A lakóterület kiszámítása az ingatlankezelés fontos szempontja, amely a vevők és a bérlők, valamint a tulajdonosok számára egyaránt nagy jelentőséggel bír. A lakóterület helyes kiszámítása nemcsak a bérleti vagy eladási árakat befolyásolja, hanem az ingatlanadó összegét is. Az apró különbségek gyorsan több ezer eurót tehetnek ki.
A bérbeadók számára is nagyon fontos a pontos lakóterület helyes meghatározása, mivel a mellékszámla és a házipénztár bizonyos tételei a lakóterülettől függenek. A helytelen adatok - még akkor is, ha a földhivatali nyilvántartásban vagy a megosztási nyilatkozatokban így szerepelnek - az egyik fő oka annak, hogy sok közüzemi számla hibás és vitatható.
A lakóterületet általában a lakóterületi rendelet szerint számítják ki, kivéve, ha más számítási módszer (második számítási rendelet, DIN 283, DIN 277) került elfogadásra vagy az általános gyakorlat.
A lakóterület kiszámítása a DIN 277 szerint
A DIN 277 egy műszaki szabvány, amely pontos követelményeket határoz meg az épületek alapterületének kiszámítására. A DIN 277 szerinti lakóterület-számítás alkalmazásakor a lakóterület pontos méretének meghatározásához bizonyos szabályokat és szabványokat követ.
Ez magában foglalja az ingatlanon belüli különböző helyiségek és területek figyelembevételét. A DIN 277 részletes útmutatást ad arra vonatkozóan, hogy az egyes területeket hogyan kell mérni és összeadni a teljes lakóterület meghatározásához.
A lakóterület kiszámítása a lakóterület-rendelet szerint
A lakóterület-rendelet (WoFlV) országszerte érvényes, és szabályozza a lakóingatlanok lakóterületének kiszámítását. Ez a rendelet meghatározza a lakóterület kiszámításának bizonyos kritériumait és szabályait, beleértve azt is, hogy egyes helyiségeket milyen módon kell figyelembe venni.
Különbségek és hasonlóságok:
Pontosság: A DIN 277 általában pontosabb és részletesebb, mint a Wohnflächenverordnung. Pontosan meghatározza, hogy a különböző területeket és elemeket hogyan kell figyelembe venni a számításban.
Alkalmazási terület: A DIN 277-et általában az építőiparban és a kereskedelmi ingatlanok esetében használják, míg a lakóterület-rendelet képezi a jogalapot a lakóterület bérleti és adásvételi szerződésekben történő meghatározásához.
Kötelező jelleg: A lakóterület-rendelet törvényi jellegű, és a bérbeadókra és a bérlőkre nézve jogilag kötelező érvényű. A DIN 277 viszont nem jogilag kötelező érvényű, de a gyakorlatban gyakran alkalmazzák.
A gyakorlatban a DIN 277 és a lakótérrendelet alkalmazása esetén eltérések lehetnek a kiszámított lakótérben.
Az esetleges félreértések elkerülése érdekében a bérleti vagy adásvételi szerződésben meg kell határozni a lakóterület kiszámításának módszerét. Jogviták során gyakran hivatkoznak a lakóterület-rendeletre, mint alapra.
Mi számít lakóterületnek?
A lakóterületbe általában a lakás vagy ház minden olyan helyisége beletartozik, amely lakás céljára használható. Ide tartoznak
Lakószobák: Ide tartoznak a nappali, a hálószoba, a gyerekszoba és a vendégszoba. Ezek a szobák általában a lakóterület fő részét képezik.
Konyha: A konyha általában teljes egészében a lakóterület részének számít, feltéve, hogy használható és lakható. Ez magában foglalja a felszerelt konyhákat és az étkezőhelyiségeket is.
Fürdőszoba: A fürdőszoba szintén a lakóterület részének számít. Ez vonatkozik a fő fürdőszobákra, a vendégfürdőkre és a WC-kre.
Folyosók és folyosók: Sok esetben a folyosók és folyosók is a lakóterülethez tartoznak, feltéve, hogy nem túl keskenyek vagy túl hosszúak.
Tárolóhelyiségek: Méretüktől és használatuktól függően a tárolóhelyiségek, például a gardróbszekrények vagy a raktárak lakóterületnek számíthatnak.
Erkélyek és teraszok: Az erkélyek és teraszok bizonyos feltételek mellett beszámíthatók a lakóterületbe, ha fedettek vagy fűthetőek. Ez azonban országtól és szövetségi államtól függően változik.
Mi nem számít lakóterületnek?
Nem számítanak lakóterületnek a nem lakás céljára használt helyiségek vagy területek. Az ilyen helyiségeket a lakóterület kiszámításakor általában hasznos helyiségként szokták feltüntetni, például
Pince: A pince általában nem számít lakótérnek, kivéve, ha azt lakás céljára alakítják át, és megfelel a vonatkozó követelményeknek.
Padlás: A padlás általában szintén nem számít lakótérnek, kivéve, ha lakótérré alakítják át, és megfelel a lakótérre vonatkozó előírásoknak.
Műszaki és háztartási helyiségek: Az olyan helyiségek, mint a kazánházak, mosókonyhák vagy tárolóhelyiségek nem számítanak lakóterületnek.
Garázsok és parkolók: A garázsok és parkolók hasonlóképpen nem számítanak lakóterületnek.
A négyzetméterek kiszámítása - Hogyan kell kiszámítani a négyzetmétereket?
Az alapterület kiszámítása a WohnFlV 3. §-a szerint történik. Az ingatlan négyzetmétereit általában az egyes helyiségek vagy területek hosszának és szélességének megmérésével, majd e méretek szorzatával számítják ki. Íme egy egyszerű számítási példa:
Tegyük fel, hogy egy téglalap alakú nappali területének négyzetmétereit szeretné kiszámítani.
Mérje meg a hosszát és a szélességét:
- Mérje meg a nappali hosszát az egyik faltól a szemközti falig. Tegyük fel, hogy a hossz 6 méter.
- Ezután mérje meg a nappali szélességét egy másik faltól a szemközti falig. Tegyük fel, hogy a szélesség 4 méter.
A lakóterület kiszámításának képlete:
- A terület kiszámításához szorozzuk meg a hosszúságot (6 méter) a szélességgel (4 méter): 6 méter x 4 méter = 24 négyzetméter.
Ebben a példában a nappali területe 24 négyzetméter. Ez egy egyszerű példa egy téglalap alakú terület négyzetmétereinek kiszámítására.
Szabálytalan alakú helyiségek vagy területek esetében a területet kisebb téglalap vagy négyzet alakú területekre oszthatod, majd ezen részterületek területét összeadva megkapod a teljes területet.
A lakóterület kiszámításakor figyelembe kell venni az olyan különleges jellemzőket is, mint a ferde mennyezet vagy a nem megközelíthető területek.
Az erkély lakóterületének kiszámítása
Németországban az erkély lakóterületének kiszámítására speciális szabályok vonatkoznak, amelyeket a lakóterületekről szóló rendelet (WoFlV) határoz meg, és amelyek meghatározzák, hogy az erkélyek, loggiák, tetőkertek és teraszok hogyan számítanak bele a lakóterületbe. Az erkély lakóterületének kiszámításakor a következő lépéseket kell betartani:
Mérje meg az erkély alapterületét: Mérje meg az erkély teljes alapterületét négyzetméterben.
Az alapterület százalékos aránya: A WoFlV 4. szakasza szerint az erkély alapterületét általában csak arányosan kell hozzáadni a lakóterülethez. Általában az erkély alapterületének csak 25 %-át veszik figyelembe lakóterületként. Ha a felek másként állapodnak meg, vagy ha a helyben szokásos számítási módszer eltér, akár 50 % is figyelembe vehető.
Végezze el a számítást: Szorozza meg az erkély mért alapterületét a megfelelő százalékkal (25 % vagy 50 %).
Példa: Ha az erkély alapterülete 10 négyzetméter, és a szokásos 25%-os arányt alkalmazza, akkor a figyelembe vett lakóterület általában: 10m² × 0,25 = 2,5m².
Összefoglalva:
- Mérje meg az erkély alapterületét négyzetméterben.
- Szorozza meg az alapterületet 0,25-tel (vagy megállapodás vagy megfelelő helyi számítási módszer esetén 0,5-tel).
- Az eredmény az erkélynek a lakóterülethez hozzáadott területe.
A lakóterület kiszámítása ferde tetővel
Németországban a lakóterület kiszámítása ferde tető alatt a lakóterület-rendelet (WoFlV) szerint történik, és országosan egységesített. A következő lépéseket kell betartani:
- Határozza meg a helyiségek magasságát: Mérje meg a padlótól a ferde tetőig terjedő szabad magasságokat a különböző magassági tartományok meghatározásához.
- Ossza fel a területet a szobamagasságnak megfelelően:
- - A legalább 2 méteres szabad magasságú területek: ezek teljes mértékben (100%) lakóterületnek számítanak.
- - Az 1 és 2 méter közötti szabad magasságú területek: ezek fele (50%) számít bele.
- - Az 1 méternél kisebb szabad magasságú területek: Ezeket nem vesszük figyelembe, és nem számítanak bele a lakóterületbe.
Ezeket az előírásokat a WoFlV 4. § 1. és 2. pontja tartalmazza.
Az alapterületek kiszámítása: Mérje meg az adott magassági tartományok alapterületeit. Az egyes területek teljes területének meghatározásához szorozza meg a hosszat a helyiség szélességével.
A területek kiszámítása:
- Terület ≥ 2 méter magasságban: a terület 100 %-át kell figyelembe venni.
- 1 és 2 méter közötti magasságú terület: a terület 50 %-át kell figyelembe venni.
- Terület < 1 méter magasságban: Nem számoljuk ki.
Az elszámolható területek összesítése: Adja össze a számításba vett területeket, hogy megkapja a ferde tető alatti helyiség teljes lakóterületét.
Példa: Egy 20 m² alapterületű helyiség a következő magassági eloszlással rendelkezik:
- 10 m² ≥ 2 méter magassággal: 10 m² × 100 % = 10 m².
- 5 m², 1 és 2 méter közötti magassággal: 5 m² × 50 % = 2,5 m².
- 5 m², amelynek magassága < 1 méter: 5 m² × 0 % = 0 m².
Teljes támogatható lakóterület: 10 m² 2,5 m² = 12,5 m²
Ez az eljárás biztosítja a lakóterület helyes kiszámítását, figyelembe véve a ferde tetőt a lakóterület-rendeletnek megfelelően.
A lakóterület és az ingatlanadó kiszámítása
A lakóterület kiszámítása közvetlen hatással van az ingatlanadó összegére. Németországban az ingatlanadót jelenleg még mindig az úgynevezett szabványosított értékek alapján számítják ki, amelyek viszont az épület lakóterületén alapulnak. Ezt a számítási módszert 2025. január 1-jétől az új modell váltja fel.
Elvileg minél nagyobb a lakóterület, annál magasabb az ingatlanadó. Ezért az ingatlantulajdonosok számára elengedhetetlen, hogy a lakóterület-számítást szakértővel végeztessék el a méltányos adóteher biztosítása érdekében.
