Κληρονομικότητα

Όταν μια πολυκατοικία κληρονομείται, σπάνια πρόκειται μόνο για τις αξίες των ακινήτων. Πίσω από κάθε κληρονομιά κρύβονται προσωπικές σχέσεις, συναισθήματα - και συχνά συγκρούσεις. Ιδιαίτερα σε πόλεις όπως η Βρέμη, όπου οι πολυκατοικίες παραμένουν σε οικογένειες για γενιές, η έλλειψη σαφήνειας στη διαδοχή μπορεί γρήγορα να οδηγήσει σε οικονομικές και φορολογικές επιβαρύνσεις. Ο έγκαιρος σχεδιασμός είναι επομένως ζωτικής σημασίας για τη διασφάλιση των αξιών και την αποφυγή διαφορών εντός της οικογένειας.

Κοινότητες κληρονόμων: Γιατί συχνά γίνονται βάρος

Εάν μια πολυκατοικία κληροδοτηθεί σε περισσότερους κληρονόμους, δημιουργείται αυτομάτως μια κοινότητα κληρονόμων. Στην πράξη, αυτή η δομή οδηγεί συχνά σε προβλήματα:

• Διαφωνίες σχετικά με την πώληση ή την εκμίσθωση

• Διαφορετικές ιδέες σχετικά με τον εκσυγχρονισμό ή τις επενδύσεις

• μπλοκαρίσματα εάν ένας μόνο κληρονόμος εμποδίζει τη λήψη αποφάσεων

• Κίνδυνος διενέξεων που μπορεί να εξελιχθούν σε πλειστηριασμούς διαμερισμάτων

Οι πλειστηριασμοί κατάτμησης είναι σχεδόν πάντα μειονεκτικοί από την άποψη του ιδιοκτήτη:
Το ακίνητο πωλείται κάτω από την αγοραία αξία - συχνά 20-40% κάτω από την τιμή ρευστοποίησης.

Φορολογικές παγίδες: Όταν η εφορία αποτιμά διαφορετικά από την αγορά

Ο φόρος κληρονομιάς αποτελεί βασική πτυχή της κληρονομιάς ακινήτων.

Ο καθοριστικός παράγοντας εδώ δεν είναι η τιμή αγοράς, αλλά η φορολογητέα αξία, η οποία καθορίζεται από την εφορία σύμφωνα με τον νόμο περί εκτίμησης. Ιδιαίτερα στις περιζήτητες γειτονιές της Βρέμης, όπως το Schwachhausen, το Ostertor ή το Peterswerder, οι φορολογικές αξίες αποκλίνουν συχνά σημαντικά από την πραγματική αγοραία αξία.

Σημαντικό να γνωρίζετε:

• Ένα επίδομα 400.000 ευρώ ισχύει για τα παιδιά

• Για τους συζύγους 500.000 ευρώ

• Οτιδήποτε πάνω από αυτό είναι φορολογητέο

• Η εφορία μπορεί να αναγνωρίσει μια αξία που είναι υψηλότερη από την τιμή αγοράς τη στιγμή που

• Εάν δεν ελέγξετε την αποτίμηση, μπορεί να πληρώσετε υπερβολικό φόρο

Οι ιδιοκτήτες μπορούν να υποβάλουν ένσταση κατά της αποτίμησης εντός ενός μηνός και να προσκομίσουν έκθεση εμπειρογνώμονα - ένα σημείο που πολλοί άνθρωποι δεν συνειδητοποιούν.

Απαιτήσεις υποχρεωτικής μερίδας: η συχνά υποτιμημένη οικονομική επιβάρυνση

Ακόμη και αν ένας ιδιοκτήτης κληροδοτήσει μια πολυκατοικία και ευνοήσει έναν κληρονόμο, άλλοι συγγενείς δικαιούνται την υποχρεωτική μερίδα.
Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε σημαντικά προβλήματα ρευστότητας:

• Όσοι δικαιούνται αναγκαστική μερίδα λαμβάνουν άμεσα χρήματα, όχι ακίνητα

• Η υποχρεωτική μερίδα βασίζεται στην αγοραία αξία και όχι στην οικονομική δυνατότητα

• Ο κληρονόμος μπορεί να χρειαστεί να λάβει δάνεια ή ακόμη και να πουλήσει ακίνητα

Αυτό μπορεί να οδηγήσει σε οικονομικές δυσκολίες, ιδίως στην περίπτωση των ενοικιαζόμενων πολυκατοικιών.

Η λύση: Έγκαιρος προγραμματισμός της διαδοχής

Οι περισσότερες από τις συγκρούσεις που αντιμετωπίζω στην πράξη δεν προκύπτουν σκόπιμα -
αλλά λόγω έλλειψης σχεδιασμού.

Τα πιο λογικά μέτρα περιλαμβάνουν

1. τη σύνταξη διαθήκης ή κληρονομικού συμβολαίου

Εξοικονομεί τις διαφορές και παρέχει σαφήνεια.

2. χρησικτησία ή δικαίωμα διαμονής

Επιτρέπει στον ιδιοκτήτη να διατηρεί το εισόδημα, ενώ η επόμενη γενιά γίνεται ιδιοκτήτης.

3. εξετάστε το ενδεχόμενο μεταβίβασης κατά τη διάρκεια της ζωής σας

Μπορεί να είναι ιδιαίτερα ελκυστική από φορολογική άποψη, ιδίως εάν αξιοποιηθούν με τον καλύτερο δυνατό τρόπο οι φορολογικές ελαφρύνσεις.

4. αξιοποιήστε εταιρικές δομές (π.χ. οικογενειακή ανώνυμη εταιρεία)

Προστατεύει τα περιουσιακά στοιχεία, διευκολύνει τη διαχείριση και αποτρέπει τον κατακερματισμό.

5. Σαφείς κανόνες εάν υπάρχουν πολλά παιδιά

Ποιος αναλαμβάνει τη διαχείριση;
Ποιος λαμβάνει ποιες πληρωμές εξισορρόπησης;
Τι συμβαίνει σε περίπτωση διαφωνίας;

Μια σαφής συμβατική ρύθμιση αποτρέπει τις συγκρούσεις που γίνονται δαπανηρές αργότερα.

Κληρονομιές χωρίς προετοιμασία: τυπικά σενάρια από την πράξη

Περίπτωση 1: Διαφωνία στην κοινότητα κληρονόμων

Τρία αδέλφια κληρονομούν ένα σπίτι στην περιοχή Neustadt της Βρέμης.
Το ένα θέλει να το πουλήσει, τα δύο θέλουν να το κρατήσουν - αποτέλεσμα: πολύμηνη ακινησία, απώλεια αξίας και τελικά πλειστηριασμός με διαχωρισμό.

Περίπτωση 2: Φορολογική έκπληξη

Η εφορία εκτιμά ένα σπίτι στο Schwachhausen σε 1,4 εκατομμύρια ευρώ - η οικογένεια περίμενε 900.000 ευρώ. Αρκετές δεκάδες χιλιάδες ευρώ σε φόρο κληρονομιάς καθίστανται απαιτητοί.

Περίπτωση 3: Παγίδα υποχρεωτικής μερίδας

Ένα παιδί κληρονομεί το σπίτι, δύο λαμβάνουν υποχρεωτική μερίδα - η πληρωμή τους αναγκάζει να το πουλήσουν, αν και η οικογένεια ήθελε στην πραγματικότητα να το αποφύγει.

Συμπέρασμα: Κληρονομιά