Herança

Quando um edifício de apartamentos é herdado, raramente se trata apenas do valor da propriedade. Por detrás de cada herança estão relações pessoais, emoções - e muitas vezes conflitos. Especialmente em cidades como Bremen, onde os prédios de apartamentos permanecem nas famílias durante gerações, a falta de clareza na sucessão pode levar rapidamente a encargos financeiros e fiscais. Por isso, um planeamento atempado é fundamental para garantir os valores e evitar conflitos no seio da família.

Comunidades de herdeiros: Porque é que muitas vezes se tornam um fardo

Se um edifício de apartamentos for legado a vários herdeiros, é automaticamente criada uma comunidade de herdeiros. Na prática, esta estrutura dá muitas vezes origem a problemas:

• Desacordo sobre a venda ou o aluguer

• Ideias divergentes sobre modernização ou investimentos

• Bloqueios se um único herdeiro impedir a tomada de decisões

• Risco de litígios que podem evoluir para leilões de partilha

Os leilões de partilha são quase sempre desvantajosos do ponto de vista do proprietário:
A propriedade é vendida abaixo do valor de mercado - frequentemente 20-40% abaixo do preço realizável.

Armadilhas fiscais: Quando a administração fiscal avalia de forma diferente do mercado

O imposto sucessório é um aspeto fundamental da herança imobiliária.

O fator decisivo não é o preço de compra, mas o valor tributável, que é determinado pela administração fiscal de acordo com a Lei da Avaliação. Sobretudo nos bairros mais procurados de Bremen, como Schwachhausen, Ostertor ou Peterswerder, os valores fiscais afastam-se muitas vezes significativamente do valor real de mercado.

É importante saber:

• Para os filhos, aplica-se um subsídio de 400.000 euros

• Para os cônjuges 500.000 euros

• Tudo o que for superior a este valor é tributável

• A administração fiscal pode reconhecer um valor superior ao preço de compra na altura

• Se não verificar a avaliação, pode pagar demasiado imposto

Os proprietários podem contestar a avaliação no prazo de um mês e apresentar um relatório de peritagem - um aspeto que muitas pessoas não conhecem.

Reivindicações de partes obrigatórias: o encargo financeiro frequentemente subestimado

Mesmo que um proprietário deixe um edifício de apartamentos em herança e favoreça um herdeiro, outros familiares têm direito à quota-parte obrigatória.
Este facto pode originar problemas de liquidez consideráveis:

• Quem tem direito à quota-parte obrigatória recebe imediatamente dinheiro e não bens

• A parte obrigatória baseia-se no valor de mercado e não na capacidade económica

• O herdeiro pode ter de contrair empréstimos ou mesmo vender bens

Esta situação pode provocar dificuldades financeiras, nomeadamente no caso de prédios de apartamentos arrendados.

A solução: planeamento atempado da sucessão

A maior parte dos conflitos com que lido na prática não surgem intencionalmente - mas sim por falta de planeamento.
mas por falta de planeamento.

As medidas mais sensatas são

1. a elaboração de um testamento ou de um contrato de herança

Evita litígios e proporciona clareza.

2. usufruto ou direito de residência

Permite que o proprietário mantenha o rendimento enquanto a geração seguinte se torna proprietária.

3. considerar a transferência em vida

Pode ser muito atrativo do ponto de vista fiscal, especialmente se as deduções fiscais forem utilizadas da melhor forma.

4. utilizar estruturas empresariais (por exemplo, sociedade anónima familiar)

Protege o património, facilita a administração e evita a fragmentação.

5. regras claras no caso de existirem vários filhos

Quem assume a administração?
Quem recebe que pagamentos de compensação?
O que acontece em caso de desacordo?

Uma disposição contratual clara evita conflitos que mais tarde se tornam dispendiosos.

Heranças sem preparação: cenários típicos da prática

Caso 1: Litígio na comunhão de herdeiros

Três irmãos herdam uma casa no bairro de Neustadt em Bremen.
Um quer vender, dois querem ficar com ela - resultado: meses de impasse, perda de valor e, finalmente, um leilão de partilha.

Caso 2: Surpresa fiscal

A administração fiscal avalia uma casa em Schwachhausen em 1,4 milhões de euros - a família esperava 900.000 euros. São devidas várias dezenas de milhares de euros de imposto sucessório.

Caso 3: Armadilha da quota obrigatória

Um filho herda a casa, dois recebem uma parte obrigatória - o pagamento obriga-os a vender, embora a família quisesse, de facto, evitar essa situação.

Conclusão: Herança