienmarkt in der Grafschaft Bentheim verändern. Einen plötzlichen Einbruch der Immobilienpreise allein aufgrund dieser Generation halte ich jedoch für nicht plausibel.

Dafür verteilt sich die Entwicklung über einen zu langen Zeitraum. Außerdem wird längst nicht jedes Haus verkauft.

Wahrscheinlicher ist ein Generationenwechsel im Bestand, bei dem sich die Unterschiede zwischen einzelnen Immobilien noch stärker bemerkbar machen werden.

Gute Lagen, ein vernünftiger energetischer Zustand und marktgerechte Preise dürften weiterhin Käufer finden. Immobilien mit erheblichem Modernisierungsbedarf werden dagegen stärker über den Preis konkurrieren müssen.

Die entscheidende Frage lautet deshalb nicht, wie viele Babyboomer ein Haus besitzen. Entscheidend ist, wann diese Häuser tatsächlich auf den Markt kommen und wie viele Käufer ihnen dann in der Grafschaft Bentheim gegenüberstehen.

Quellen und weiterführende Informationen

Landesamt für Statistik Niedersachsen:
⁠Demografische Alterung der Bevölkerung in Niedersachsen erwartet

Landesamt für Statistik Niedersachsen:
⁠Demografischer Wandel in Niedersachsen bis zum Jahr 2045

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen:
⁠Grundstücksmarktdaten 2026

Gutachterausschüsse für Grundstückswerte Niedersachsen:
⁠Landesgrundstücksmarktdaten Niedersachsen 2026

Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln):
⁠Interhyp IW Erschwinglichkeitsindex 2026