Por qué un mayor número de propietarios de edad avanzada no se traduce automáticamente en una oleada de ventas
Millones de baby boomers alcanzarán la edad de jubilación en los próximos años. Muchos de ellos son propietarios de una vivienda unifamiliar. De ahí se deduce actualmente una previsión aparentemente sencilla: a medida que esta generación envejezca, saldrán al mercado muchísimas viviendas, la oferta aumentará y los precios inmobiliarios se verán sometidos a presión.
Pero, ¿se puede aplicar realmente este cálculo al condado de Bentheim?
Me parece demasiado simplista. El cambio demográfico transformará nuestro mercado inmobiliario. Sin embargo, hay muchos indicios de que esto ocurrirá de forma gradual y, sobre todo, que tendrá repercusiones muy diferentes en cada inmueble.
Los baby boomers no venden todos a la vez
La mera idea de una oleada de ventas repentina ya es problemática. La generación del baby boom está formada por varias promociones con un elevado número de nacimientos. Por lo tanto, la jubilación y, posteriormente, la transmisión de sus inmuebles se distribuyen a lo largo de muchos años.
A esto se suma: La jubilación no es motivo para vender.
Muchos propietarios desean vivir el mayor tiempo posible en su vivienda habitual. La casa propia no es solo un activo. Es el centro de su vida, su barrio y, a menudo, un hogar libre de deudas.
Tampoco una herencia significa automáticamente que una vivienda salga al mercado inmobiliario. Uno de los cónyuges puede seguir viviendo en ella. Los hijos pueden hacerse cargo de la vivienda. Se puede transmitir dentro de la familia o, posteriormente, alquilarla.
Solo cuando los propietarios deciden realmente venderla surge una oferta adicional.
VERIFICACIÓN DE HECHOS
Jubilación = no implica automáticamente la venta de la vivienda
Herencia = no implica automáticamente una oferta de venta
Más propietarios de edad avanzada = no significa al mismo tiempo más viviendas en el mercado
Por lo tanto, el cambio demográfico supone, en primer lugar, una transformación de la estructura de la propiedad. Solo después se determinará qué parte de este parque inmobiliario llega realmente al mercado libre.
Baja Sajonia envejece
Sin embargo, sería igualmente erróneo restar importancia al efecto demográfico.
La Oficina Regional de Estadística de Baja Sajonia prevé un cambio significativo en la estructura de edad. Se prevé que el número de personas mayores de 65 años aumente de unos 1,86 millones en 2024 a aproximadamente 2,28 millones en 2045. Esto supone un aumento del 22,7 %. Al mismo tiempo, se prevé que la población de entre 20 y 64 años disminuya en torno a un 15 %.
En este sentido, resulta interesante la perspectiva regional. La Oficina Regional, por ejemplo, prevé que el número de personas en edad de trabajar en Nordhorn solo disminuya en torno a un 6,1 % hasta 2045. En cambio, a nivel regional se espera un descenso del 15 %.
Precisamente por eso considero un error extrapolar las tendencias demográficas a nivel nacional tal cual a nuestro mercado inmobiliario regional.
¿Qué indican las cifras para el condado de Bentheim?
Aquí es donde el análisis resulta especialmente interesante.
Según los datos del mercado inmobiliario que hemos analizado, en 2025 se vendieron en el condado de Bentheim 1.077 viviendas unifamiliares y bifamiliares. Esto supuso un 8,4 % más que el año anterior.
El precio medio de compra se situó en unos 274 000 euros, lo que supone aproximadamente un 4,7 % por encima del año anterior.
El mercado global de Baja Sajonia también vuelve a mostrar una actividad notablemente mayor. En 2025 se vendieron en todo el estado unas 29 500 viviendas unifamiliares y bifamiliares. Esto supuso un aumento del 8 % con respecto al año anterior. El precio medio de compra aumentó de 255 000 a 270 000 euros. Los comités de tasación señalan expresamente que, últimamente, los precios han bajado con mayor frecuencia en las grandes ciudades que en las zonas rurales.
Nuestro análisis actual del mercado de la oferta muestra que, a principios de agosto de 2026, en todo el condado de Bentheim había 488 viviendas en venta, de las cuales 153 solo en Nordhorn.
Por lo tanto, no se puede hablar de un mercado que ya hoy se caracterice por un exceso de oferta provocado por factores demográficos.
Importante: las cifras de la oferta no deben equipararse a los precios de compra realmente certificados.
La asequibilidad también influye
Hay un aspecto adicional que a menudo se olvida en el debate sobre los baby boomers: un aumento de la oferta solo genera una presión significativa sobre los precios si, por otro lado, falta la demanda.
En este sentido, el condado de Bentheim cuenta actualmente con unas condiciones relativamente buenas.
El actual índice de asequibilidad de Interhyp IW no solo analiza los precios inmobiliarios, sino que relaciona la financiación de una vivienda unifamiliar con los ingresos disponibles de un hogar tipo. Precisamente esto permite comparar mejor los mercados regionales entre sí.
En el caso del condado de Bentheim, la carga calculada se sitúa en alrededor del 29 % de la renta neta disponible del hogar.
Por lo tanto, en nuestra región, la propiedad de la vivienda sigue siendo relativamente accesible en relación con los ingresos. Esta es una diferencia importante con respecto a regiones en las que los elevados precios inmobiliarios se combinan con una evolución demográfica débil.
No obstante, el relevo generacional se producirá
En los próximos diez a veinte años, cada vez se cederán o venderán más inmuebles de propietarios de edad avanzada.
Lo considero muy probable.
Sin embargo, no espero una oleada repentina de ventas, sino un cambio generacional a largo plazo en el parque inmobiliario.
Y con ello cambia la pregunta clave.
No es:
¿Cuántas viviendas poseen los baby boomers?
Sino:
¿Cuáles de estas viviendas querrá adquirir la próxima generación y a qué precio?
No es la edad lo que decide, sino la vivienda
Aquí es donde el mercado inmobiliario probablemente se diferenciará más.
Una vivienda unifamiliar bien cuidada en una zona muy demandada de Nordhorn, Bad Bentheim o cualquier otra localidad cotizada del condado responde a una demanda diferente a la de un edificio que apenas se ha modernizado en décadas.
Precisamente en el caso de las viviendas de los años 50, 60 y 70, el tejado, las ventanas, la calefacción, la instalación eléctrica, las tuberías y el estado energético pueden requerir inversiones considerables.
Por ello, los compradores cada vez tienen más en cuenta otros aspectos además del precio de compra.
Se preguntan:
¿Cuánto me costará esta vivienda después de la compra?
CINCO FACTORES QUE COBRAN AÚN MÁS IMPORTANCIA
1. Ubicación
¿Qué demanda tienen la localidad, la zona residencial y el entorno inmediato?
2. Eficiencia energética
¿Qué inversiones hay que realizar en calefacción, tejado, ventanas y aislamiento?
3. Modernización
¿La instalación eléctrica, las tuberías, los baños y la distribución siguen siendo actuales?
4. Terreno
¿El tamaño y el esfuerzo de mantenimiento se ajustan a las necesidades de los compradores actuales?
5. Demanda
¿Cuántos compradores serios buscan exactamente este tipo de inmueble en esta ubicación?
Una oportunidad para las familias jóvenes
Sin embargo, el relevo generacional también tiene un lado positivo.
A medida que se vayan poniendo a la venta más viviendas de propietarios de edad avanzada, las familias jóvenes, en particular, podrán beneficiarse de ello.
Y es que una vivienda ya construida no tiene que construirse de nuevo. El terreno, las urbanizaciones y las infraestructuras ya están disponibles. Además, muchas viviendas unifamiliares antiguas cuentan con parcelas de un tamaño que ya casi no se ofrece en las nuevas zonas de construcción actuales.
De este modo, un problema demográfico puede convertirse perfectamente en una oportunidad: La vivienda existente vuelve a llegar a las familias que la necesitan.
Sin embargo, es imprescindible que el precio de compra y la modernización necesaria sean compatibles.
Mi conclusión para el condado de Bentheim
Los baby boomers cambiarán el mercado inmobiliario en el condado de Bentheim. Sin embargo, no considero plausible que se produzca una caída repentina de los precios inmobiliarios debida únicamente a esta generación.
Para ello, la evolución se distribuye a lo largo de un periodo demasiado prolongado. Además, ni mucho menos todas las viviendas se venden.
Es más probable que se produzca un cambio generacional en el parque inmobiliario, en el que las diferencias entre los distintos inmuebles se harán notar aún más.
Las buenas ubicaciones, un estado energético razonable y unos precios acordes con el mercado seguirán encontrando compradores. Por el contrario, los inmuebles que requieran una modernización considerable tendrán que competir más en cuanto al precio.
Por lo tanto, la cuestión decisiva no es cuántos baby boomers poseen una vivienda. Lo decisivo es cuándo saldrán realmente al mercado estas viviendas y cuántos compradores habrá entonces en el condado de Bentheim para adquirirlas.
Fuentes e información adicional
Oficina Regional de Estadística de Baja Sajonia:
Se prevé un envejecimiento demográfico de la población en Baja Sajonia
Oficina Regional de Estadística de Baja Sajonia:
Cambio demográfico en Baja Sajonia hasta el año 2045
Comisiones de tasación de valores inmobiliarios de Baja Sajonia:
Datos del mercado inmobiliario 2026
Comités de tasación de valores inmobiliarios de Baja Sajonia:
Datos del mercado inmobiliario regional de Baja Sajonia 2026
Instituto de la Economía Alemana (IW Colonia):
Índice de Asequibilidad Interhyp IW 2026
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48529
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