A geração do baby-boom e o mercado imobiliário: será que os preços das casas no condado de Bentheim vão cair agora?

Por que razão um maior número de proprietários idosos não conduz automaticamente a uma onda de vendas

Nos próximos anos, milhões de baby boomers atingirão a idade da reforma. Muitos deles são proprietários de uma moradia unifamiliar. A partir daí, deduz-se atualmente uma previsão aparentemente simples: à medida que esta geração envelhece, um grande número de casas será colocado no mercado, a oferta aumentará e os preços imobiliários ficarão sob pressão.

Mas será que este raciocínio se aplica realmente ao condado de Bentheim?

Considero isso demasiado simplista. A evolução demográfica irá alterar o nosso mercado imobiliário. No entanto, há muitos indícios de que isso irá acontecer gradualmente e, acima de tudo, terá impactos muito diferentes em cada imóvel.

Os baby-boomers não vendem todos ao mesmo tempo

A própria ideia de uma onda de vendas repentina é problemática. A geração dos baby-boomers é composta por várias faixas etárias com elevadas taxas de natalidade. A transição para a reforma e, posteriormente, a alienação dos seus imóveis distribuem-se, por isso, ao longo de muitos anos.

Além disso: A aposentadoria não é motivo para vender.

Muitos proprietários desejam viver o máximo de tempo possível no seu imóvel familiar. A própria casa não é apenas um património. É o centro da vida, a vizinhança e, muitas vezes, um lar livre de dívidas.

Mesmo uma herança não significa automaticamente que uma casa seja colocada no mercado imobiliário. Um dos cônjuges pode continuar a viver nela. Os filhos podem ficar com a casa. Esta pode ser transferida dentro da família ou, posteriormente, ser arrendada.

Só quando os proprietários decidirem efetivamente vender é que surge oferta adicional.

VERIFICAÇÃO DOS FATOS

Aposentadoria = não significa automaticamente venda da casa

Herança = não implica automaticamente uma oferta de venda

Mais proprietários idosos = não significa, simultaneamente, mais casas no mercado

A evolução demográfica representa, portanto, em primeiro lugar, uma alteração na estrutura da propriedade. Só depois disso é que se decide que parte deste parque imobiliário chega efetivamente ao mercado livre.

A Baixa Saxónia está a envelhecer

No entanto, seria igualmente errado subestimar o efeito demográfico.

O Instituto de Estatística da Baixa Saxónia prevê uma mudança significativa na estrutura etária. O número de pessoas com 65 anos ou mais deverá aumentar de cerca de 1,86 milhões em 2024 para cerca de 2,28 milhões em 2045. Isto corresponde a um aumento de 22,7 por cento. Ao mesmo tempo, a população com idades compreendidas entre os 20 e os 64 anos deverá diminuir cerca de 15 por cento. 

É interessante analisar a situação a nível regional. O Instituto Regional, por exemplo, prevê que o número de pessoas em idade ativa em Nordhorn diminua apenas cerca de 6,1 por cento até 2045. Em todo o estado, pelo contrário, espera-se uma redução de 15 por cento.

É precisamente por isso que considero errado aplicar, tal como estão, as tendências demográficas a nível nacional ao nosso mercado imobiliário regional.

O que dizem os números relativos ao Condado de Bentheim?

Aqui, a análise torna-se particularmente interessante.

De acordo com os dados do mercado imobiliário que analisámos, em 2025, no Condado de Bentheim, foram vendidas 1 077 moradias unifamiliares e bifamiliares. Foram 8,4 por cento a mais do que no ano anterior.

O preço médio de compra situou-se em cerca de 274 000 euros, o que representa cerca de 4,7 por cento acima do ano anterior.

Também o mercado global da Baixa Saxónia volta a registar uma atividade significativamente maior. Em 2025, foram vendidas, em todo o estado, cerca de 29 500 moradias unifamiliares e bifamiliares. Este valor representou um aumento de 8% em relação ao ano anterior. O preço médio de compra aumentou de 255 000 para 270 000 euros. As comissões de avaliação salientam expressamente que, recentemente, os preços têm vindo a descer com maior frequência nas grandes cidades do que nas zonas rurais. 

A nossa análise atual do mercado de oferta revela, no início de agosto de 2026, em todo o condado de Bentheim 488 casas à venda, das quais 153 só em Nordhorn.

Não se pode, portanto, falar de um mercado que já hoje seja caracterizado por um excesso de oferta causado por fatores demográficos.

Importante: os números relativos à oferta não devem ser equiparados aos preços de compra efetivamente registados.

A acessibilidade também desempenha um papel importante

Um aspeto adicional é frequentemente esquecido no debate sobre a geração do baby-boom: um aumento da oferta só conduz a uma pressão significativa sobre os preços se, por outro lado, houver falta de procura.

Neste aspeto, o condado de Bentheim apresenta atualmente condições comparativamente favoráveis.

O atual Índice de Acessibilidade da Interhyp IW não analisa apenas os preços imobiliários, mas relaciona o financiamento de uma moradia unifamiliar com o rendimento disponível de um agregado familiar modelo. É precisamente isso que permite comparar melhor os mercados regionais entre si.

No caso do Condado de Bentheim, o encargo calculado situa-se em cerca de 29 por cento do rendimento líquido disponível do agregado familiar.

A aquisição de habitação própria continua, assim, a ser relativamente acessível na nossa região, em relação aos rendimentos. Esta é uma diferença importante em relação a regiões onde os elevados preços imobiliários se combinam com uma evolução demográfica simultaneamente fraca.

A mudança geracional irá, no entanto, ocorrer

Nos próximos dez a vinte anos, os imóveis de proprietários mais idosos serão, cada vez mais, transmitidos ou vendidos.

Considero isso muito provável.

No entanto, não prevejo uma onda repentina de vendas, mas sim uma mudança geracional a longo prazo no parque imobiliário.

E, com isso, a questão decisiva muda.

Não é:

Quantas casas possuem os baby-boomers?

Mas sim:

Quais destas casas é que a próxima geração vai querer adquirir e a que preço?

Não é a idade que decide, mas sim a casa

É aqui que o mercado imobiliário deverá diferenciar-se mais.

Uma moradia unifamiliar bem conservada numa localização procurada em Nordhorn, Bad Bentheim ou noutro local procurado do condado enfrenta uma procura diferente da de um edifício que mal foi modernizado ao longo de décadas.

Especialmente no caso das casas dos anos 50, 60 e 70, o telhado, as janelas, o aquecimento, a instalação elétrica, as canalizações e o estado energético podem exigir investimentos consideráveis.

Por isso, os compradores já não se limitam, cada vez mais, a considerar apenas o preço de compra.

Eles perguntam:

Quanto me vai custar esta casa após a compra?

CINCO FATORES TORNAM-SE AINDA MAIS IMPORTANTES

1. Localização
Qual é a procura pela localidade, zona residencial e arredores imediatos?

2. Estado energético
Que investimentos serão necessários no aquecimento, telhado, janelas e isolamento?

3. Modernização
A instalação elétrica, as canalizações, as casas de banho e a planta estão ainda em conformidade com os padrões atuais?

4. Terreno
A dimensão e o esforço de manutenção correspondem às necessidades dos compradores atuais?

5. Procura
Quantos compradores sérios procuram exatamente este tipo de imóvel nesta localização?

Uma oportunidade para famílias jovens

No entanto, a mudança geracional também tem um lado positivo.

À medida que, gradualmente, mais imóveis existentes de proprietários mais idosos forem colocados à venda, são precisamente as famílias jovens que podem beneficiar disso.

Afinal, uma casa já existente não precisa de ser construída de raiz. O terreno, os serviços públicos e as infraestruturas já estão disponíveis. Além disso, muitas moradias unifamiliares mais antigas oferecem tamanhos de terreno que já quase não se encontram nas atuais zonas de construção nova.

Assim, um problema demográfico pode muito bem transformar-se numa oportunidade: O espaço habitacional existente volta a chegar às famílias que dele necessitam.

No entanto, é condição essencial que o preço de compra e a modernização necessária sejam compatíveis.

A minha conclusão para o Condado de Bentheim

Os baby-boomers irão alterar o mercado imobiliário no Condado de Bentheim. No entanto, não considero plausível uma queda repentina dos preços imobiliários apenas devido a esta geração.

Para tal, a evolução estende-se por um período demasiado longo. Além disso, nem todas as casas são vendidas.

É mais provável que ocorra uma mudança geracional no parque imobiliário, em que as diferenças entre os distintos imóveis se tornarão ainda mais evidentes.

Boas localizações, um estado energético razoável e preços em linha com o mercado deverão continuar a atrair compradores. Por outro lado, os imóveis com uma necessidade considerável de modernização terão de competir mais fortemente através do preço.

A questão decisiva não é, portanto, quantos baby-boomers possuem uma casa. O que é decisivo é quando essas casas serão efetivamente colocadas no mercado e quantos compradores estarão disponíveis para as adquirir no condado de Bentheim.

Fontes e informações adicionais

Instituto Regional de Estatística da Baixa Saxónia:
⁠Prevê-se o envelhecimento demográfico da população na Baixa Saxónia

Instituto Regional de Estatística da Baixa Saxónia:
⁠Alterações demográficas na Baixa Saxónia até ao ano de 2045

Comissões de peritos para a avaliação de terrenos na Baixa Saxónia:
⁠Dados do mercado imobiliário de 2026

Comissões de Peritos para os Valores Imobiliários da Baixa Saxónia:
⁠Dados do mercado imobiliário da Baixa Saxónia 2026

Instituto da Economia Alemã (IW Colónia):
⁠Índice de Acessibilidade Interhyp IW 2026