Les baby-boomers et l'immobilier : les prix de l'immobilier vont-ils baisser dans le comté de Bentheim ?

Pourquoi l'augmentation du nombre de propriétaires âgés n'entraîne pas automatiquement une vague de ventes

Des millions de baby-boomers atteindront l'âge de la retraite dans les années à venir. Beaucoup d'entre eux sont propriétaires d'une maison individuelle. On en tire actuellement une prévision en apparence simple : à mesure que cette génération vieillit, un très grand nombre de maisons arriveront sur le marché, l’offre augmentera et les prix de l’immobilier subiront une pression à la baisse.

Mais ce raisonnement s’applique-t-il réellement au comté de Bentheim ?

Je trouve cela trop simpliste. L'évolution démographique va transformer notre marché immobilier. Mais de nombreux éléments indiquent que ce processus se fera progressivement et, surtout, qu'il aura des répercussions très variables selon les biens immobiliers.

Les baby-boomers ne vendent pas tous en même temps

L'idée même d'une vague de ventes soudaine pose problème. La génération des baby-boomers se compose de plusieurs cohortes de forte natalité. Le passage à la retraite, puis la cession de leurs biens immobiliers, s’étaleront donc sur de nombreuses années.

À cela s’ajoute le fait que : Le départ à la retraite n’est pas une raison de vendre.

De nombreux propriétaires souhaitent vivre le plus longtemps possible dans leur logement familier. Leur maison n’est pas seulement un actif. C’est le centre de leur vie, leur quartier et souvent un logement libre de toute dette.

De même, un héritage ne signifie pas automatiquement qu’une maison sera mise sur le marché immobilier. Un conjoint peut continuer à y vivre. Les enfants peuvent reprendre la maison eux-mêmes. Elle peut être transmise au sein de la famille ou mise en location par la suite.

Ce n’est que lorsque les propriétaires décident effectivement de vendre que l’offre s’élargit.

VÉRIFICATION DES FAITS

Départ à la retraite = pas automatiquement vente de la maison

Héritage = pas automatiquement une offre de vente

Davantage de propriétaires âgés = pas nécessairement davantage de maisons sur le marché

L’évolution démographique entraîne donc dans un premier temps une modification de la structure de la propriété. Ce n’est qu’ensuite que l’on saura quelle partie de ce parc immobilier sera effectivement mise sur le marché libre.

La Basse-Saxe vieillit

Il serait toutefois tout aussi erroné de minimiser l’impact démographique.

L’Office régional des statistiques de Basse-Saxe prévoit une évolution significative de la pyramide des âges. Le nombre de personnes âgées de 65 ans et plus devrait passer d’environ 1,86 million en 2024 à environ 2,28 millions en 2045. Cela correspond à une augmentation de 22,7 %. Dans le même temps, la population âgée de 20 à 64 ans devrait diminuer d’environ 15 %. 

Il est intéressant d’adopter ici une perspective régionale. L’Office régional prévoit par exemple que le nombre de personnes en âge de travailler à Nordhorn ne diminuera que d’environ 6,1 % d’ici 2045. À l’échelle du Land, en revanche, on s’attend à une baisse de 15 %.

C’est précisément pour cette raison que je considère qu’il est erroné d’appliquer telles quelles les évolutions démographiques nationales à notre marché immobilier régional.

Que révèlent les chiffres pour le comté de Bentheim ?

C’est là que l’analyse devient particulièrement intéressante.

D’après les données du marché immobilier que nous avons analysées, 1 077 maisons individuelles et jumelées ont été vendues en 2025 dans le comté de Bentheim . Cela représentait 8,4 % de plus que l’année précédente.

Le prix d’achat moyen s’élevait à environ 274 000 euros, soit environ 4,7 % de plus que l’année précédente.

Le marché global de Basse-Saxe affiche lui aussi une activité nettement plus soutenue. En 2025, environ 29 500 maisons individuelles et jumelées ont été vendues dans tout le Land. Cela représente une hausse de 8 % par rapport à l’année précédente. Le prix d’achat moyen est passé de 255 000 à 270 000 euros. Les comités d’experts soulignent expressément que, ces derniers temps, les prix ont baissé plus fréquemment dans les grandes villes que dans les zones rurales. 

Notre analyse actuelle du marché de l’offre fait état, début août 2026, dans l’ensemble du comté de Bentheim, de 488 maisons mises en vente, dont 153 rien qu’à Nordhorn.

On ne peut donc en aucun cas parler d’un marché déjà caractérisé aujourd’hui par une offre excédentaire due à des facteurs démographiques.

Important : les chiffres relatifs à l’offre ne doivent pas être assimilés aux prix d’achat effectivement enregistrés.

L'accessibilité financière joue également un rôle

Un aspect supplémentaire est souvent oublié dans le débat sur les baby-boomers : une offre plus importante n'entraîne une pression significative sur les prix que si, d'un autre côté, la demande fait défaut.

À cet égard, le comté de Bentheim bénéficie actuellement de conditions relativement favorables.

L’indice d’accessibilité actuel d’Interhyp IW n’examine pas seulement les prix de l’immobilier, mais met également en relation le financement d’une maison individuelle avec le revenu disponible d’un ménage type. C’est précisément ce qui permet de mieux comparer les marchés régionaux entre eux.

Pour le comté de Bentheim, la charge calculée s’élève à environ 29 % du revenu net disponible du ménage.

L'accession à la propriété reste donc relativement accessible chez nous par rapport aux revenus. C'est une différence importante par rapport aux régions où les prix élevés de l'immobilier s'accompagnent d'une évolution démographique faible.

Le renouvellement générationnel aura néanmoins lieu

Au cours des dix à vingt prochaines années, de plus en plus de biens immobiliers appartenant à des propriétaires âgés seront transmis ou vendus.

Je considère cela comme très probable.

Je ne m’attends toutefois pas à une vague soudaine de ventes, mais à un changement de génération à long terme au sein du parc immobilier.

Et cela modifie la question cruciale.

Ce n’est pas :

Combien de maisons les baby-boomers possèdent-ils ?

Mais plutôt :

Laquelle de ces maisons la prochaine génération voudra-t-elle acquérir, et à quel prix ?

Ce n’est pas l’âge qui fait la différence, mais la maison

C’est là que le marché immobilier devrait se différencier davantage.

Une maison individuelle bien entretenue, située dans un quartier prisé de Nordhorn, Bad Bentheim ou d’un autre lieu recherché du comté, répond à une demande différente de celle d’un bâtiment qui n’a pratiquement pas été modernisé depuis des décennies.

C’est notamment le cas pour les maisons des années 1950, 1960 et 1970, où la toiture, les fenêtres, le chauffage, l’installation électrique, la plomberie et la performance énergétique peuvent nécessiter des investissements considérables.

C’est pourquoi les acheteurs ne se contentent de plus en plus rarement de considérer uniquement le prix d’achat.

Ils se posent la question suivante :

Combien cette maison va-t-elle me coûter après l’achat ?

CINQ FACTEURS GAGNENT EN IMPORTANCE

1. Emplacement
La localité, le quartier et les environs immédiats sont-ils prisés ?

2. Performance énergétique
Quels investissements faut-il prévoir pour le chauffage, la toiture, les fenêtres et l’isolation ?

3. Modernisation
L'installation électrique, la plomberie, les salles de bains et l'agencement sont-ils encore adaptés aux normes actuelles ?

4. Terrain
La taille et l’entretien requis correspondent-ils aux besoins des acheteurs d’aujourd’hui ?

5. Demande
Combien d’acheteurs sérieux recherchent précisément ce type de bien immobilier à cet emplacement ?

Une opportunité pour les jeunes familles

Le renouvellement générationnel présente toutefois aussi un aspect positif.

Si, petit à petit, de plus en plus de biens immobiliers existants appartenant à des propriétaires âgés sont mis en vente, ce sont justement les jeunes familles qui peuvent en profiter.

En effet, une maison existante n’a pas besoin d’être construite à neuf. Le terrain, le viabilisation et les infrastructures sont déjà en place. De nombreuses maisons individuelles anciennes offrent en outre des surfaces de terrain que l’on ne trouve pratiquement plus dans les nouveaux lotissements d’aujourd’hui.

Un problème démographique peut ainsi tout à fait se transformer en opportunité : Les logements existants reviennent ainsi aux familles qui en ont besoin.

La condition préalable est toutefois que le prix d’achat et les travaux de modernisation nécessaires soient en adéquation.

Ma conclusion pour le comté de Bentheim

Les baby-boomers vont transformer le marché immobilier du comté de Bentheim. Je ne considère toutefois pas comme plausible une chute soudaine des prix immobiliers due uniquement à cette génération.

En effet, cette évolution s’étale sur une période trop longue. De plus, toutes les maisons ne sont pas vendues, loin s’en faut.

Il est plus probable d’assister à un changement de génération au sein du parc immobilier, au cours duquel les différences entre les différents biens immobiliers se feront encore davantage sentir.

Les emplacements de choix, une performance énergétique raisonnable et des prix conformes au marché devraient continuer à attirer des acheteurs. En revanche, les biens immobiliers nécessitant d’importants travaux de modernisation devront davantage se démarquer par leur prix.

La question décisive n’est donc pas de savoir combien de baby-boomers possèdent une maison. Ce qui est déterminant, c’est de savoir quand ces maisons seront effectivement mises sur le marché et combien d’acheteurs seront alors présents dans le comté de Bentheim.

Sources et informations complémentaires

Office régional des statistiques de Basse-Saxe :
⁠Vieillissement démographique attendu en Basse-Saxe

Office régional des statistiques de Basse-Saxe :
⁠Évolution démographique en Basse-Saxe jusqu'en 2045

Commissions d'expertise sur la valeur foncière en Basse-Saxe :
⁠Données du marché foncier 2026

Commissions d'expertise des valeurs foncières de Basse-Saxe :
⁠Données du marché foncier régional de Basse-Saxe 2026

Institut de l'économie allemande (IW Cologne) :
⁠Indice d'accessibilité Interhyp IW 2026