Eredità

Quando si eredita un condominio, raramente si tratta solo di valori immobiliari. Dietro ogni eredità ci sono relazioni personali, emozioni e spesso conflitti. Soprattutto in città come Brema, dove i condomini rimangono nelle famiglie per generazioni, una mancanza di chiarezza nella successione può portare rapidamente a oneri finanziari e fiscali. Una pianificazione tempestiva è quindi fondamentale per garantire i valori ed evitare controversie all'interno della famiglia.

Comunità di eredi: Perché spesso diventano un peso

Se un condominio viene lasciato in eredità a più eredi, si crea automaticamente una comunione ereditaria. In pratica, questa struttura porta spesso a problemi:

• Disaccordo sulla vendita o sulla locazione

• idee diverse sulla modernizzazione o sugli investimenti

• blocchi se un singolo erede impedisce di prendere decisioni

• Rischio di controversie che possono degenerare in aste di spartizione.

Le aste di divisione sono quasi sempre svantaggiose dal punto di vista del proprietario:
L'immobile viene venduto al di sotto del valore di mercato, spesso del 20-40% rispetto al prezzo di realizzo.

Insidie fiscali: Quando il fisco valuta diversamente dal mercato

L 'imposta di successione è un aspetto fondamentale della successione immobiliare.

Il fattore decisivo non è il prezzo di acquisto, ma il valore imponibile, che viene determinato dall'ufficio delle imposte in base alla legge sulla valutazione. Soprattutto in quartieri ricercati di Brema come Schwachhausen, Ostertor o Peterswerder, i valori fiscali si discostano spesso in modo significativo dall'effettivo valore di mercato.

È importante sapere che:

• Per i figli si applica una franchigia di 400.000 euro.

• Per i coniugi 500.000 euro

• Tutto ciò che supera questo valore è imponibile

• L'ufficio delle imposte può riconoscere un valore superiore al prezzo di acquisto del momento.

• Se non si controlla la valutazione, si può pagare un'imposta eccessiva.

I proprietari possono presentare un'obiezione alla valutazione entro un mese, presentando una perizia - un aspetto di cui molti non si rendono conto.

Rivendicazioni di quote obbligatorie: l'onere finanziario spesso sottovalutato

Anche se un proprietario lascia in eredità un condominio e favorisce un erede, altri parenti hanno diritto alla quota obbligatoria.
Ciò può comportare notevoli problemi di liquidità:

• Chi ha diritto a una quota obbligatoria riceve immediatamente denaro, non proprietà

• la quota obbligatoria si basa sul valore di mercato, non sulla capacità economica

• L'erede può essere costretto a contrarre prestiti o addirittura a vendere un immobile.

Questo può portare a difficoltà finanziarie, soprattutto nel caso di condomini in affitto.

La soluzione: una pianificazione tempestiva della successione

La maggior parte dei conflitti di cui mi occupo nella pratica non nasce intenzionalmente, ma per una mancanza di pianificazione.
ma per una mancanza di pianificazione.

Le misure più sensate sono

1. redigere un testamento o un contratto di successione.

Evita le controversie e fa chiarezza.

2. usufrutto o diritto di abitazione

Consente al proprietario di mantenere il reddito mentre la generazione successiva diventa proprietaria.

3. considerare il trasferimento in vita

Può essere molto interessante dal punto di vista fiscale, soprattutto se si utilizzano in modo ottimale le detrazioni fiscali.

4. utilizzare strutture societarie (ad es. società a responsabilità limitata di famiglia)

Protegge il patrimonio, facilita l'amministrazione ed evita la frammentazione.

5. regole chiare se ci sono più figli

Chi si occupa dell'amministrazione?
Chi riceve i pagamenti di perequazione?
Cosa succede in caso di disaccordo?

Un accordo contrattuale chiaro evita conflitti che in seguito diventano costosi.

Eredità senza preparazione: scenari tipici della pratica

Caso 1: Controversia nella comunione ereditaria

Tre fratelli ereditano una casa nel quartiere Neustadt di Brema.
Uno vuole vendere, due vogliono tenere - risultato: mesi di stallo, perdita di valore e infine un'asta di divisione.

Caso 2: sorpresa fiscale

L'ufficio delle imposte valuta una casa a Schwachhausen 1,4 milioni di euro - la famiglia si aspettava 900.000 euro. Diventano così dovute diverse decine di migliaia di euro di imposte di successione.

Caso 3: Trappola della quota obbligatoria

Un figlio eredita la casa, due ricevono una quota obbligatoria: il pagamento li costringe a vendere, anche se la famiglia voleva evitarlo.

Conclusione: Eredità