Zwischen Hamburger Stadtgrenze und Umland entscheidet längst nicht mehr allein die Lage über die Attraktivität einer Immobilie. Themen wie Energieeffizienz, zukünftige Wärmeversorgung und langfristige Betriebskosten prägen Kaufentscheidungen heute stärker als noch vor wenigen Jahren. Kaufinteressenten achten zunehmend auf die energetische Ausstattung einer Immobilie und bewerten deren langfristige Wirtschaftlichkeit genauer. Neben Lage, Größe und Zustand gewinnt dadurch auch die Wahl des Energieträgers weiter an Bedeutung. Vor diesem Hintergrund haben die VON POLL IMMOBILIEN Experten die Angebotspreise von Wohnimmobilien1 nach Energieträgern2 im ersten Quartal 2026 analysiert und die Entwicklung gegenüber dem Vorjahreszeitraum untersucht. Betrachtet wurden dabei vier Energieträgergruppen: erstens Solar, Luft-, Wasser- und Erdwärme, zweitens Fernwärme und Strom, drittens Gas und Erdgas sowie viertens Öl.
„Im Hamburger Umland zeigt sich bei den einzelnen Energieträgern derzeit ein sehr unterschiedliches Bild. Während Immobilien mit erneuerbaren Heizsystemen in vielen Regionen deutlich zulegen, entwickeln sich Gas- und Ölheizungen nicht einheitlich – in mehreren Landkreisen bleiben sie sogar stabil oder legen zu. Das zeigt, dass sich Kaufinteressenten sehr genau mit der jeweiligen Immobilie und ihrem Umfeld auseinandersetzen. Die Kaufinteressenten differenzieren heute deutlich stärker als noch vor einigen Jahren und betrachten die Gesamtsituation einer Immobilie. Gerade im Hamburger Umland bleibt damit nicht allein der Energieträger entscheidend, sondern vor allem das Zusammenspiel aus Lage, Zustand, Modernisierungsbedarf und Preisniveau. In den besten Lagen finden aber auch Immobilien jeglicher Heiztechnik weiterhin ihre Käufer.''
Erneuerbare Heizsysteme verzeichnen die höchsten Wertzuwächse
Die stärksten Preissteigerungen im Hamburger Umland zeigen sich bei Wohnimmobilien mit Solar, Luft-, Wasser- oder Erdwärme. Spitzenreiter ist Lüneburg mit einem Plus von durchschnittlich 14,8 Prozent im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum auf durchschnittlich 4.430 €/m². Dahinter folgen Pinneberg mit einer Steigerung von 12,5 Prozent auf 5.539 €/m², Herzogtum Lauenburg mit 11,1 Prozent auf 3.613 €/m², Harburg mit 7,8 Prozent auf 4.618 €/m², Stormarn mit 4,8 Prozent auf 4.589 €/m² sowie Segeberg mit 3 Prozent auf 4.086 €/m².
Während die Preisentwicklung in den meisten Landkreisen im Hamburger Umland positiv ausfällt, ist Stade mit -1,7 Prozent auf 3.892 €/m² die einzige Region mit einem leichten Rückgang im ersten Quartal 2026 gegenüber dem ersten Quartal 2025.
Die Stadt Hamburg bleibt bei Immobilien mit Solar, Luft-, Wasser- und Erdwärme mit durchschnittlich 6.569 €/m² das teuerste Marktumfeld der Analyse. Die stärkere Preisdynamik zeigt sich jedoch im Umland gesamt: Dort steigen die Angebotspreise im ersten Quartal 2026 für Wohnimmobilien mit erneuerbaren Heizsystemen im Durchschnitt um 9,5 Prozent und damit nahezu doppelt so stark wie in der Hansestadt.
Abb. 1: Preisentwicklung von Wohnimmobilien mit Solar, Luft-, Wasser- oder Erdwärme in Hamburg und Umland im ersten Quartal 2026
„Viele Kaufinteressenten möchten heute bereits vor dem Erwerb möglichst genau einschätzen können, welche Investitionen in den kommenden Jahren auf sie zukommen und welche laufenden Kosten zu erwarten sind. Entsprechend wird in Lüneburg und Winsen deutlich intensiver über Energieausweise, Heizungsanlagen, Dämmung und Modernisierungsbedarf gesprochen als noch vor einigen Jahren. Immobilien mit moderner Heiztechnik vermitteln vielen Interessenten mehr Planungssicherheit und werden entsprechend positiv wahrgenommen. Gleichzeitig finden auch Objekte mit älteren Gas- oder Ölheizungen weiterhin Käufer, wenn Lage, Zustand und Preis stimmen. Insgesamt beobachten wir, dass Käufer heute stärker zwischen notwendigen und optionalen Modernisierungsmaßnahmen unterscheiden und den energetischen Zustand einer Immobilie deutlich differenzierter bewerten als noch vor einigen Jahren.''
Dynamische Entwicklung bei Fernwärme und Strom
Auch im Segment der fernwärme- und strombasierten Immobilien zeigt sich ein klares Plus im Hamburger Umland. Die höchste Preissteigerung verzeichnet Pinneberg mit durchschnittlich 12,9 Prozent auf 4.396 €/m². Dahinter folgen Harburg mit 9,7 Prozent auf 4.287 €/m², Stormarn mit 7,8 Prozent auf 4.885 €/m², Segeberg mit 6,2 Prozent auf 3.947 €/m² sowie Herzogtum Lauenburg mit 4,5 Prozent auf 3.587 €/m².
Leichte Rückgänge verzeichnen dagegen im ersten Quartal 2026 Stade mit durchschnittlich -6,5 Prozent auf 3.178 €/m² sowie Lüneburg mit -8,8 Prozent auf 3.947 €/m².
Ein Blick auf das Umland im Vergleich zur Stadt Hamburg zeigt auch bei Wohnimmobilien mit Fernwärme oder Strom deutliche Unterschiede. Mit durchschnittlich 8.029 €/m² weist die Hansestadt nicht nur das höchste Preisniveau im ersten Quartal 2026 auf, sondern verzeichnet gegenüber dem Vorjahreszeitraum mit 7,7 Prozent auch eine deutlich stärkere Preisentwicklung als das Hamburger Umland insgesamt. Dort steigen die Angebotspreise für Wohnimmobilien mit Fernwärme oder Strom durchschnittlich um 0,9 Prozent auf 4.099 €/m² im ersten Quartal 2026.
„Die Energieeffizienz sowie der Zustand einer Immobilie haben bei Kaufinteressenten in den vergangenen Jahren deutlich an Bedeutung gewonnen. Im Kreis Pinneberg erleben wir häufig, dass bereits bei den ersten Besichtigungen gezielt nach dem Energieausweis, dem Alter der Heizungsanlage, dem Dämmstandard und möglichen Sanierungsmaßnahmen gefragt wird. Gerade bei älteren Immobilien werden die zu erwartenden Investitionskosten heute deutlich intensiver bewertet als noch vor einigen Jahren. Immobilien mit Wärmepumpen oder Fernwärme werden oftmals als Vorteil wahrgenommen, da viele Käufer Wert auf kalkulierbare Energiekosten und einen geringen Modernisierungsbedarf legen. Gleichzeitig fließen mögliche Austausch- und Sanierungskosten bei älteren Heizungsanlagen deutlich stärker in die Preisverhandlungen ein. Dennoch bleibt die Heizungsart meist nur ein Teil der Gesamtbetrachtung – Lage, Zustand, Grundriss und Preis spielen für die Kaufentscheidung weiterhin eine ebenso wichtige Rolle.''
Abb. 2: Preisentwicklung von Wohnimmobilien mit Fernwärme und Strom in Hamburg und Umland im ersten Quartal 2026
Heterogenes Bild bei Immobilien mit Gasheizungen
Deutlich differenzierter fällt die Entwicklung bei Wohnimmobilien mit Gasheizung aus. Die stärkste Preissteigerung im ersten Quartal 2026 verzeichnet Harburg mit 4,9 Prozent auf 3.527 €/m². Dahinter folgen Stade mit 0,7 Prozent auf 2.853 €/m² und Pinneberg mit 0,6 Prozent auf 3.614 €/m².
In Stormarn mit 0,1 Prozent auf 3.687 €/m² und Segeberg mit -0,1 Prozent auf 3.468 €/m² bleiben die Immobilienpreise in diesem Segment nahezu stabil. Preisrückgänge zeigen sich im ersten Quartal 2026 dagegen in Lüneburg mit -1,1 Prozent auf 3.130 €/m² sowie in Herzogtum Lauenburg mit -2,6 Prozent auf 3.034 €/m².
Im Vergleich Metropole-Umland zeigt sich bei Wohnimmobilien mit Gasheizung ein weitgehend stabiles Marktumfeld. Während sich die Immobilienpreise im Hamburger Umland insgesamt weitgehend seitwärts um 0,3 Prozent auf durchschnittlich 3.379 €/m² entwickeln, verzeichnet Hamburg einen moderaten Rückgang von -1,5 Prozent auf 5.175 €/m² im ersten Quartal 2026.
„Die Heizungsart und Energieeffizienz einer Immobilie spielen für Kaufinteressenten heute eine deutlich größere Rolle als noch vor einigen Jahren. In unserer Region beobachten wir eine stärkere Nachfrage nach Immobilien mit Wärmepumpe, während Ölheizungen bei vielen Interessenten deutlich weniger gefragt sind. Gasheizungen werden dagegen vielfach weiterhin als praktikable und akzeptierte Lösung angesehen. Modernisierungsbedarf und zukünftige Energiekosten gehören mittlerweile zu den zentralen Themen in Kundengesprächen. Fernwärme spielt in unserem Marktgebiet bislang noch eine eher untergeordnete Rolle. Gleichzeitig zeigen unsere Gespräche, dass die Diskussionen rund um das Gebäudeenergiegesetz viele Käufer zusätzlich beschäftigen und für einen erhöhten Informationsbedarf sorgen.''
Abb. 3: Preisentwicklung von Wohnimmobilien mit Gas-/Erdgasheizung in Hamburg und Umland im ersten Quartal 2026
Ölheizungen zeigen im Hamburger Umland ein gemischtes Bild
Wohnimmobilien mit Ölheizung entwickeln sich im Hamburger Umland überraschend robust. Besonders deutlich legten die Immobilienpreise in Herzogtum Lauenburg zu: Dort stiegen sie im ersten Quartal 2026 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 10,2 Prozent auf durchschnittlich 2.713 €/m². Auch Harburg mit 9,8 Prozent auf 3.060 €/m², Lüneburg mit 7,7 Prozent auf 2.434 €/m², Stade mit 5,7 Prozent auf 2.358 €/m² sowie Pinneberg mit 3,2 Prozent auf 3.343 €/m² verzeichneten Preiszuwächse.
Die Preise von Wohnimmobilien mit Ölheizung bleiben in Segeberg mit 0,5 Prozent auf 2.752 €/m² eher stabil. Ein Rückgang zeigt sich lediglich in Stormarn mit -3,2 Prozent auf 3.326 €/m² im ersten Quartal 2026.
Besonders auffällig entwickelt sich das Segment der ölbeheizten Wohnimmobilien im Umland-Metropole-Vergleich. Während die Angebotspreise im Hamburger Umland insgesamt um durchschnittlich 4,6 Prozent auf 2.937 €/m² zulegen, bewegt sich die Stadt Hamburg mit einem leichten Rückgang von -0,2 Prozent auf 4.718 €/m² nahezu seitwärts.
Abb. 4: Preisentwicklung von Wohnimmobilien mit Ölheizung in Hamburg und Umland im ersten Quartal 2026
„Im Hamburger Westen beschäftigen Käufer derzeit vor allem die Auswirkungen des Gebäudeenergiegesetzes, notwendige Modernisierungsmaßnahmen und die Entwicklung zukünftiger Energiekosten. Viele Käufer setzen sich deutlich intensiver als noch vor einigen Jahren mit dem energetischen Zustand einer Immobilie auseinander und berücksichtigen mögliche Modernisierungspflichten sowie die zu erwartenden Folgekosten stärker in ihrer Kaufentscheidung. Entscheidend ist dabei häufig weniger die konkrete Heizungsart als die Frage, welche Investitionen insgesamt auf den Käufer zukommen. Die stark gestiegenen Bau- und Handwerkerkosten haben dazu geführt, dass energetische Sanierungen heute deutlich teurer und komplexer geworden sind. Während eine ältere Öl- oder Gasheizung allein selten zum Ausschlusskriterium wird, wirken sich ein niedriger energetischer Standard und ein umfangreicher Modernisierungsbedarf zunehmend auf die Preisfindung aus. Gefragt sind vor allem Immobilien, bei denen sich der notwendige Investitionsaufwand für Käufer gut kalkulieren lässt.''
Abb. 5: Preisentwicklung von Wohnimmobilien nach Energieträgern in Hamburg und Umland im ersten Quartal 2026
Alle Daten und Grafiken dürfen mit einem Verweis auf die nachfolgende Quelle benutzt und veröffentlicht werden: VON POLL IMMOBILIEN
Die interaktive Grafiken können mit Einbettungslink hier heruntergeladen werden:
1 Die Datengrundlage der Kaufpreisanalyse basiert auf den durchschnittlichen Angebotspreisen für Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäusern in Hamburg und dem Hamburger Umland (alle angrenzenden Stadt- und Landkreise) von GeoMap für das erste Quartal 2026 im Vergleich zum ersten Quartal 2025 sowie Anpassungen durch VON POLL IMMOBILIEN Research (2026).
2 Im Zuge der Analyse wurden die Energieträger in folgende Heizungsarten geclustert: erstens Solar, Luft-, Wasser- und Erdwärme; zweitens Fernwärme und Strom, drittens Gas und Erdgas, viertens Öl. Holz/Pellets wurden in der Analyse ebenso abgefragt, sind aber aufgrund der geringen Anzahl an Angeboten nicht repräsentativ und werden nicht aufgeführt.
