Öröklés

Amikor egy társasház örökösödik, ritkán csak az ingatlanértékekről van szó. Minden örökség mögött személyes kapcsolatok, érzelmek - és gyakran konfliktusok - állnak. Különösen az olyan városokban, mint Bréma, ahol a lakóházak generációkon át családok tulajdonában maradnak, az öröklés tisztázatlansága gyorsan pénzügyi és adóterhekhez vezethet. A korai tervezés ezért kulcsfontosságú az értékek biztosítása és a családon belüli viták elkerülése érdekében.

Örökösök közösségei: Miért válnak gyakran teherré

Ha egy lakóházat több örökösre hagynak, automatikusan örökösök közössége jön létre. A gyakorlatban ez a struktúra gyakran vezet problémákhoz:

• Az eladással vagy bérbeadással kapcsolatos nézeteltérések

• eltérő elképzelések a korszerűsítéssel vagy beruházásokkal kapcsolatban

• Blokádok, ha egy-egy örökös megakadályozza a döntések meghozatalát.

• A viták kockázata, amelyek részarány-árveréssé fajulhatnak.

A felosztási árverések a tulajdonos szempontjából szinte mindig hátrányosak:
Az ingatlant a piaci érték alatt adják el - gyakran 20-40%-kal a realizálható ár alatt.

Adózási buktatók: Amikor az adóhivatal a piactól eltérően értékeli az ingatlant.

Az örökösödési adó az ingatlanöröklés egyik legfontosabb szempontja.

Itt nem a vételár a döntő tényező, hanem az adóköteles érték, amelyet az adóhivatal az értékbecslési törvény alapján határoz meg. Különösen az olyan keresett brémai városrészekben, mint Schwachhausen, Ostertor vagy Peterswerder, az adóértékek gyakran jelentősen eltérnek a tényleges piaci értéktől.

Fontos tudni:

• A gyermekek után 400 000 euró összegű kedvezmény jár.

• házastársak esetében 500 000 euró

• Minden e feletti összeg adóköteles

• Az adóhivatal az akkori vételárnál magasabb értéket is elismerhet

• Ha nem ellenőrzi az értékbecslést, túl sok adót fizethet.

A tulajdonosok egy hónapon belül kifogást nyújthatnak be az értékbecslés ellen, és szakértői jelentést nyújthatnak be - ezt sokan nem veszik észre.

Kötelezettrész-követelések: a gyakran alábecsült pénzügyi teher

Még akkor is, ha a tulajdonos örökli a lakóházat, és egy örököst részesít előnyben, a többi hozzátartozónak is jár a kötelesrész.
Ez jelentős likviditási problémákhoz vezethet:

• A kötelesrészre jogosultak azonnal pénzt kapnak, nem pedig ingatlant.

• A kötelesrész a piaci értéken alapul, nem pedig a gazdasági teljesítőképességen.

• Az örökösnek esetleg kölcsönt kell felvennie, vagy akár ingatlant is eladnia.

Ez pénzügyi nehézségekhez vezethet, különösen a bérlakások esetében.

A megoldás: Időbeni öröklési tervezés

A legtöbb konfliktus, amellyel a gyakorlatban foglalkozom, nem szándékosan keletkezik -
hanem a tervezés hiánya miatt.

A legésszerűbb intézkedések közé tartozik

1. végrendelet vagy öröklési szerződés készítése

Megóv a vitáktól és egyértelműséget biztosít.

2. haszonélvezeti jog vagy tartózkodási jog

Lehetővé teszi a tulajdonos számára, hogy megtartsa a jövedelmét, míg a következő generáció tulajdonossá válik.

3. fontolja meg az átruházást még életében

Adózási szempontból rendkívül vonzó lehet, különösen, ha az adókedvezményeket optimálisan kihasználják.

4. Társasági struktúrák kihasználása (pl. családi korlátolt felelősségű társaság)

Védi a vagyont, megkönnyíti az adminisztrációt és megakadályozza a széttagoltságot.

5. egyértelmű szabályok, ha több gyermek van

Ki veszi át az adminisztrációt?
Ki milyen kiegyenlítő kifizetéseket kap?
Mi történik nézeteltérés esetén?

Az egyértelmű szerződéses szabályozás megelőzi a később költségessé váló konfliktusokat.

Öröklés előkészítés nélkül: tipikus forgatókönyvek a gyakorlatból

1. eset: Vita az örökösök közösségében

Három testvér örököl egy házat Bréma Neustadt kerületében.
Egyikük el akarja adni, ketten meg akarják tartani - eredmény: hónapokig tartó patthelyzet, értékvesztés, végül részarányárverés.

2. eset: Adóügyi meglepetés

Az adóhivatal 1,4 millió euróra értékel egy schwachhauseni házat - a család 900 000 euróra számított. Több tízezer euró örökösödési adó válik esedékessé.

3. eset: Kötelező rész csapda

Egy gyermek örökli a házat, kettő kap kötelező részt - a kifizetés eladásra kényszeríti őket, holott a család ezt valójában el akarta kerülni.

Következtetés: Örökség