Die Wohnflächenberechnung ist ein wichtiger Aspekt des Immobilienwesens, der sowohl für Käufer und Mieter als auch für Eigentümer von großer Bedeutung ist. Die korrekte Berechnung der Wohnfläche beeinflusst nicht nur die Miet- oder Verkaufspreise, sondern auch die Höhe der Grundsteuer. Hier können kleine Differenzen schnell tausende von Euros ausmachen. 

Es ist auch für Vermieter von großer Bedeutung, die exakte Wohnfläche korrekt zu ermitteln, da bestimmte Posten in der Nebenkostenabrechnung und beim Hausgeld von der Wohnfläche abhängen. Falsche Angaben, selbst wenn sie im Grundbuch oder in Teilungserklärungen so festgelegt sind, stellen einen der Hauptgründe dar, warum viele Hausgeld- und Nebenkostenabrechnungen fehlerhaft sind und angefochten werden können.

Die Berechnung der Wohnfläche kann nach DIN (Deutsche Industrie Norm) oder nach der Wohnflächenverordnung erfolgen. DIe zwei Methoden unterscheiden sich wie folgt:

Wohnflächenberechnung nach DIN 277

Die DIN 277 ist eine technische Norm, die genaue Anforderungen für die Flächenberechnung von Gebäuden festlegt. Wenn die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 angewendet wird, folgt sie bestimmten Regeln und Standards, um die genaue Größe der Wohnfläche zu ermitteln.

Dies beinhaltet die Berücksichtigung verschiedener Räume und Bereiche innerhalb der Immobilie. Die DIN 277 bietet detaillierte Anleitungen, wie jede dieser Bereiche gemessen und addiert werden sollte, um die Gesamtwohnfläche zu bestimmen.

Wohnflächenberechnung nach Wohnflächenverordnung

Die Wohnflächenverordnung (WoFlV) igilt bundesweit und regelt die Berechnung der Wohnflächen in Wohnräumen. Diese Verordnung definiert bestimmte Kriterien und Regeln für die Berechnung der Wohnfläche, einschließlich der Art und Weise, wie bestimmte Räume berücksichtigt werden sollen. 

Unterschiede und Gemeinsamkeiten:

• Genauigkeit: Die DIN 277 ist in der Regel genauer und detaillierter als die Wohnflächenverordnung. Sie legt genau fest, wie verschiedene Bereiche und Elemente in die Berechnung einbezogen werden sollen.

• Anwendungsbereich: Die DIN 277 wird in der Regel in der Baubranche und bei gewerblichen Immobilien verwendet, während die Wohnflächenverordnung die gesetzliche Grundlage für die Wohnflächenangabe in Miet- und Kaufverträgen bildet.

• Verbindlichkeit: Die Wohnflächenverordnung hat gesetzlichen Charakter und ist für Vermieter und Mieter rechtlich bindend. Die DIN 277 ist hingegen keine gesetzliche Verpflichtung, wird jedoch in der Praxis häufig genutzt.

In der Praxis kann es Unterschiede in der ermittelten Wohnfläche geben, wenn die DIN 277 und die Wohnflächenverordnung angewendet werden.

Die Methode zur Berechnung der Wohnfläche sollte in einem Miet- oder Kaufvertrag genau angegeben sein, um mögliche Missverständnisse zu vermeiden. In rechtlichen Auseinandersetzungen wird oft auf die Wohnflächenverordnung als Grundlage verwiesen.

Was zählt zur Wohnfläche?

Die Wohnfläche umfasst in der Regel alle Räume innerhalb einer Wohnung oder eines Hauses, die zu Wohnzwecken genutzt werden können. Dazu gehören:

• Wohnräume: Hierzu zählen Wohnzimmer, Schlafzimmer, Kinderzimmer und Gästezimmer. Diese Räume bilden in der Regel den Hauptteil der Wohnfläche.

• Küche: Die Küche wird in der Regel vollständig zur Wohnfläche gezählt, sofern sie nutzbar und bewohnbar ist. Dies schließt Einbauküchen und Essbereiche ein.

• Badezimmer: Das Badezimmer zählt ebenfalls zur Wohnfläche. Dies gilt für Hauptbadezimmer, Gästebadezimmer und Toiletten.

• Flure und Dielen: In vielen Fällen werden auch Flure und Dielen in die Wohnfläche einbezogen, sofern sie nicht zu schmal oder zu lang sind.

• Abstellräume: Je nach Größe und Nutzung können Abstellräume wie begehbare Kleiderschränke oder Abstellkammern zur Wohnfläche gezählt werden.

• Balkone und Terrassen: Balkone und Terrassen können unter bestimmten Bedingungen zur Wohnfläche gehören, wenn sie überdacht oder beheizbar sind. Dies variiert jedoch je nach Land und Bundesland.

Was zählt nicht zur Wohnfläche?

Was nicht zur Wohnfläche zählt, sind Räume oder Flächen, die nicht für Wohnzwecke genutzt werden. Solche Räume werden in der Wohnflächenberechnung meist als Nutzfläche angegeben, wie zum Beispiel:

• Keller: In der Regel zählt der Keller nicht zur Wohnfläche, es sei denn, er ist zu Wohnzwecken ausgebaut und erfüllt die entsprechenden Anforderungen.

• Dachboden: Auch der Dachboden wird normalerweise nicht zur Wohnfläche gezählt, es sei denn, er ist als Wohnraum ausgebaut und erfüllt die Vorschriften für Wohnflächen.

• Technik- und Wirtschaftsräume: Räume wie Heizungskeller, Waschküchen oder Lagerräume zählen nicht zur Wohnfläche.

• Garagen und Parkplätze: Ebenso gehören Garagen und Parkplätze nicht zur Wohnfläche.

Quadratmeter berechnen - Beispiel Wohnfläche

Die Berechnung der Quadratmeter einer Immobilie erfolgt in der Regel, indem Sie die Länge und die Breite der einzelnen Räume oder Flächen messen und diese Maße dann multiplizieren. Hier ist ein einfaches Rechenbeispiel:

Angenommen, Sie möchten die Quadratmeter einer rechteckigen Wohnzimmerfläche berechnen.

Messung der Länge und Breite:

• Messen Sie die Länge des Wohnzimmers von einer Wand zur gegenüberliegenden Wand. Angenommen, die Länge beträgt 6 Meter.
• Messen Sie dann die Breite des Wohnzimmers von einer anderen Wand zur gegenüberliegenden Wand. Angenommen, die Breite beträgt 4 Meter.

Berechnung der Fläche:

• Multiplizieren Sie die Länge (6 Meter) mit der Breite (4 Meter), um die Fläche zu berechnen: 6 m x 4 m = 24 Quadratmeter.

In diesem Beispiel beträgt die Fläche des Wohnzimmers 24 Quadratmeter. Dies ist ein einfaches Beispiel für die Berechnung der Quadratmeter einer rechteckigen Fläche.

Für Räume oder Flächen mit unregelmäßiger Form können Sie die Fläche in kleinere rechteckige oder quadratische Bereiche aufteilen und dann die Flächen dieser Teilbereiche addieren, um die Gesamtfläche zu erhalten.

Wichtig: Die genauen Regeln und Definitionen für die Wohnflächenberechnung können von Land zu Land und von Bundesland zu Bundesland variieren.

Bei der Wohnflächenberechnung müssen auch Besonderheiten wie Dachschrägen oder nicht begehbare Bereiche berücksichtigt werden, wobei die jeweiligen lokalen Vorschriften und Gesetze beachtet werden müssen.

Wohnflächenberechnung und die Grundsteuer

Die Wohnflächenberechnung hat direkte Auswirkungen auf die Höhe der Grundsteuer. In Deutschland wird die Grundsteuer auf Grundlage der sogenannten Einheitswerte berechnet, die wiederum auf der Wohnfläche des Gebäudes basieren.

Je größer die Wohnfläche, desto höher fällt die Grundsteuer aus. Daher ist es für Immobilienbesitzer unerlässlich, die Wohnflächenberechnung von einem Experten durchführen zu lassen, um eine gerechte Steuerbelastung sicherzustellen.

Wohnflächenbrechnung bei Dachschrägen

Die Wohnflächenberechnung bei Dachschrägen kann komplex sein. In Deutschland gibt es keine einheitliche Methode zur Berechnung, vielmehr gelten verschiedene Regelungen je nach Bundesland. Im Allgemeinen sind jedoch folgende Schritte bei der Wohnflächenberechnung von Dachschrägen zu beachten:

• Höhe der Dachschräge: Zunächst wird die Höhe der Dachschräge gemessen. Dazu wird der Abstand vom Fußboden bis zum höchsten Punkt der Dachschräge ermittelt. Diese Höhe wird benötigt, um den Raum unter der Schräge zu bestimmen.

• Flächenberechnung: Um die Fläche unter der Dachschräge zu berechnen, wird die Länge der Dachschräge entlang des Bodens gemessen. Diese Messung erfolgt in der Regel in einer bestimmten Höhe über dem Boden, etwa 1,50 Meter oder 2 Meter. Die Breite des Raumes wird ebenfalls gemessen. Dann wird die berechnete Länge mit der Breite multipliziert, um die Grundfläche unter der Dachschräge zu ermitteln.

• Reduzierung der Fläche: Bei der Berechnung der Wohnfläche werden nicht immer 100% der Fläche unter der Dachschräge berücksichtigt. In vielen Fällen wird nur ein bestimmter Prozentsatz dieser Fläche zur Wohnfläche hinzugezählt. Dieser Prozentsatz kann je nach Bundesland variieren, liegt aber oft zwischen 50% und 100%.

• Flächenzusammenführung: Die berechnete Fläche unter der Dachschräge wird dann zur Gesamtwohnfläche hinzugezählt, sofern sie den Anforderungen für die Wohnflächenberechnung entspricht.

Beispiel für die Berechnung der Wohnfläche bei Dachschrägen

Angenommen, Sie haben ein Dachgeschoss mit einer Länge von 10 Metern und einer Breite von 8 Metern. Die Höhe der Dachschräge beträgt 2 Meter über dem Boden. Sie möchten die Wohnfläche unter dieser Dachschräge berechnen und dabei berücksichtigen, dass 50% dieser Fläche zur Gesamtwohnfläche hinzugezählt werden.

• Berechnung der Fläche unter der Dachschräge: Die Grundfläche unter der Dachschräge ergibt sich aus der Länge (10 Meter) multipliziert mit der Breite (8 Meter), also 10 m x 8 m = 80 Quadratmeter.

• Berücksichtigung des Prozentsatzes: Da Sie entschieden haben, nur 50% dieser Fläche zur Wohnfläche hinzuzuzählen, beträgt die tatsächlich zur Wohnfläche beitragende Fläche 50% von 80 Quadratmetern, also 0,5 x 80 m² = 40 Quadratmeter.

• Berechnung der Gesamtwohnfläche: Nun addieren Sie diese berechnete Fläche (40 Quadratmeter) zur Fläche der übrigen Räume in der Wohnung, wie zum Beispiel Schlafzimmer, Wohnzimmer, Küche und Bad, um die Gesamtwohnfläche zu erhalten.

Angenommen, die anderen Räume haben eine kombinierte Fläche von 100 Quadratmetern. Dann beträgt die Gesamtwohnfläche Ihrer Wohnung 100 m² + 40 m² = 140 Quadratmeter.