A babyboom-generáció és az ingatlanpiac: csökkennek-e most a lakásárak Bentheim megyében?

Miért nem vezet az idősebb tulajdonosok számának növekedése automatikusan eladási hullámhoz

Az elkövetkező években több millió babyboomer éri el a nyugdíjkorhatárt. Közülük sokan családi ház tulajdonosai. Ebből jelenleg egy látszólag egyszerű előrejelzést vonnak le: ha ez a generáció öregszik, nagyon sok ház kerül a piacra, a kínálat nő, és az ingatlanárak nyomás alá kerülnek.

De vajon ez a számítás valóban alkalmazható-e Bentheim megyére?

Szerintem ez túl egyszerű megközelítés. A demográfiai változás át fogja alakítani az ingatlanpiacunkat. Sok minden arra utal azonban, hogy ez fokozatosan fog történni, és főként az egyes ingatlanokra nagyon eltérő hatással lesz.

A babyboom-generáció tagjai nem egyszerre adnak el ingatlanokat

Már maga a hirtelen bekövetkező eladási hullám elképzelése is problematikus. A babyboom-generáció több, magas születési arányú évfolyamból áll. A nyugdíjba vonulás, majd később az ingatlanjaik átruházása ezért sok éven át fog elhúzódni.

Ehhez még hozzáadódik: A nyugdíjba vonulás nem indokolja az eladást.

Sok tulajdonos a lehető leghosszabb ideig szeretne a megszokott ingatlanában élni. A saját ház nem csupán vagyon. Az élet középpontja, a szomszédság és gyakran adósságmentes otthon is.

Még az öröklés sem jelenti automatikusan, hogy egy ház a lakáspiacra kerül. Az egyik házastárs továbbra is ott élhet. A gyermekek maguk is átvehetik a házat. A ház a családon belül átruházható, vagy később kiadható.

Csak akkor keletkezik további kínálat, ha a tulajdonosok ténylegesen eldöntik az eladást.

TÉNYELLENŐRZÉS

Nyugdíjba vonulás = nem jelenti automatikusan a ház eladását

Öröklés = nem jelenti automatikusan eladási ajánlatot

Több idős tulajdonos = nem jelenti egyidejűleg több házat a piacon

A demográfiai változás ezért elsősorban a tulajdonosi szerkezet átalakulását jelenti. Csak ezután dől el, hogy az ingatlanállománynak mely része kerül ténylegesen a szabad piacra.

Alsó-Szászország népessége öregszik

A demográfiai hatást azonban alábecsülni szintén helytelen lenne.

Az Alsó-Szászországi Statisztikai Hivatal az életkori szerkezet jelentős változását várja. A 65 év felettiek száma a 2024-es mintegy 1,86 millióról körülbelül 2,28 millióra emelkedjen. Ez 22,7 százalékos növekedést jelent. Ugyanakkor a 20 és 64 év közötti lakosság száma körülbelül 15 százalékkal csökken majd. 

Érdekes ebben a tekintetben a regionális szempont. A tartományi hivatal például azzal számol, hogy Nordhornban a munkaképes korúak száma 2045-ig csupán körülbelül 6,1 százalékkal csökken. Ezzel szemben tartományi szinten 15 százalékos csökkenés várható.

Éppen ezért tévesnek tartom, ha az országos demográfiai tendenciákat egy az egyben átvisszük a regionális ingatlanpiacunkra.

Mit mutatnak a számok Bentheim grófság esetében?

Itt különösen érdekes a helyzet.

Az általunk kiértékelt ingatlanpiaci adatok szerint 2025-ben Bentheim grófságban 1 077 egy- és kétcsaládos házat adtak el. Ez 8,4 százalékkal több, mint az előző évben.

Az átlagos vételár körülbelül 274 000 euró volt, ami körülbelül 4,7 százalékkal magasabb, mint az előző évben.

Az alsó-szászországi piac egészén is ismét jelentősen megnőtt a forgalom. 2025-ben tartományi szinten körülbelül 29 500 egy- és kétcsaládos házat adtak el. Ez 8 százalékkal több volt, mint az előző évben. Az átlagos vételár 255 000-ről 270 000 euróra emelkedett. A szakértői bizottságok kifejezetten rámutatnak arra, hogy az utóbbi időben az árak gyakrabban csökkentek a nagyvárosokban, mint a vidéki térségekben. 

A kínálati piacra vonatkozó legfrissebb elemzésünk szerint 2026 augusztusának elején az egész Bentheim grófságban 488 eladó ház volt, ebből 153-at csupán Nordhornban.

Ezért nem beszélhetünk olyan piacról, amelyet már ma is a demográfiai helyzetből adódó túlkínálat jellemezne.

Fontos: a kínálati adatok nem azonosak a ténylegesen okiratba foglalt vételárakkal.

A megfizethetőség is szerepet játszik

A babyboom-generációval kapcsolatos vitában gyakran elfeledkeznek egy további szempontról: a nagyobb kínálat csak akkor vezet jelentős árnyomáshoz, ha ezzel párhuzamosan hiányzik a kereslet.

Ebben a tekintetben Bentheim grófság jelenleg viszonylag kedvező feltételekkel rendelkezik.

Az Interhyp IW jelenlegi megfizethetőségi indexe nem csupán az ingatlanárakat vizsgálja, hanem összehasonlítja egy családi ház finanszírozását egy modellháztartás rendelkezésre álló jövedelmével. Pontosan ez teszi lehetővé a regionális piacok jobb összehasonlítását.

Bentheim grófság esetében a számítás szerinti terhelés a rendelkezésre álló háztartási nettó jövedelem körülbelül 29 százalékát teszi ki.

Így nálunk a saját lakástulajdon a jövedelmekhez viszonyítva továbbra is viszonylag elérhető. Ez jelentős különbséget jelent azokhoz a régiókhoz képest, ahol a magas ingatlanárak egyidejűleg gyenge demográfiai fejlődéssel párosulnak.

A generációváltás ennek ellenére bekövetkezik

Az elkövetkező tíz-húsz évben egyre több idősebb tulajdonos ingatlanja kerül majd átruházásra vagy eladásra.

Ezt nagyon valószínűnek tartom.

Nem számítok azonban hirtelen eladási hullámra, hanem egy hosszú távú generációváltásra az ingatlanállományban.

És ezzel megváltozik a döntő kérdés.

Nem az, hogy:

Hány házat birtokolnak a babyboomerek?

Hanem az, hogy:

Melyik házakat fogja a következő generáció milyen áron átvenni?

Nem a kor a döntő, hanem a ház

Itt várhatóan erőteljesebben differenciálódik az ingatlanpiac.

Egy gondosan karbantartott családi ház egy keresett helyen, például Nordhornban, Bad Bentheimben vagy a grófság más népszerű településén, másfajta keresletre számíthat, mint egy olyan épület, amelyet évtizedek óta alig modernizáltak.

Különösen az 1950-es, 1960-as és 1970-es évekbeli házak esetében a tető, az ablakok, a fűtés, az elektromos hálózat, a vezetékek és az energiahatékonysági állapot jelentős beruházásokat tehet szükségessé.

A vásárlók ezért egyre inkább nem csak a vételárat veszik figyelembe.

Azt kérdezik:

Mennyibe fog kerülni nekem ez a ház a vásárlás után?

ÖT TÉNYEZŐ LESZ MÉG FONTOSABB

1. Elhelyezkedés
Mennyire keresettek a helyszín, a lakóövezet és a közvetlen környezet?

2. Energetikai állapot
Milyen beruházásokra lesz szükség a fűtés, a tető, az ablakok és a hőszigetelés terén?

3. Felújítás
A villamos hálózat, a vezetékek, a fürdőszobák és az alaprajz még korszerűek?

4. Telek
A telek mérete és a karbantartási igénye megfelel-e a mai vásárlók igényeinek?

5. Kereslet
Hány komoly vásárló keresi pontosan ezt az ingatlantípust ezen a helyen?

Lehetőség a fiatal családok számára

A generációváltásnak azonban van egy pozitív oldala is.

Ha fokozatosan egyre több, idősebb tulajdonosok által kínált meglévő ingatlan kerül a piacra, abból éppen a fiatal családok profitálhatnak.

Hiszen egy meglévő házat nem kell újjáépíteni. A telek, a közműhálózat és az infrastruktúra már rendelkezésre áll. Ráadásul sok régebbi családi ház olyan telekméretet kínál, amely a mai új építési területeken már alig található.

Így egy demográfiai problémából teljesen is lehetőség születhet: A meglévő lakóterület ismét azokhoz a családokhoz kerül, akiknek szükségük van rá.

Ennek feltétele azonban, hogy a vételár és a szükséges felújítás költségei összhangban legyenek egymással.

Következtetésem Bentheim grófságra vonatkozóan

A babyboom-generáció megváltoztatja majd a bentheimi ingatlanpiacot. Ugyanakkor nem tartom valószínűnek, hogy kizárólag ennek a generációnak a hatására hirtelen összeomlanának az ingatlanárak.

Erre azért nincs elég idő. Ráadásul messze nem minden házat adnak el.

Valószínűbb egy generációváltás a meglévő ingatlanállományban, amelynek során az egyes ingatlanok közötti különbségek még erőteljesebben fognak érvényesülni.

A jó elhelyezkedésű, megfelelő energetikai állapotú és piaci áraknak megfelelő ingatlanok továbbra is vevőkre fognak találni. A jelentős felújításra szoruló ingatlanoknak viszont inkább az áron keresztül kell majd versenyezniük.

A döntő kérdés ezért nem az, hogy hány babyboomernek van háza. A döntő kérdés az, hogy ezek a házak mikor kerülnek ténylegesen a piacra, és hány vevővel kell majd szembenézniük Bentheim megyében.

Források és további információk

Alsó-Szászföldi Statisztikai Hivatal:
⁠A lakosság demográfiai elöregedése várható Alsó-Szászországban

Alsó-Szászország Statisztikai Hivatala:
⁠Demográfiai változások Alsó-Szászországban 2045-ig

Alsó-Szászország ingatlanérték-szakértői bizottságai:
⁠Ingatlanpiaci adatok 2026

Alsó-Szászország ingatlanérték-szakértői bizottságai:
⁠Alsó-Szászország tartományi ingatlanpiaci adatai 2026

Német Gazdasági Intézet (IW Köln):
⁠Interhyp IW megfizethetőségi index 2026