Herencia

Cuando se hereda un edificio de apartamentos, rara vez se trata sólo del valor de la propiedad. Detrás de cada herencia hay relaciones personales, emociones y, a menudo, conflictos. Especialmente en ciudades como Bremen, donde los edificios de viviendas permanecen en las familias durante generaciones, la falta de claridad en la sucesión puede acarrear rápidamente cargas financieras y fiscales. Por ello, una planificación temprana es crucial para asegurar los valores y evitar disputas en el seno de la familia.

Comunidades de herederos: Por qué a menudo se convierten en una carga

Si un edificio de viviendas se lega a varios herederos, se crea automáticamente una comunidad de herederos. En la práctica, esta estructura suele acarrear problemas:

• Desacuerdos sobre la venta o el alquiler

• Ideas divergentes sobre la modernización o las inversiones

• Bloqueos si un solo heredero impide que se tomen decisiones

• Riesgo de disputas que pueden desembocar en subastas de partición.

Las subastas de partición son casi siempre desventajosas desde el punto de vista del propietario:
La propiedad se vende por debajo del valor de mercado, a menudo entre un 20 y un 40% por debajo del precio realizable.

Escollos fiscales: Cuando la Agencia Tributaria valora de forma distinta al mercado

El impuesto de sucesiones es un aspecto clave de la herencia de bienes inmuebles.

Lo decisivo no es el precio de compra, sino el valor imponible, que determina la Agencia Tributaria de acuerdo con la Ley de Valoraciones. Especialmente en los barrios más solicitados de Bremen, como Schwachhausen, Ostertor o Peterswerder, los valores fiscales suelen diferir considerablemente del valor real de mercado.

Es importante saberlo:

• Para los hijos se aplica una desgravación de 400.000 euros.

• Para los cónyuges 500.000 euros

• Todo lo que supere esta cantidad está sujeto a impuestos.

• La Agencia Tributaria puede reconocer un valor superior al precio de compra en su momento

• Si no comprueba la valoración, puede pagar demasiados impuestos.

Los propietarios pueden presentar una objeción a la tasación en el plazo de un mes y presentar un informe pericial, un punto del que mucha gente no se da cuenta.

Reclamación de porciones obligatorias: la carga financiera a menudo subestimada

Incluso si un propietario lega un edificio de apartamentos y favorece a un heredero, otros familiares tienen derecho a la parte obligatoria.
Esto puede acarrear considerables problemas de liquidez:

• Las personas con derecho a una parte obligatoria reciben dinero inmediatamente, no propiedades.

• La parte obligatoria se basa en el valor de mercado, no en la capacidad económica

• El heredero puede tener que pedir préstamos o incluso vender propiedades

Esto puede provocar dificultades financieras, sobre todo en el caso de bloques de pisos alquilados.

La solución: planificar la sucesión a tiempo

La mayoría de los conflictos de los que me ocupo en la práctica no surgen intencionadamente, sino por falta de planificación.
sino por falta de planificación.

Las medidas más sensatas son

1. redactar un testamento o contrato sucesorio

Ahorra disputas y aporta claridad.

2. usufructo o derecho de residencia

Permite al propietario conservar los ingresos mientras la siguiente generación se convierte en propietaria.

3. considerar la transferencia en vida

Puede ser muy atractiva desde el punto de vista fiscal, especialmente si se aprovechan al máximo las desgravaciones fiscales.

4. utilizar estructuras societarias (por ejemplo, sociedad limitada familiar)

Protege el patrimonio, facilita la administración y evita la fragmentación.

5. normas claras si hay varios hijos

¿Quién asume la administración?
¿Quién recibe qué pagos de compensación?
¿Qué ocurre en caso de desacuerdo?

Un acuerdo contractual claro evita conflictos que luego resultan caros.

Herencias sin preparación: escenarios típicos de la práctica

Caso 1: Disputa en la comunidad de herederos

Tres hermanos heredan una casa en el barrio Neustadt de Bremen.
Uno quiere vender, dos quieren conservar - resultado: meses de paralización, pérdida de valor y, finalmente, una subasta de partición.

Caso 2: Sorpresa fiscal

La Agencia Tributaria valora una casa en Schwachhausen en 1,4 millones de euros - la familia esperaba 900.000 euros. Se adeudan varias decenas de miles de euros en concepto de impuesto de sucesiones.

Caso 3: Trampa de la porción obligatoria

Un hijo hereda la casa, dos reciben una porción obligatoria - el pago les obliga a vender, aunque en realidad la familia quería evitarlo.

Conclusión: Herencia