Erbschaft & Nachfolge beim Mehrfamilienhaus: So vermeiden Eigentümer finanzielle Risiken

Wenn ein Mehrfamilienhaus vererbt wird, geht es selten nur um Immobilienwerte. Hinter jeder Erbschaft stehen persönliche Beziehungen, Emotionen – und häufig auch Konflikte. Gerade in Städten wie Bremen, wo Mehrfamilienhäuser über Generationen in Familien bleiben, kann fehlende Klarheit in der Nachfolge schnell zu finanziellen und steuerlichen Belastungen führen. Eine frühzeitige Planung ist deshalb entscheidend, um Werte zu sichern und Auseinandersetzungen innerhalb der Familie zu vermeiden.

Erbengemeinschaften: Warum sie oft zur Belastung werden

Wird ein Mehrfamilienhaus an mehrere Erben vererbt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese Konstruktion führt in der Praxis häufig zu Problemen:

• Uneinigkeit über Verkauf oder Vermietung

• Abweichende Vorstellungen über Modernisierungen oder Investitionen

• Blockaden, wenn ein einzelner Erbe Entscheidungen verhindert

• Gefahr von Streitigkeiten, die bis zur Teilungsversteigerung eskalieren können

Teilungsversteigerungen sind aus Sicht von Eigentümern fast immer nachteilig:
Das Objekt wird unter Marktwert verkauft – nicht selten 20–40 % unter dem realisierbaren Preis.

Steuerliche Stolperfallen: Wenn das Finanzamt anders bewertet als der Markt

Ein wesentlicher Aspekt bei der Immobilienerbschaft ist die Erbschaftsteuer.

Entscheidend ist hier nicht der Kaufpreis, sondern der steuerliche Wert, der vom Finanzamt nach dem Bewertungsgesetz ermittelt wird. Insbesondere in gefragten Bremer Stadtteilen wie Schwachhausen, Ostertor oder Peterswerder weichen die steuerlichen Werte häufig deutlich vom tatsächlichen Marktwert ab.

Wichtig zu wissen:

• Für Kinder gilt ein Freibetrag von 400.000 Euro

• Für Ehepartner 500.000 Euro

• Alles darüber hinaus ist steuerpflichtig

• Das Finanzamt kann einen Wert ansetzen, der über dem damaligen Kaufpreis liegt

• Wer die Bewertung nicht prüft, zahlt möglicherweise zu viel Steuer

Eigentümer können gegen die Bewertung binnen eines Monats Einspruch einlegen und ein Sachverständigengutachten vorlegen – ein Punkt, den viele nicht kennen.

Pflichtteilsansprüche: Die oft unterschätzte finanzielle Belastung

Selbst wenn ein Eigentümer ein Mehrfamilienhaus vererbt und einen Erben bevorzugt, haben andere Angehörige Anspruch auf den Pflichtteil.
Das kann zu erheblichen Liquiditätsproblemen führen:

• Pflichtteilsberechtigte erhalten sofort Geld, nicht Immobilien

• Der Pflichtteil richtet sich nach dem Verkehrswert, nicht nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit

• Der Erbe muss ggf. Darlehen aufnehmen oder sogar Immobilien verkaufen

Gerade bei vermieteten Mehrfamilienhäusern kann dies zu einer wirtschaftlichen Schieflage führen.

Die Lösung: Rechtzeitige Nachfolgeplanung

Die meisten Konflikte, die ich in der Praxis begleite, entstehen nicht durch Absicht –
sondern durch fehlende Planung.

Zu den sinnvollsten Maßnahmen gehören:

1. Testament oder Erbvertrag erstellen

Spart Streit und sorgt für klare Verhältnisse.

2. Nießbrauch oder Wohnrecht einsetzen

Ermöglicht, dass der Eigentümer Einnahmen behält, während die nächste Generation bereits Eigentümer wird.

3. Übertragung zu Lebzeiten prüfen

Kann steuerlich hoch attraktiv sein, vor allem wenn Freibeträge optimal genutzt werden.

4. Gesellschaftsstrukturen nutzen (z. B. Familien-GmbH)

Schützt Vermögen, erleichtert die Verwaltung und verhindert Zersplitterung.

5. Klare Regelungen bei mehreren Kindern

Wer übernimmt die Verwaltung?
Wer erhält welche Ausgleichszahlungen?
Was passiert bei Uneinigkeit?

Eine saubere vertragliche Regelung verhindert Konflikte, die später teuer werden.

Erbschaften ohne Vorbereitung: Typische Szenarien aus der Praxis

Fall 1: Streit in der Erbengemeinschaft

Drei Geschwister erben ein Haus in der Bremer Neustadt.
Einer möchte verkaufen, zwei möchten behalten – Ergebnis: monatelanger Stillstand, Wertverlust, am Ende Teilungsversteigerung.

Fall 2: Steuerliche Überraschung

Das Finanzamt bewertet ein Haus in Schwachhausen mit 1,4 Mio. Euro – die Familie hatte mit 900.000 Euro gerechnet. Mehrere zehntausend Euro Erbschaftsteuer werden fällig.

Fall 3: Pflichtteilsfalle

Ein Kind erbt das Haus, zwei erhalten Pflichtteil – die Auszahlung zwingt zu einem Verkauf, obwohl die Familie das eigentlich verhindern wollte.

Fazit: Erbschaft & Nachfolge gehören zu den wichtigsten Themen für Eigentümer

Wer frühzeitig plant, schützt nicht nur die Immobilie, sondern auch die Familie –
und vermeidet finanzielle Risiken, die im Ernstfall existenzbedrohend sein können.

Gerade bei Mehrfamilienhäusern ist professionelle Beratung sinnvoll, weil:

• steuerliche Werte vom Marktwert stark abweichen können

• die Struktur einer Erbengemeinschaft Konflikte vorprogrammiert

• Pflichtteilsansprüche oft erheblich unterschätzt werden

• Übertragungen zu Lebzeiten enorme Vorteile bieten können

Gerne unterstütze ich Sie als spezialisiertem Makler in Bremen dabei, den Marktwert Ihres Mehrfamilienhauses zu bestimmen und mit Ihnen gemeinsam eine passende Strategie für Erbschaft oder Nachfolge zu entwickeln.

Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Steuerliche Auswirkungen können je nach individueller Situation erheblich variieren. Eigentümer sollten vor Entscheidungen zur Erbschaft, Schenkung oder Nachfolge in jedem Fall einen Steuerberater oder Fachanwalt konsultieren.

Weiterführender Hinweis

Dieser Beitrag ist ein Auszug aus unserem Mehrfamilienhaus-Kompass – dem umfassenden Leitfaden für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern zu Themen wie Sanierung, Steuern, Mietspiegel, Anschlussfinanzierung und Nachfolge.

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