Héritage

Lorsqu'on hérite d'un immeuble collectif, il est rare qu'il ne s'agisse que de valeurs immobilières. Derrière chaque héritage se cachent des relations personnelles, des émotions - et souvent aussi des conflits. Dans des villes comme Brême, où les immeubles collectifs restent dans les familles pendant des générations, le manque de clarté dans la succession peut rapidement conduire à des charges financières et fiscales. Une planification précoce est donc décisive pour garantir les valeurs et éviter les conflits au sein de la famille.

Les communautés d'héritiers : Pourquoi elles deviennent souvent une charge

Lorsqu'un immeuble collectif est légué à plusieurs héritiers, une communauté héréditaire est automatiquement créée. Dans la pratique, cette construction entraîne souvent des problèmes :

• désaccord sur la vente ou la location

• idées divergentes sur les modernisations ou les investissements

• Blocages lorsqu'un seul héritier empêche la prise de décisions

• Risque de litiges pouvant s'envenimer jusqu'à la vente aux enchères partielle

Les ventes aux enchères partielles sont presque toujours désavantageuses du point de vue des propriétaires :
Le bien est vendu en dessous de la valeur du marché - il n'est pas rare que le prix soit inférieur de 20 à 40 % au prix réalisable.

Des pièges fiscaux : Quand le fisc évalue différemment que le marché

Un aspect essentiel de l'héritage immobilier est l'impôt sur les successions.

Ce qui est déterminant ici, ce n'est pas le prix d'achat, mais la valeur fiscale, qui est déterminée par l'administration fiscale conformément à la loi sur l'évaluation. En particulier dans les quartiers recherchés de Brême comme Schwachhausen, Ostertor ou Peterswerder, les valeurs fiscales diffèrent souvent sensiblement de la valeur réelle du marché.

Il est important de savoir :

• Pour les enfants, un abattement de 400.000 euros s'applique.

• Pour les conjoints , 500.000 euros.

• Tout ce qui dépasse ce montant est imposable.

• Le fisc peut fixer une valeur supérieure au prix d'achat de l'époque.

• Si l'on ne vérifie pas l'évaluation, on risque de payer trop d'impôts.

Les propriétaires peuvent contester l'évaluation dans un délai d'un mois et présenter un rapport d'expert - un point que beaucoup ignorent.

Les réserves héréditaires : une charge financière souvent sous-estimée

Même si un propriétaire lègue un immeuble à appartements et privilégie un héritier, d'autres membres de la famille ont droit à la part réservataire.
Cela peut entraîner d'importants problèmes de liquidités :

• Les héritiers réservataires reçoivent immédiatement de l'argent, pas des biens immobiliers

• La part réservataire se base sur la valeur vénale et non sur la capacité économique.

• L'héritier doit éventuellement contracter des prêts ou même vendre des biens immobiliers.

Cela peut conduire à un déséquilibre économique, en particulier dans le cas d'immeubles locatifs.

La solution : planifier sa succession à temps

La plupart des conflits que j'accompagne dans la pratique ne résultent pas d'une intention -
mais par un manque de planification.

Parmi les mesures les plus judicieuses, on trouve :

1. rédiger un testament ou un pacte successoral

Permet d'éviter les conflits et de clarifier la situation.

2. utiliser l'usufruit ou le droit d'habitation

Permet au propriétaire de conserver des revenus alors que la génération suivante est déjà propriétaire.

3. envisager la transmission de son vivant

Peut être très intéressant sur le plan fiscal, surtout si les abattements sont utilisés de manière optimale.

4. utiliser des structures de société (par ex. SARL familiale).

Protège le patrimoine, facilite la gestion et évite le morcellement.

5. des règles claires en cas de plusieurs enfants

Qui prend en charge l'administration ?
Qui reçoit quelles compensations ?
Que se passe-t-il en cas de désaccord ?

Une réglementation contractuelle propre évite les conflits qui coûtent cher par la suite.

Héritages sans préparation : scénarios typiques tirés de la pratique

Cas 1 : conflit au sein de la communauté héréditaire

Trois frères et sœurs héritent d'une maison dans la Neustadt de Brême.
L'un souhaite vendre, les deux autres veulent garder la maison - résultat : des mois d'immobilisation, une perte de valeur et, à la fin, une vente aux enchères partielle.

Cas 2 : Surprise fiscale

Le fisc évalue une maison à Schwachhausen à 1,4 million d'euros - la famille avait compté sur 900 000 euros. Plusieurs dizaines de milliers d'euros de droits de succession sont dus.

Cas 3 : Piège de la réserve héréditaire

Un enfant hérite de la maison, deux reçoivent la part réservataire - le versement oblige à vendre, alors que la famille voulait en fait l'éviter.

Conclusion : Héritage